Referat

R.K. ansökte hos Lantmäteriet om lagfart på hälften av fastigheten [X] 1:4 på grund av ett gåvobrev från S.J.

Lantmäteriet beslutade den 21 februari 2022 att vilandeförklara R.K:s ansökan eftersom det saknades samtycke från S.J:s tidigare maka.

Växjö tingsrätt

R.K. överklagade vid Växjö tingsrätt och yrkade att tingsrätten skulle upphäva Lantmäteriets beslut och återförvisa ärendet till Lantmäteriet för beviljande av lagfart.

R.K. anförde i huvudsak följande. Hennes sambo S.J. överlät genom gåva en hälftendel av sin fastighet [X] 1:4 till henne. Överlåtelsen ägde rum mot bakgrund av att de varit sambor sedan i början av 1990-talet. Fastigheten utgör sedan dess deras gemensamma hem. De har en gemensam dotter som är född 1995. S.J. var under 1980-talet gift och han och hans dåvarande fru skilde sig år 1988. Enligt S.J. gjorde han och hans före detta maka efter skilsmässan en uppdelning av sina tillgångar men det skrevs inget bodelningsavtal. I uppdelningen ingick att S.J. skulle behålla fastigheten [X] 1:4. Lantmäteriet har förklarat lagfartsansökan vilande eftersom det saknas medgivande från S.J:s före detta maka. Det behövs inget medgivande eftersom det gått ca 34 år sedan S.J. och hans dåvarande maka separerade. Det framgår av NJA 1993 s. 570 och NJA 2009 s. 747 att något medgivande från make eller maka då inte behövs. HD har uttalat att samtycke bara kan efterges då det är uppenbart att samtycke inte erfordras. Det är inte rimligt att frågan om samtycke kan vara aktuell hur länge som helst. Det måste finnas en bortre gräns. Det finns därför förutsättningar att bevilja lagfart i enlighet med hennes ansökan, utan krav på samtycke från S.J:s exfru.

Lantmäteriet yttrade sig och anförde i huvudsak följande. Enligt 20 kap. 7 § 7 JB ska en lagfartsansökan förklaras vilande, om överlåtaren är gift och förvärvet enligt äktenskapsbalkens bestämmelser är beroende av den andre makens samtycke. Sådant samtycke behövs enligt 7 kap. 5 § första stycket ÄktB bland annat för att make ska få avhända sig fast egendom som utgör makarnas gemensamma bostad. Kravet på samtycke kvarstår enligt motivuttalanden också efter äktenskapsskillnad till dess bodelning har skett (se prop. 1986/87:1 s. 136). Av 11 kap. 8 § ÄktB framgår att den make som bäst behöver makarnas gemensamma bostad har rätt att få denna egendom i avräkning på sin lott. Någon längsta tid för att efter äktenskapsskillnad begära övertagande av bostaden enligt
 11 kap. 8 § ÄktB är inte angiven i lag. Kravet på samtycke kvarstår därför som huvudregel, även om den andra maken sedan länge flyttat ut från den gemensamma bostaden. Långvarig passivitet med att begära bodelning kan dock enligt praxis göra att rätten går förlorad. Av NJA 2009 s. 747 följer att eftersom granskningen vid inskrivningsmyndigheten huvudsakligen är av formell karaktär bör kravet på bevis om samtycke efterges bara då det är uppenbart att samtycke inte erfordras. På det underlag som fanns tillgängligt vid beslutets fattande framgick inte att det var uppenbart obehövligt med makemedgivande.

Tingsrätten (f.d. lagmannen Conny Jörneklint) anförde i beslut den 17 maj 2022 följande.

SKÄL FÖR BESLUTET

Lantmäteriet har förklarat R.K:s lagfartsansökan vilande och förelagt henne att komplettera sin ansökan på det sätt som anges i det överklagade beslutet om vilandeförklaring. Tingsrätten har att pröva om det funnits skäl att vilandeförklara ansökan och förelägga sökanden om komplettering.

Enligt 20 kap. 1 § JB ska den som med äganderätt förvärvat fast egendom söka inskrivning av förvärvet (lagfart). Av 20 kap. 7 § 7 samma balk framgår att en ansökan om lagfart ska förklaras vilande om vid överlåtelsen överlåtaren är gift och förvärvet enligt äktenskapsbalkens bestämmelser är beroende av den andre makens samtycke. Trots ordalydelsen ”är gift” måste bestämmelsen antas vara tillämplig även när makarna inte längre är gifta, om inte bodelning gjorts ( jfr NJA 2009 s. 747 och NJA 1968 s. 169).

Av 7 kap. 5 § ÄktB framgår att en make inte utan den andre makens samtycke får avhända sig eller låta inteckna fast egendom som utgör makarnas gemensamma bostad eller annan fast egendom som utgör giftorättsgods. Enligt 7 kap. 7 § samma balk behövs inte samtycke, om maken inte kan lämna samtycke eller om dennes samtycke inte kan inhämtas inom rimlig tid. Samtycke behövs inte heller sedan bodelning med anledning av äktenskapsskillnad har skett. Saknas samtycke får domstolen enligt 8 § tillåta åtgärd enligt 5 eller 6 §§ på ansökan av den som vill företa den. Sådant tillstånd bör ges, om något godtagbart skäl mot åtgärden inte kommer fram (prop. 1986/87:1 s. 138 f.). Av 11 kap. 8 § ÄktB framgår att den make som bäst behöver makarnas gemensamma bostad har rätt att få denna egendom i avräkning på sin lott. Någon längsta tid för att efter äktenskapsskillnad begära övertagande av bostaden enligt 11 kap. 8 § ÄktB är inte angiven i lag. Kravet på samtycke kvarstår därför som huvudregel, även om den andra maken sedan länge flyttat ut från den gemensamma bostaden. Långvarig passivitet med att begära bodelning kan dock enligt praxis göra att rätten går förlorad.

Frågan om när samtycke krävs är inte alltid av enkel beskaffenhet. HD har i NJA 2009 s. 747 behandlat frågan, där det gällde vilandeförklaring av ansökan om inteckning enligt 22 kap. 4 § JB. HD uttalade att med hänsyn till att granskningen vid inskrivningsmyndigheten huvudsakligen är av formell karaktär bör kravet på bevis om samtycke efterges bara om det är uppenbart att samtycke inte erfordras. I övrigt bör ansökan om inskrivning förklaras vilande.

Då det i förevarande fall inte framstår som uppenbart att samtycke inte erfordras eller är obehövligt enligt 7 kap. 7 § ÄktB, finner tingsrätten att det var korrekt att förklara ansökan vilande och begära att R.K. skulle komplettera ansökan.

BESLUT

R.K:s överklagande avslås.

Göta hovrätt

R.K. överklagade i Göta hovrätt och yrkade att vilandeförklaringen skulle upphävas och att ärendet skulle återförvisas till Lantmäteriet.

Lantmäteriet motsatte sig att tingsrättens beslut ändrades.

Hovrätten (hovrättsråden Patrik Örnsved och Emelie Olsson samt tf. hovrätts­assessorn Ines Holst, referent) anförde i beslut den 14 december 2022 följande.

HOVRÄTTENS SKÄL FÖR BESLUTET

En make får inte utan den andra makens samtycke avhända sig fast egendom som utgör makarnas gemensamma bostad (7 kap. 5 § ÄktB). Kravet på samtycke kvarstår även efter äktenskapsskillnad till dess att bodelning har skett (se HD:s avgörande NJA 1968 s. 169). Samtycke behövs dock inte om maken inte kan lämna giltigt samtycke eller om dennes samtycke inte kan inhämtas inom rimlig tid (7 kap. 7 § ÄktB). Om nödvändigt samtycke saknas får domstolen tillåta åtgärden (7 kap. 8 § ÄktB).

Av 11 kap. 8 § ÄktB framgår att den make som bäst behöver makarnas gemensamma bostad kan kräva att få överta den vid lottläggningen i en bodelning. Det är den potentiella övertaganderätten enligt denna bestämmelse som skyddas genom krav på samtycke ända fram till bodelningen (se Grauers, Ekonomisk familjerätt, 2022, version 10, JUNO, s. 34).

Rätten till övertagande är inte föremål för preskription. Av HD:s praxis framgår dock att rätten under vissa förutsättningar kan bortfalla när någon under lång tid har underlåtit att påkalla en bodelning och därigenom får anses ha nöjt sig med den faktiska fördelning som skett eller eftergett sin rätt (se NJA 1993 s. 570 och NJA 2009 s. 437). Prövningen av om rätten till övertagande ska anses eftergiven är av materiell karaktär och kan inte göras inom ramen för Lantmäteriets i huvudsak formella granskning av en lagfartsansökan. Som framgår av NJA 2009 s. 747 bör kravet på bevis om samtycke därför efterges bara då det är uppenbart att samtycke inte behövs.

I förevarande fall är det inte uppenbart att samtycke inte krävs enligt 7 kap. 7 § ÄktB eller att den före detta makan saknar rätt att överta bosta­den. R.K. har inte visat att den före detta makans samtycke eller rättens tillstånd till åtgärden föreligger. Som Lantmäteriet funnit ska alltså lagfartsansökan förklaras vilande och R.K:s överklagande därmed avslås.

BESLUT

Hovrätten avslår överklagandet.

Högsta domstolen

R.K. överklagade och yrkade att HD skulle undanröja beslutet om vilandeförklaring och återförvisa ärendet till Lantmäteriet för beviljande av lagfart.

Enligt Lantmäteriet borde hovrättens beslut stå fast.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, justitiesekreteraren Mathilda Rydstern, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut.

SKÄL

Bakgrund

Punkterna 1–5 motsvarar i huvudsak punkterna 1–4 i HD:s skäl.

Frågan i HD

6. Målet gäller vilandeförklaring av en ansökan om lagfart när ett samtycke enligt äktenskapsbalken från en f.d. make saknas. I målet aktualiseras särskilt frågan om omfattningen av inskrivningsmyndighetens prövning i ett ärende om ansökan av lagfart.

Kravet på makes samtycke

7. I 7 kap. 5 § första stycket 1 ÄktB anges att en make inte utan den andra makens samtycke får avhända sig fast egendom som utgör makarnas gemensamma bostad. Enligt tredje stycket krävs samtycke normalt även beträffande fast egendom som inte utgör makarnas gemensamma bostad men som är giftorättsgods.

8. Enligt 7 kap. 7 § ÄktB behövs inte samtycke i vissa angivna situationer, bl.a. om maken inte kan lämna giltigt samtycke eller om samtycke inte kan inhämtas inom rimlig tid. Undantagsbestämmelsen tar alltså sikte på situationer då den andre maken av olika skäl är förhindrad att lämna sitt samtycke. Med de kommunikationer som finns i dagens samhälle är det förhållandevis ovanligt att en make på grund av bortovaro inte kan lämna samtycke inom rimlig tid (se SOU 1981:85 s. 323). Endast en lång tidsutdräkt kan sällan ensam motivera att undantagsbestämmelsen är tillämplig.

Punkterna 9–11 motsvarar i huvudsak punkterna 9–11 i HD:s skäl.

Bodelning och makes rätt att överta bostad

Punkterna 12–16 motsvarar i huvudsak punkterna 12–15 i HD:s skäl.

17. Om en make framställer en begäran om bodelning inom den allmänna preskriptionsfristen, dvs. inom tio år, bör makens rätt att påkalla ett sådant förfarande som huvudregel inte anses eftergiven ( jfr NJA 2009 s. 437).

Inskrivningsmyndighetens prövning av en lagfartsansökan

18. Av 20 kap. 1 § JB framgår att den som med äganderätt har förvärvat fast egendom ska söka inskrivning av förvärvet (lagfart). Att söka och få lagfart är både en rättighet och en skyldighet för förvärvaren. Med lagfarten följer ett flertal rättsverkningar, såsom möjligheten att inteckna fastigheten. Som princip har en lagfart inte någon betydelse för ett förvärvs giltighet utan ska endast legitimera en person som är ägare till fastigheten, vilket får praktisk och rättslig betydelse i olika sammanhang. (Se t.ex. prop. 1970:20 del B s. 478 f. och Folke Grauers, Fastighetsköp, 2021, 22 uppl., s. 296 f.)

19. Inskrivningsmyndighetens prövning av en sådan ansökan ska utgå från de handlingar som åberopas av sökanden. Med hänsyn till det starka intresset av att registrerade uppgifter stämmer överens med det verkliga rättsläget ska myndigheten inte bara göra en rent formell granskning av handlingarna utan också pröva de rättsliga förutsättningarna för att bevilja den sökta lagfarten. (Se ”Makesamtycket” p. 16 och ”Lagfarten på Väddö”, NJA 2020 s. 606 p. 5.)

20. Handläggningsformen vid inskrivningsmyndigheten sätter dock upp vissa gränser för omfattningen av denna prövning. Vid utformningen av lagstiftningen har eftersträvats så stor enkelhet och smidighet som möjligt för handläggningen. Intresset av överensstämmelse mellan lagfarten och det verkliga rättsläget har fått vägas mot intresset av en effektiv, snabb och rationell hantering. ( Jfr a. prop. del B s. 517 f.)

21. I 20 kap. 6 § JB anges på vilka grunder en lagfartsansökan ska avslås. Uppräkningen är uttömmande. Om det inte föreligger någon grund för avslag ska inskrivningsmyndigheten antingen bifalla ansökan eller förklara den vilande.

22. Grunderna för vilandeförklaring anges i 20 kap. 7 § JB. Såvitt här är relevant anges att en ansökan ska förklaras vilande om överlåtaren vid överlåtelsen är gift och förvärvet enligt äktenskapsbalkens bestämmelser är beroende av den andre makens samtycke (se 7 p.). Bestämmelsen innebär att inskrivningsmyndigheten alltid behöver utreda överlåtarens civilstånd innan beslut om vilandeförklaring eller om lagfart meddelas (se Lars K Beckman m.fl., Jordabalken, 24 januari 2019, version 2B, JUNO, kommentaren till 20 kap. 7 §).

23. Prövningen av om det krävs samtycke enligt äktenskapsbalken är i vissa fall av enkel beskaffenhet, t.ex. när det av offentligt register framgår att maken är död eller om det av ett läkarintyg framgår att maken på grund av sjukdom inte kan lämna samtycke. I andra fall är prövningen inte lika enkel, t.ex. när makens mentala förmåga är något nedsatt eller maken för tillfället är oanträffbar eller en längre tid förflutit från äktenskapets upplösning. Med hänsyn till att granskningen vid inskrivningsmyndigheten huvudsakligen är av formell karaktär kan kravet på bevis om samtycke efterges bara då det är uppenbart att samtycke inte behövs enligt äktenskapsbalken eller att rätten till övertagande av den gemensamma bostaden ska anses eftergiven. (Se NJA 2009 s. 747.)

24. Det måste beaktas att inskrivningsmyndigheten som utgångspunkt inte har tillgång till den andre makens uppgifter. För att en omständighet ska leda till bedömningen att samtycke inte krävs bör den därför vara objektivt konstaterbar och, utan större betänkligheter, leda till den angivna följden. Så är t.ex. fallet om det framgår av ett register att den andra maken är död eller om det finns en bodelningshandling upprättad mellan parterna. Om prövningen däremot blir beroende av flera omständigheter eller tillförlitligheten av olika uppgifter ryms den som utgångspunkt inte inom ramen för inskrivningsmyndighetens prövning.

Bedömningen i detta fall

25. S.J:s äktenskap upplöstes 1988. Under äktenskapet bodde han tillsammans med sin f.d. maka på den fastighet som R.K. nu ansökt om lagfart för. Eftersom någon bodelning inte ägde rum i samband med äktenskapsskillnaden har den f.d. makan – trots den långa tidsutdräkten – som utgångspunkt alltjämt möjlighet att påkalla bodelning och göra anspråk på att överta den gemensamma bostaden. Enligt huvudregeln i 7 kap. 5 § ÄktB krävs alltså den f.d. makans samtycke för att lagfart ska kunna beviljas.

26. Det finns ingenting i målet som talar för att den f.d. makan inte kan lämna sitt samtycke till åtgärden. Undantagsbestämmelsen i 7 kap. 7 § ÄktB är därmed inte tillämplig.

27. Den avgörande frågan blir därför om rätten att påkalla bodelning och göra anspråk på att överta den tidigare gemensamma bostaden ska anses ha eftergetts. Även om tidsutdräkten som sådan i viss mån talar för att rätten bör anses ha eftergetts går det inte att utesluta att det finns en rimlig förklaring till dröjsmålet. Det går i vart fall inte att göra en sådan bedömning utan att ta hänsyn till andra omständigheter. Tidsutdräkten som sådan är alltså inte ensam tillräcklig för att dra slutsatsen att rätten att göra anspråk på giftorätten ska anses eftergiven.

28. Av ovanstående följer att det inte är uppenbart att samtycke inte krävs för åtgärden enligt äktenskapsbalken eller att det är uppenbart att den f.d. makan ska anses ha eftergett sin rätt att göra anspråk på att ta över den gemensamma bostaden.

29. R.K:s överklagande ska därför avslås.

HD:S AVGÖRANDE

Se HD:s beslut.

HD ( justitieråden Anders Eka, Agneta Bäcklund, Malin Bonthron och Anders Perklev, referent) meddelade den 9 april 2024 följande beslut.

SKÄL

Bakgrund

1. S.J. är sedan 1981 lagfaren ägare av fastigheten [X] 1:4. Tidigare bodde han på fastigheten tillsammans med sin dåvarande maka. Äktenskapet upplöstes 1988, men någon bodelning skedde inte.

2. I början av 1990-talet blev S.J. sammanboende med R.K. på fastigheten. Den 18 februari 2022 överlät han genom gåva en hälftendel av fastigheten till henne.

3. R.K. ansökte i februari 2022 om lagfart på sin del av fastigheten och gav bland annat in gåvobrevet till Lantmäteriet, som är inskrivningsmyndighet. Myndigheten vilandeförklarade ansökan eftersom det saknades samtycke från S.J:s tidigare maka. R.K. överklagade beslutet och anförde att det var uppenbart att ett samtycke från den tidigare makan inte behövdes eftersom det gått över 30 år sedan äktenskapet upplöstes.

4. Tingsrätten avslog överklagandet. Enligt tingsrätten framstod det inte som uppenbart att samtycke inte krävdes eller var obehövligt enligt 7 kap. 7 § ÄktB. Hovrätten har instämt i tingsrättens bedömning.

Frågan i HD

5. Den fråga som främst aktualiseras i målet är om det förhållandet att det har gått många år sedan ett äktenskap upplöstes utan efterföljande bodelning innebär att det inte längre behövs skriftligt samtycke från överlåtarens tidigare make vid ansökan om lagfart.

Kravet på makes samtycke

6. I 7 kap. 5 § första stycket ÄktB anges att en make inte utan den andra makens samtycke får avhända sig fast egendom som utgör makarnas gemensamma bostad. Enligt tredje stycket krävs samtycke som regel även beträffande fast egendom som inte utgör makarnas gemensamma bostad men som är giftorättsgods. Ett samtycke ska lämnas skriftligen (se fjärde stycket).

7. Av 7 kap. 7 § ÄktB följer att samtycke inte behövs, bland annat om maken inte kan lämna giltigt samtycke eller om ett sådant inte kan inhämtas inom rimlig tid.

8. Om samtycke saknas får domstolen tillåta åtgärden på ansökan av den som vill företa den (se 7 kap. 8 § ÄktB). Sådant tillstånd bör ges, om något godtagbart skäl mot åtgärden inte kommer fram (se prop. 1986/87:1 s. 138 f.).

9. Kravet på makes samtycke syftar till att främja att förfoganden över fast egendom som tillhör en gift person föregås av samråd med den andra maken. Det skydd som samtyckeskravet ger innefattar både bostadssociala och ekonomiska aspekter. När det gäller fastigheter som utgör makarnas gemensamma bostad är den sociala skyddsaspekten framträdande medan skyddet såvitt gäller andra fastigheter främst är av ekonomisk karaktär. (Se ”Makesamtycket” NJA 2022 s. 913 p. 13.)

10. Kravet på samtycke gäller inte bara under äktenskapet utan även efter äktenskapsskillnad till dess bodelning har skett och det därigenom har blivit bestämt vilken egendom varje make ska ha (se prop. 1986/87:1 s. 136 och ”Samtycke till inteckning I” NJA 1968 s. 169).

11. Om en make utan nödvändigt samtycke eller tillstånd har avhänt sig egendom ska domstolen på talan av den andra maken förklara rättshandlingen ogiltig. En sådan talan ska väckas inom tre månader från det att den andra maken fick kännedom om förfogandet. Har lagfart beviljats med anledning av överlåtelse av fast egendom får talan inte väckas. (Se 7 kap. 9 § ÄktB.)

Bodelning och makes rätt att överta bostad

12. När ett äktenskap upplöses ska makarnas egendom fördelas mellan dem genom bodelning (se 9 kap. 1 § ÄktB). Vid bodelningen har den make som bäst behöver makarnas gemensamma bostad som regel rätt att få denna egendom i avräkning på sin lott, även om egendomen på grund av äktenskapsförord är enskild (se 11 kap. 8 §).

13. I äktenskapsbalken finns ingen angiven tid inom vilken bodelning senast ska begäras. Giftorätten, och därmed rätten att erhålla bodelning, preskriberas inte ( jfr exempelvis ”Dröjsmålet med bodelning” NJA 2009 s. 437 och ”Samtycke till inteckning II” NJA 2009 s. 747).

14. Den omständigheten att en make, utan någon rimlig förklaring, under lång tid underlåter att påkalla bodelning kan medföra att maken får anses ha nöjt sig med den faktiska fördelning som skett och att rätten att påkalla bodelning därför har gått förlorad (se ”Bodelning efter 24 år” NJA 1993 s. 570).

15. Vilken tid som måste förflyta innan en make kan anses ha eftergett rätten till bodelning – och därmed även rätten att ta över den gemensamma bostaden enligt 11 kap. 8 § ÄktB – beror på omständigheterna i det enskilda fallet ( jfr ”Den tystlåtne snickaren” NJA 1935 s. 613, ”Den utvandrade makan” NJA 1937 s. 180, ”Bodelning efter 24 år” samt ”Dröjsmålet med bodelning”). När rätten till övertagande ska anses eftergiven krävs inte längre samtycke enligt 7 kap. 5 § första stycket ÄktB (se ”Samtycke till inteckning II”).

Handläggningen av en ansökan om lagfart

16. Den som med äganderätt har förvärvat fast egendom är skyldig att söka inskrivning av förvärvet (lagfart) inom viss tid (se 20 kap. 1 § JB). Sökanden ska ge in de handlingar som åberopas till stöd för ansökan (se 19 kap. 10 § tredje stycket).

17. I 20 kap. 6 § JB anges på vilka grunder som en lagfartsansökan ska avslås. Om det inte föreligger någon grund för avslag ska inskrivningsmyndigheten antingen bifalla ansökan eller förklara den vilande.

18. En ansökan ska förklaras vilande bland annat om överlåtaren vid överlåtelsen är gift och förvärvet enligt äktenskapsbalkens bestämmelser är beroende av den andre makens samtycke (se 20 kap. 7 § 7 JB). Detta gäller även om äktenskapet är upplöst men bodelning ännu inte har skett (se p. 10).

19. Inskrivningsmyndighetens prövning ska utgå från de handlingar som sökanden åberopar. För att en ansökan ska kunna bifallas måste sökanden i förekommande fall ge in ett skriftligt samtycke från överlåtarens make. Granskningen vid inskrivningsmyndigheten är huvudsakligen av formell karaktär och någon mer ingående prövning av de bakomliggande sakförhållandena ska inte ske. Det innebär att inskrivningsmyndigheten vid sin prövning kan efterge kravet på bevis om samtycke bara då det är uppenbart att samtycke inte behövs ( jfr ”Samtycke till inteckning II”).

Betydelsen av att lång tid har gått efter överlåtarens äktenskapsskillnad

20. När mycket lång tid har gått sedan överlåtarens äktenskap upplöstes utan att den tidigare maken har påkallat bodelning eller rätt att överta den gemensamma bostaden, talar detta med styrka för att samtycke till överlåtelsen inte längre behövs. Det kan emellertid inte uteslutas att den tidigare maken kan ge en förklaring till sin passivitet, som gör det motiverat att alltjämt vidhålla kravet på samtycke ( jfr ”Dröjsmålet med bodelning”). Bedömningen kan aktualisera frågor som lämpar sig mindre väl för att avgöras vid den huvudsakligen formella prövning som sker inom ramen för ett inskrivningsärende.

21. Till detta ska läggas att om lagfart beviljas får detta rättsverkan för den tidigare maken på så sätt att han eller hon därefter inte längre har möjlighet att klandra överlåtelsen (se p. 11). Och detta sker trots att den tidigare maken inte är part i inskrivningsärendet och i den egenskapen kan ta tillvara sin rätt.

22. Av dessa skäl bör kravet på samtycke från en tidigare make inte efterges enbart på den grunden att lång tid har gått sedan äktenskapet upplöstes. Om det inte av andra skäl är uppenbart att samtycke inte krävs ska ansökan om lagfart förklaras vilande i avvaktan på att hindret undanröjs ( jfr p. 18 och 19).

23. Till bilden hör att betydelsen av att lång tid har förflutit efter äktenskapsskillnaden i stället kan beaktas vid prövningen av en ansökan om rättens tillstånd till överlåtelse av egendom eller inom ramen för talan om klander av en överlåtelse som har skett utan erforderligt tillstånd ( jfr p. 8 och 11). I dessa fall prövas frågan av allmän domstol i ett kontradiktoriskt förfarande, där den tidigare maken får möjlighet att bevaka sina intressen.

Bedömningen i detta fall

24. R.K. har som skäl för att samtycke från S.J:s tidigare maka inte behövs enbart åberopat att lång tid har gått sedan äktenskapet upplöstes. Med hänsyn till detta, och då det inte har framkommit någon annan omständighet som medför att det är uppenbart att sådant samtycke inte behövs, ska beslutet om vilandeförklaring inte ändras.

25. Överklagandet ska därför avslås.

HD:S AVGÖRANDE

HD avslår överklagandet.

Justitierådet Dag Mattsson var skiljaktig och upphävde beslutet om vilandeförklaring av följande skäl.

Målet illustrerar det inte ovanliga problemet att, trots lagkraven i äktenskapsbalken, en skriftlig bodelningshandling inte upprättas vid en äktenskapsskillnad och konsekvenserna av detta aktualiseras först långt senare.

S.J. har som gåva gett hälften av sin fastighet i [X] utanför [Y] till R.K., som är hans sambo sedan lite mer än 30 år. På fastigheten har S.J., R.K. och deras dotter varit stadigvarande bosatta tillsammans.

R.K. har sökt lagfart på förvärvet men fått endast vilande lagfart med hänvisning till att det saknas skriftligt bevis om att S.J:s tidigare maka – som han skilde sig från några år innan han flyttade ihop med R.K., alltså för 35 år sedan – samtycker till gåvan. Frågan är om inskrivningsmyndigheten har haft grund att vilandeförklara lagfartsansökningen på det sätt som skett.

Den som har gjort ett giltigt förvärv av en fastighet, men som inskrivningsrättsligt inte ges lagfart, förhindras att förfoga över sin egendom med den rådighet som förvärvaren ska ha civilrättsligt. Med hänsyn till de rättsverkningar som är knutna till en lagfart är det angeläget att ett lagfartsbeslut överensstämmer med det reella rättsläget, även om detta intresse naturligtvis samtidigt måste vägas mot intresset av en snabb, säker och rationell hantering hos inskrivningsmyndigheten. Det anses därför ankomma på inskrivningsmyndigheten att, i förekommande fall, inte bara göra sin vanliga rent formella granskning av de handlingar som har getts in utan också pröva de verkliga förutsättningarna för att bevilja den sökta lagfarten.

Det är alltså inte främmande för inskrivningsmyndighetens handläggning att det i praktiken ibland måste till överväganden av mera materiellt slag, låt vara att förfarandet inte tillåter några svårare bedömningar och att man i lagstiftningen försöker undvika en sådan prövning så mycket som möjligt bl.a. för att underlätta datahanteringen. Gränsen mellan en formell och en materiell prövning är också många gånger flytande, och hur ingående inskrivningsmyndighetens sakliga granskning behöver bli beror på förhållandena i det enskilda fallet. Det viktiga kan sägas vara att ett lagfartsbeslut, vare sig det är bifall, vilandeförklaring eller avslag, inte ger ett felaktigt uttryck för det reella rättsläget utan försöker korrespondera med detta.

Den bestämmelse som i målet ligger till grund för inskrivningsmyndighetens beslut att vilandeförklara lagfartsansökningen är enligt sin ordalydelse egentligen inte tillämplig på den aktuella situationen. Enligt vad som föreskrivs i 20 kap. 7 § 7 JB ska en ansökan om lagfart förklaras vilande om överlåtaren ”är gift” och förvärvet enligt äktenskapsbalkens bestämmelser är beroende av den andre makens samtycke. Och i målet är S.J. ju inte gift utan skild sedan många år. Som inskrivningsreglerna är utformade synes tanken närmast vara att en frånskild makes eventuella synpunkter på en avhändelse av fastigheten i stället ska prövas först vid ett överklagande av myndighetens lagfartsbeslut eller inom ramen för ett klander av avhändelsen. En sådan ordning skulle vara väl förenlig med intresset av en enkel och snabb hantering vid inskrivningsmyndigheten.

Utifrån den bedömning som gjordes i rättsfallet NJA 1968 s. 169 och den fasta inskrivningspraxis som gäller får det emellertid godtas att 20 kap. 7 § 7 JB – oaktat ordalydelsen – ska tillämpas också när överlåtaren inte är gift men skild och bodelning ännu inte har förrättats. Det grundläggande skälet till denna tillämpning utanför lagtexten är, som framgår av 1968 års rättsfall, just intresset av att få till stånd en överensstämmelse med det verkliga civilrättsliga läget. Enligt äktenskapsbalken gäller nämligen kravet på samtycke inte bara under äktenskapet utan även efter äktenskapsskillnad till dess bodelning har skett och det därigenom blivit bestämt vilken egendom som varje make ska ha.

För att kravet på bevis om samtycke från en tidigare make ska få efterges i inskrivningsärendet måste det – med hänsyn till handläggningsformen – framstå som uppenbart att samtycket inte behövs, vilket slogs fast i rättsfallet NJA 2009 s. 747 (där det hade gått tio år från äktenskapsskillnaden och inte ansågs uppenbart). Detta krav på uppenbarhet får förstås så att bedömningen, att samtycket inte behövs, ska kunna göras utan några närmare överväganden och bara genom vad som framgår av ingivna handlingar. Kan man genom de framlagda uppgifterna i ärendet utesluta att samtycket behövs, är saken uppenbar.

Det kan konstateras att det civilrättsliga kravet på makesamtycke i 7 kap. 5 § ÄktB vid överlåtelse av den gemensamma bostaden ska säkerställa en makes rätt att överta bostaden i händelse av äktenskapsskillnad. Enligt 11 kap. 8 § ÄktB har den make som bäst behöver makarnas gemensamma bostad rätt att vid bodelning få denna på sin lott, om övertagandet också med hänsyn till omständigheterna i övrigt är skäligt. Bedömningen ska ta sin utgångspunkt i förhållandena vid äktenskapets upplösning. Övertaganderätten är väsentligen motiverad av bostadssociala hänsyn, främst det intresse som en make kan ha att få bo kvar med barn i den invanda hemmiljön.

I och för sig är det riktigt att denna övertaganderätt inte anses kunna bli föremål för preskription. En rättighet kan emellertid förlora sin verkan också av annan anledning än preskription. Av betydelse i sammanhanget är att en obligationsrätt av detta slag blir overksam när förutsättningarna för utövandet av den i realiteten inte längre föreligger. Ett annat sätt att se på det är att rättigheten anses ha upphört genom eftergift eller passivitet ( jfr t.ex. NJA 1935 s. 613, NJA 1937 s. 180 och NJA 1993 s. 570). Av naturliga skäl går det inte att slå fast någon bestämd tid för när en övertaganderätt ska anses ha blivit overksam eller ha eftergivits eller förlorats på grund av passivitet. Tiden är självfallet relevant men är inte alltid det avgörande. Ett allmänt riktmärke kan kanske vara 25 år, när det har gått en mansålder vågar man nog utan vidare utgå från att samtyckeskravet har spelat ut sin roll ( jfr Margareta Brattström och Anna Singer, Preskription av äktenskapets rättsverkningar? Uppsala Faculty of Law Working Paper 2010:10 s. 11). Till saken hör att det då knappast längre går att få en bodelningsförrättare förordnad ( jfr NJA 1993 s. 570 där det hade gått 24 år efter äktenskapsskillnaden). Liksom annars får en samlad bedömning av omständigheterna göras.

Som framgår av det föregående förutsätter den äktenskapsrättsliga övertaganderätten att den som vill överta den gemensamma bostaden har mest behov av denna och att det även i övrigt bedöms skäligt. Det framstår enligt min mening som uppenbart – och det är som sagt det krav som ska ställas – att S.J:s tidigare maka, som han skilde sig från för 35 år sedan, vid en civilrättslig bedömning omöjligen kan göra gällande någon rätt att så här lång tid senare få överta S.J:s fastighet, särskilt med tanke på det starkt skyddsvärda intresse som också R.K. och deras dotter har att inte bli uppryckta från bostaden. Det gäller oavsett vilka skäl den tidigare makan skulle kunna tänkas ha för det i dag och trots att rätten är knuten till frågan om bodelning. Kan man inte i detta fall anse det som uppenbart att ett samtycke inte behövs från frånskild maka är det svårt att tänka sig en situation där det skulle kunna bedömas uppenbart, i enlighet med rättsgrundsatsen i 2009 års avgörande.

Slutsatsen är alltså att S.J:s tidigare makas övertaganderätt enligt 11 kap. 8 § ÄktB måste anses ha upphört med tiden och inte kan genomdrivas. Det behövs därför inte något samtycke från henne. Eftersom saken är uppenbar, har inskrivningsmyndigheten att beakta detta reella rättsläge i inskrivningsärendet. Det finns därmed inte stöd för att vilandeförklara lagfartsansökningen på grund av frånvaro av makesamtycke. Det förhållandet att gåvan blir gällande gentemot den tidigare makan, om ett lagfartsbeslut vinner laga kraft, kan inte föranleda någon annan bedömning.

Det kan tilläggas att det visserligen finns möjlighet för R.K. att be S.J. att ansöka om tillstånd vid tingsrätten och få prövat samtyckesfrågan enligt äktenskapsbalken. Eller så kan R.K. ta emot gåvan och delge S.J:s frånskilda maka information om denna och därmed tvinga henne att överväga att klandra gåvan i tingsrätten om hon skulle vara missnöjd med den. Fördelen är naturligtvis att frågan då blir rättskraftigt avgjord och prövad i ett utpräglat kontradiktoriskt förfarande, där S.J:s tidigare maka kan ge sin inställning och förklara varför hon inte går med på att fastigheten ges som gåva till R.K. om det nu skulle vara så. Men när saken är så uppenbar som den är i detta fall bör rättsordningen rimligen inte lägga en sådan skyldighet att processa på de inblandade, med den tidsutdräkt och de kostnader och de andra problem av olika slag som det kan medföra för alla. Frågan kan klaras av inskrivningsrättsligt enligt de regler som finns för detta.