Anskaffningsutgifter ökade med förbättringsutgifter. Det belopp som dras av från ersättningen när en kapitalvinst räknas fram.
Anskaffningsutgifter ökade med förbättringsutgifter. Det belopp som dras av från ersättningen när en kapitalvinst räknas fram.
Förklaring
Med omkostnadsbelopp avses utgifter för anskaffning ökade med utgifter för förbättring (44 kap. 14 § inkomstskattelagen). Begreppet är motorn i all kapitalvinstberäkning: kapitalvinsten är ersättningen, minskad med utgifterna för avyttringen, minskad med omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 §).
För en bostad byggs omkostnadsbeloppet upp av köpeskillingen plus det som lagts ned på att förbättra den. Två slags förbättringar räknas, med olika regler. Ny-, till- och ombyggnad – grundförbättringar – får räknas utan tidsgräns, men bara för år då utgifterna sammanlagt uppgått till minst 5 000 kronor. Förbättrande reparationer och underhåll får däremot bara räknas för beskattningsåret och de fem föregående, och bara i den mån bostaden på grund av åtgärderna är i bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet.
Vad som bygger omkostnadsbeloppet
Fastighet
- Köpeskilling
- Lagfart och stämpelskatt vid köpet
- Ny-, till- och ombyggnad
- Förbättrande reparationer, sex år
Bostadsrätt
- Insats eller köpeskilling, plus överlåtelseavgift
- Minus andel i inre reparationsfond vid förvärvet
- Kapitaltillskott för föreningens amorteringar
- Förbättringar enligt samma regler som ovan
Har bostaden förvärvats genom bodelning, arv eller gåva ärvs den tidigare ägarens omkostnadsbelopp enligt kontinuitetsprincipen. Det är därför en latent skatteskuld uppstår.
Underlaget är alltså historiskt och kan sträcka sig decennier tillbaka. Kvitton, fakturor och kontoutdrag är det som bär beviskravet – utan dokumentation blir omkostnadsbeloppet lägre och skatten högre.
Exempel
Exempel: köket som inte fick räknas
Familjen köpte huset 2004 för 2 200 000 kr och betalade 33 000 kr i lagfart och stämpelskatt. 2010 byggde de till 60 kvadratmeter för 900 000 kr. 2015 renoverade de köket för 250 000 kr – ett byte av likvärdig standard.
Tillbyggnaden är en grundförbättring och räknas fullt ut. Köksrenoveringen 2015 ligger utanför sexårsfönstret och innebar dessutom ingen standardhöjning. Omkostnadsbeloppet blir 3 133 000 kr, inte 3 383 000 kr.
Vanliga missförstånd
Tänk på det här
✗ ”Allt jag lagt ned på huset får räknas.” — ✓ Nej. Löpande underhåll och byten till likvärdig standard räknas inte, annat än inom sexårsfönstret och bara om skicket faktiskt förbättrats.
✗ ”Ränta på bolånet ingår.” — ✓ Nej. Räntan dras av löpande i inkomstslaget kapital och hör inte till omkostnadsbeloppet.
✗ ”Jag ärvde huset, så mitt omkostnadsbelopp är noll.” — ✓ Nej. Du övertar den tidigare ägarens omkostnadsbelopp – men också hela den obeskattade värdeökningen.
Vanliga frågor
- Hur länge ska kvitton sparas?
- Så länge bostaden ägs, och en tid därefter. Det finns ingen gallringsregel som gör gamla förbättringsutgifter oanvändbara – det är bevisningen som avgör.
- Räknas mäklararvodet in?
- Nej. Försäljningsutgifter dras av separat från ersättningen, inte via omkostnadsbeloppet.
- Vad gäller vid gåva mot vederlag?
- För fastighet avgör huvudsaklighetsprincipen: når vederlaget upp till taxeringsvärdet behandlas överlåtelsen som köp och ett nytt omkostnadsbelopp uppstår.
InfoLex är en informationstjänst och utgör inte juridisk rådgivning.