När en av parterna tar över bostaden vid en skilsmässa, en samboseparation eller ett arvskifte följer en obetalad skatt med. Räkna ut hur stor den är, och vad bostaden därmed är värd i bodelningen – för både bostadsrätt och fastighet.
Beräkningen följer 44–47 kap. inkomstskattelagen (1999:1229). Kapitalvinsten beräknas enligt 44 kap. 13 § som ersättningen minskad med försäljningsutgifter och omkostnadsbelopp; av vinsten på en privatbostad tas 22/30 upp och beskattas med 30 %, vilket ger 22 % (45 kap. 33 § och 46 kap. 18 §). Att den latenta skatten alls ska beaktas följer av kontinuitetsprincipen i 44 kap. 21 § – den som tar över bostaden genom bodelning, arv eller gåva inträder i den tidigare ägarens skattemässiga situation och får därmed hela skatten vid en framtida försäljning. Verktyget förutsätter en privatbostad som ägs av fysisk person. Näringsfastighet och näringsbostadsrätt, fastighet förvärvad före 1952, bostadsrätt förvärvad före 1974, delavyttring och blandad fastighet omfattas inte. Hur den latenta skatten slutligt ska avräknas mellan parterna är ytterst en förhandlings- och avtalsfråga. Resultatet är vägledande och utgör inte juridisk rådgivning.
Översiktlig information
Latent skatteskuld är den kapitalvinstskatt som ännu inte betalats på bostadens värdeökning. Vid bodelning och arvskifte dras den av från marknadsvärdet, tillsammans med ett fiktivt mäklararvode, eftersom den som tar över bostaden också tar över skatten.
Skatten är 22 procent av vinsten för en privatbostad. Att avdraget ska göras slogs fast i NJA 1975 s. 288, och det beräknas som om mottagaren genast säljer till marknadsvärdet.
Varför en bostad inte är värd sitt marknadsvärde i en bodelning
Den som köper en bostad på öppna marknaden får sitt eget anskaffningsvärde: priset som betalades. Den som får en bostad genom bodelning, arv eller gåva får något annat. Enligt kontinuitetsprincipen inträder förvärvaren i den tidigare ägarens skattemässiga situation (44 kap. 21 § inkomstskattelagen) och ärver hela den obeskattade värdeökningen. Skatten kommer den dag bostaden säljs, och då står övertagaren ensam för den.
Delas bostaden till fullt marknadsvärde betalar alltså den som bor kvar hela skatten själv, medan den andra parten löses ut med pengar som redan är beskattade. Det är den obalansen avdraget rättar till. Högsta domstolen uttryckte det som att en skiftesman ska ta hänsyn till skattebelastningen där denna inte är obetydlig.
Så beräknas den latenta skatten
Beräkningen bygger på en tänkt försäljning. Först dras försäljningsutgifterna av från marknadsvärdet, sedan omkostnadsbeloppet – vad bostaden kostade plus förbättringar. Det som återstår är kapitalvinsten. Av den tas 22/30 upp och beskattas med 30 procent, vilket ger 22 procent (45 kap. 33 § för fastighet, 46 kap. 18 § för bostadsrätt).
Till omkostnadsbeloppet räknas ny-, till- och ombyggnad, men bara för år då utgifterna sammanlagt uppgått till minst 5 000 kronor. Förbättrande reparationer får räknas för innevarande år och de fem föregående, och bara i den mån bostaden på grund av åtgärderna är i bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet. För en bostadsrätt tillkommer kapitaltillskott för föreningens amorteringar, och andelen i inre reparationsfond påverkar beräkningen i båda ändar.
Också det fiktiva mäklararvodet ska dras av – först efter försäljningskostnader når man den behållning en säljare faktiskt skulle få. Här krävs återhållsamhet: posten är delvis självreglerande, eftersom ett högre arvode sänker den beräknade vinsten och därmed också skatteavdraget.
Värdeavdrag eller skuld – skillnaden som avgör
Två slags skattebelastning behandlas olika, och det är här de flesta kalkyler går fel. Skatten på den orealiserade värdeökningen är en latent skuld och beaktas som ett värdeavdrag på tillgången; att i stället yrka skuldtäckning för den avvisades i NJA 1973 s. 23. Skatten på ett befintligt uppskovsbelopp från en tidigare bostadsförsäljning är däremot en redan uppkommen skuld, om än inte förfallen, och hanteras genom vanlig skuldavräkning.
Vid en rak hälftendelning blir slutsumman ofta densamma. Men posterna hör hemma på olika ställen, och när delningen inte är rak kan skillnaden få verklig betydelse. Verktyget redovisar dem därför var för sig.
Räkneexempel
En villa värd 6 000 000 kronor, köpt för 3 200 000 kronor, med 48 825 kronor i lagfart och stämpelskatt och 450 000 kronor i ombyggnad. Lånen är 3 500 000 kronor och mäklararvodet beräknas till 2 procent.
| Post | Belopp |
|---|---|
| Marknadsvärde | 6 000 000 kr |
| Fiktivt mäklararvode, 2 % | −120 000 kr |
| Omkostnadsbelopp | −3 698 825 kr |
| Kapitalvinst | 2 181 175 kr |
| Latent skatteskuld, 22 % | −479 858 kr |
| Bostadens värde i bodelningen | 5 400 142 kr |
| Kvarvarande lån | −3 500 000 kr |
| Lösensumma vid hälftendelning | 950 071 kr |
Utan avdragen hade behållningen blivit 2 500 000 kronor och lösensumman 1 250 000 kronor. Skillnaden på 300 000 kronor är motpartens halva av de kostnader den kvarboende annars burit ensam.
Uppskov, förlust och andra specialfall
Ett uppskovsbelopp från en tidigare bostadsförsäljning utlöses inte av bodelningen. Bodelning vid äktenskapsskillnad eller samboseparation räknas inte som avyttring (47 kap. 11 §), och detsamma gäller arv eller gåva till make, sambo eller hemmavarande barn. Uppskovet följer med bostaden till övertagaren, som får återföra det den dag den säljs. Skatten på det ska ändå räknas med – som skuldpost, inte som värdeavdrag.
Har bostaden sjunkit i värde finns ingen skatteskuld utan en möjlig skattereduktion. Femtio procent av förlusten är avdragsgill, och underskott i kapital ger 30 procents reduktion upp till 100 000 kronor och 21 procent därutöver (67 kap. 10 §). Rättsläget är inte klart: i doktrinen har hävdats att en latent skattereduktion bör beaktas som ett värdetillägg, men bara om den mottagande parten kan antas få skatter under året att använda den mot – rätten kan inte sparas. Verktyget redovisar därför beloppet separat.
Vid arvskifte gäller samma principer, med en viktig reservation: latent skatt ska bara räknas av om tillgången tas upp till marknadsvärdet. Tas en fastighet upp till taxeringsvärdet i bouppteckningen ska varken latent skatt eller uppskovsbelopp beaktas. För en bostadsrätt bortser man normalt från en tidsbegränsad pristaksklausul i föreningens stadgar när saluvärdet bedöms (NJA 1997 s. 674).
När verktyget inte räcker
Verktyget förutsätter en privatbostad som ägs av fysisk person. Det räknar inte näringsfastighet eller näringsbostadsrätt, där 90 procent av vinsten tas upp och värdeminskningsavdrag ska återföras i näringsverksamheten. Det hanterar inte heller fastighet förvärvad före 1952, bostadsrätt förvärvad före 1974, delavyttring eller blandad fastighet.
Skattelatensen ska dessutom i princip bedömas utifrån den mottagande partens egen skattesituation. Har den parten förlustavdrag att utnyttja kan avdraget bli lägre, och samma bostad kan därför åsättas olika värden beroende på vem som får den. Verktyget räknar på normalfallet.
Vanliga frågor om latent skatteskuld
- Ska hela skatten räknas av, eller bara en del?
- Utgångspunkten är full nominell skatt, beräknad som om mottagaren säljer genast till marknadsvärdet. Högsta domstolen öppnar för att i särskilda fall räkna med en försäljning längre fram, om mottagaren genom att dröja några år kan vinna skattemässiga fördelar av någon betydelse. Utanför sådana fall är en lägre avräkning en förhandlingsfråga mellan parterna.
- Måste vi dra av latent skatt om vi ändå inte ska sälja?
- Att någon försäljning inte planeras saknar betydelse. Det avgörande är att en försäljning förr eller senare kan komma, och att den som får bostaden på sin lott då inte ska drabbas av en förlust som beror på att skatten aldrig räknades med. Är skattebelastningen obetydlig bortser man i praktiken ofta från den.
- Vilket mäklararvode ska vi använda?
- Ett normalt arvode på orten. Verktyget föreslår 2,5 procent för bostadsrätt och 2 procent för fastighet, men du kan ange en egen procentsats eller ett exakt kronbelopp. Utgångspunkten är att en säljare av värdefull egendom normalt anlitar mäklare.
- Gäller reglerna även för sambor?
- Ja, om bostaden är samboegendom och bodelning begärs. Uppskovsbelopp utlöses inte heller vid bodelning med anledning av att ett samboförhållande upphör.
- Räknas latent skatt av vid gåva mellan makar?
- Vid en ren gåva sker ingen avräkning mot något – men kontinuitetsprincipen gäller, så mottagaren tar över anskaffningsutgiften och därmed hela skattebelastningen. Det bör vägas in när gåvan planeras.