Den inkomstskatt som ännu inte har betalats på en värdeökning, men som utlöses när tillgången säljs. Vid bodelning och arvskifte dras den av från bostadens värde, eftersom den som tar över bostaden också tar över skatten.
Den inkomstskatt som ännu inte har betalats på en värdeökning, men som kommer att utlösas när tillgången säljs. Vid bodelning och arvskifte dras den av från bostadens värde, eftersom den som tar över bostaden också tar över skatten.
Förklaring
En bostad som stigit i värde bär på en skatt som ingen ännu har betalat. Så länge ägaren behåller bostaden händer ingenting – skatten utlöses först vid en försäljning, när kapitalvinsten ska tas upp till beskattning. Skulden är därför latent: den finns, men den har inte förfallit. Den som köper en bostad tar inte över någon sådan skuld, eftersom köparens eget anskaffningsvärde blir det pris som betalades. Den som får en bostad genom bodelning, arv eller gåva gör däremot det. Enligt kontinuitetsprincipen inträder förvärvaren i den tidigare ägarens skattemässiga situation (44 kap. 21 § inkomstskattelagen) och ärver därmed hela den obeskattade värdeökningen.
Varför köparen och bodelningsparten behandlas olika
Köp på öppna marknaden
- Köparen betalar marknadspriset
- Priset blir köparens anskaffningsutgift
- Säljaren betalar skatten på sin vinst
- Ingen latent skatt följer med
Bodelning, arv eller gåva
- Ingen köpeskilling betalas
- Övertagaren ärver den tidigare ägarens anskaffningsutgift
- Ingen skatt betalas nu
- Hela den latenta skatten följer med
Det är den här skillnaden som gör att en bostad inte är värd sitt marknadsvärde i en bodelning. Skulle båda parter i stället sälja på marknaden och dela pengarna, betalades skatten först – och bara nettot delades.
Att den latenta skatten ska beaktas slogs fast av Högsta domstolen i NJA 1975 s. 288. Domstolen uttalade att en skiftesman ska ta hänsyn till skattebelastningen, där denna inte är obetydlig, och låta den påverka vad som ska avräknas mot den make som får fastigheten på sin lott. Metoden HD anvisade är att först bestämma marknadsvärdet och därefter göra ett avdrag som motsvarar skattebelastningen. Beloppet beräknas som om mottagaren genast säljer till det antagna marknadsvärdet – någon exakt uträkning krävs inte, utan en viss förenkling är avsedd.
Från marknadsvärde till bodelningsvärde
Posterna hänger ihop: ett högre mäklararvode sänker den beräknade vinsten och därmed också skatteavdraget, vilket i sin tur höjer nettot. Avdragen tar delvis ut varandra.
Skatten på en privatbostad är 22 procent av vinsten – tekniskt tas 22/30 av kapitalvinsten upp och beskattas med 30 procent (45 kap. 33 § för fastighet, 46 kap. 18 § för bostadsrätt). Vinsten räknas fram som ersättningen minskad med försäljningsutgifter och omkostnadsbelopp, alltså vad bostaden en gång kostade plus förbättringar.
En viktig åtskillnad görs mellan två slags skattebelastning. Skatten på den orealiserade värdeökningen är en latent skuld och beaktas som ett värdeavdrag – att i stället yrka skuldtäckning för den avvisades i NJA 1973 s. 23. Skatten på ett befintligt uppskovsbelopp från en tidigare bostadsförsäljning är däremot en redan uppkommen skuld, om än inte förfallen, och hanteras genom vanlig skuldavräkning. Vid en rak hälftendelning blir slutsumman ofta densamma, men posterna hör hemma på olika ställen i bodelningen och skillnaden kan få betydelse när delningen inte är rak.
Exempel
Exempel: villan som Maria tar över
Maria och Johan skiljer sig. Villan är värd 6 000 000 kr och köptes för 3 200 000 kr. De har byggt om för 450 000 kr. Kvar på lånen finns 3 500 000 kr. Maria vill bo kvar.
Räknar de bara marknadsvärde minus lån blir behållningen 2 500 000 kr och Johan ska lösas ut med 1 250 000 kr. Men då betalar Maria ensam hela den skatt som finns inbakad i huset. Med ett fiktivt mäklararvode på 120 000 kr och en beräknad kapitalvinst på cirka 2 180 000 kr blir den latenta skatten omkring 480 000 kr. Bodelningsvärdet blir 5 400 000 kr, behållningen 1 900 000 kr och Johans lott 950 000 kr.
Skillnaden – 300 000 kr – är precis Johans halva av de kostnader Maria annars hade burit själv.
Exempel: uppskovet som glömdes bort
Samma villa, men Maria och Johan har ett uppskovsbelopp på 900 000 kr från en tidigare bostad. Bodelningen utlöser inte uppskovet – bodelning vid äktenskapsskillnad räknas inte som avyttring (47 kap. 11 §) – men det följer med till Maria, som får återföra det den dag hon säljer.
Skatten på uppskovet är 198 000 kr. Missas posten helt får Maria bära hela det beloppet ensam. Eftersom skulden uppkom redan vid den tidigare försäljningen tas den upp som en skuldpost och inte som ett värdeavdrag.
Vanliga missförstånd
Tänk på det här
✗ ”Skatten är hypotetisk – vi ska ju inte sälja.” — ✓ Att någon försäljning inte planeras saknar betydelse. Avgörande i NJA 1975 s. 288 var att en försäljning förr eller senare kan komma, och att den som får bostaden på sin lott då inte ska drabbas av en förlust som beror på att skatten aldrig räknades med.
✗ ”Latent skatt tas upp som en skuld i bodelningen.” — ✓ Nej, som huvudregel görs ett värdeavdrag på tillgången. Rätt till skuldtäckning för latent kapitalvinstskatt avvisades i NJA 1973 s. 23. Skatten på ett befintligt uppskovsbelopp är däremot en uppkommen skuld och hanteras som en sådan.
✗ ”Avdraget blir alltid detsamma oavsett vem som tar över.” — ✓ Skattelatensen ska bedömas utifrån den mottagande partens egen skattesituation. Har den parten förlustavdrag att utnyttja kan avdraget bli lägre. Samma bostad kan därför åsättas olika värden beroende på vem som får den.
✗ ”Latent skatt ska alltid dras av i en bouppteckning.” — ✓ Bara om tillgången tas upp till marknadsvärdet. Tas en fastighet upp till taxeringsvärdet ska ingen latent skatt räknas av – och inte heller något uppskovsbelopp.
Vanliga frågor
- Ska hela skatten räknas av, eller bara en del?
- Utgångspunkten enligt NJA 1975 s. 288 är full nominell skatt, beräknad som om mottagaren säljer genast till marknadsvärdet. Högsta domstolen öppnar för att i särskilda fall räkna med en försäljning längre fram, om mottagaren genom att dröja några år kan vinna skattemässiga fördelar av någon betydelse. Utanför sådana fall är en lägre avräkning en förhandlingsfråga mellan parterna.
- Räknas fiktivt mäklararvode av också?
- Ja. Först efter avdrag för försäljningskostnader når man den behållning säljaren faktiskt skulle få, och samma skäl som bär upp skatteavdraget bär upp detta. Återhållsamhet krävs dock vid beräkningen – större försäljningskostnader uppkommer inte alltid.
- Vad händer om bostaden i stället sjunkit i värde?
- Då finns ingen latent skatteskuld utan en möjlig skattereduktion – 50 procent av förlusten är avdragsgill, och underskott i kapital ger 30 procents reduktion upp till 100 000 kr och 21 procent därutöver (67 kap. 10 §). Rättsläget är inte klart. I doktrinen har hävdats att en latent skattereduktion följdriktigt bör beaktas som ett värdetillägg, men bara om den mottagande parten kan antas få skatter under året som reduktionen kan användas mot – rätten kan inte sparas till senare år.
- Gäller detta även vid arvskifte?
- Ja. Tas tillgången upp till marknadsvärde ska den latenta kapitalvinstskatten beaktas, inklusive effekterna av ett eventuellt uppskovsbelopp. Den kan antingen minska tillgångsvärdet eller tas upp som en skuldpost i bouppteckningen. Detsamma gäller vid boutredning av ett dödsbo.
- Hur räknar jag ut beloppet?
- Använd InfoLex verktyg Latent skatteskuld, som räknar fram kapitalvinsten, skatten och bostadens bodelningsvärde för både bostadsrätt och fastighet, och redovisar varje post med lagrumshänvisning.
InfoLex är en informationstjänst och utgör inte juridisk rådgivning.