Referat

Nacka tingsrätt

D.V. förde talan vid Nacka tingsrätt mot Brf. Lord Lambourne på det sätt som framgår av tingsrättens dom.

Tingsrätten (tingsfiskalen Simon Nesterud) anförde följande i dom den 30 september 2021.

Bakgrund

Bostadsrättsföreningen Lord Lambourne upplät genom upplåtelseavtal den 16 juni 2017 bostadsrätten till en lägenhet med nummer – – – på Tollarevägen – – – i SaltsjöBoo till D.V. Dessförinnan hade parterna den 
19 augusti 2015 undertecknat ett s.k. föravtal avseende bostadsrätten. Lägenheten består av två rum och kök fördelat på ca 65 kvm högst upp i huset. Huset är en del av ett nyproduktionsprojekt benämnt Tegeltrappan. Insats och upplåtelseavgift för bostadsrätten uppgick till ca 4 550 000 kr.

D.V. tillträdde lägenheten den 16 oktober 2017.

Yrkanden

D.V. har begärt att tingsrätten ska förplikta Bostadsrättsföreningen att till honom betala 460 418 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen (1975:635) från dagen för delgivning av stämningsansökan till dess betalning sker.

Bostadsrättsföreningen har bestritt yrkandet. Endast sättet att beräkna ränta har vitsordats så som skäligt i och för sig.

Grunder och omständigheter

D.V. har som grund för sin talan anfört följande: Rättsförhållandet utgörs av en upplåtelse från föreningen till förvärvaren D.V. Avtalet mellan parterna utgörs av kontraktshandlingar, prospekt och marknadsföringsmaterial som han har fått del av från bostadsrättsföreningen. Lägenhetens skick har avvikit från avtalat mellan parterna. Har reklamerat felen och avvikelserna till bostadsrättsföreningen som inte har avhjälpt felen. D.V. har därför rätt till skadestånd för den skada han har lidit på grund av bristen i bostadsrättsföreningens kontraktsenliga förpliktelser.

D.V. har därför rätt till skadestånd för kostnad för att återställa lägenheten till avtalat skick. Kostnaderna är faktiska kostnader och beräknade kostnader. Felen har funnits vid tillträdet till lägenheten. Det förnekas att det rör sig om löpande underhåll.

När D.V. tillträdde lägenheten var den inte färdigställd och slutbesiktning saknades. Det har varit hantverkare i lägenheten från tillträdet på hösten till nästkommande vår och sommar. D.V. har påtalat brister i lägenheten och fått besked om att de jobbar på saken. Vissa fel avhjälps löpande. När besiktningen skedde i juni året efter drog den stora skriftväxlingen igång. Det är först då han har fått klart för sig vilka fel som bostadsrättsföreningen inte har tänkt avhjälpa. Han har därför reklamerat i rätt tid.

Gällande nedsättning av årsavgiften gör D.V. gällande följande grunder. Temperaturen i lägenheten ligger stora delar av året över det riktvärde som gäller för bostäder. Bostadsrättsföreningen har vidtagit vissa åtgärder som inte har varit tillräckliga för att minska temperaturen i lägenheten. På grund av lägenhetens bristfälliga skick vid tillträde har det uppstått hinder och men i D.V:s nyttjanderätt till lägenheten. Felet är ursprungligt och fanns vid tillträdet till lägenheten. Därtill har bostadsrättsföreningen varit vårdslös och försumlig på grund av att bostadsrättsföreningen har varit passiv under en lång period i fråga om att försöka avhjälpa felet. D.V. har därför rätt till nedsättning av årsavgiften till hälften under de månader som lägenheten har varit extremt varm.

Bostadsrättsföreningen har som grund för sin inställning anfört följande: Någon avvikelse eller fel i upplåtelsen av nyttjanderätten till bostadsrättslägenheten föreligger inte. Det föreligger därför inte heller något avtalsbrott. I vart fall är det fråga om mindre ändringar i utformningen för vilken ingen ersättning ska utgå. Parterna har avtalat om att avvikelser från upplåtelseavtalet kan förekomma och att mindre ändring i utformningen inte kostnadsregleras. Prospektet utgör inte avtalsinnehåll mellan parterna. En bostadsrättshavare saknar rätt att påkalla avhjälpande av påstådda fel utanför lägenheten eller begära kompensation för sådana påstådda fel. Någon skada föreligger inte. Det föreligger ingen skyldighet för bostadsrättsföreningen att utge ersättning för framtida avhjälpandekostnader. En bostadsrättshavare saknar även rätt att göra ingrepp utanför den egna lägenheten eller i de delar i vilka föreningen svarar för underhåll. Det bestrids att reklamation har skett inom skälig tid. Vårdslöshet föreligger inte och det yrkade beloppet är oskäligt.

Utveckling av talan

D.V.

Byggnaden har byggts av bolaget [T.] Properties som även var den styrelse som till en början även var bostadsrättsföreningens styrelse. D.V. har ingått avtal med bostadsrättsföreningen. Lägenheten har marknadsförts som en exklusiva vara gällande både läge och val av material.

Lägenheten har vid tillträdet varit behäftad med följande brister:

Balkong, innervägg: En av balkongens innerväggar består av en spånskiva som missfärgats av vattenskada, målarfärg eller liknande. Innerväggen avviker således från avtalat skick. Kostnaden för avhjälpande uppgår till 4 000 kr inkl. mervärdesskatt.

Städskåp/högskåp: Enligt ritningar i bofaktabladet, som utgör en del av avtalet mellan parterna, ska det finnas ett högskåp i hallen (markerat med ”H”). Där skåpet skulle finnas har det istället placerats ett rörschakt. I aktuell lägenhet saknas städskåp på den angivna platsen i sovrummet. Kostnaden för avhjälpande (installation av nytt städskåp) uppgår till 19 000 kr. Den relativt höga kostnaden beror på att el behöver flyttas för att kunna montera ett skåp i hallen, på andra sidan jämfört med vad som är markerat med H på ritningen.

Avsaknad av golvvärme i hall: Enligt avtalet mellan parterna ska hallgolvet vara försett med vattenburen golvvärme. I aktuell lägenhet saknas vattenburen golvvärme i hallen. Kostnaden för avhjälpande (installation av elburen golvvärme) uppgår till 16 875 kr.

Fönster mot balkong: Av avtalet mellan parterna följer att fönster mot balkong ska löpa upp till tak. I aktuell lägenhet går inte fönstret vid balkongen upp till tak. Kostnaden för åtgärdande uppgår till minst 125 000 kr. Den bärande klacken har ingen bärande konstruktion. Det skulle vara genomförbart att montera fönster som går hela vägen upp till taket.

Fel i eluttag på balkongen: Den befintliga ledningen är klämd vilket innebär att installationen inte är fackmannamässigt utförd. Kostnaden för avhjälpande uppgår till 4 000 kr inklusive mervärdesskatt.

Fönster: Enligt avtalet mellan parterna skulle lägenheten förses med generösa fönster, glaspartier och skjutpartier med utvändiga karmar i aluminium och fönstervred i borstat stål. De fönster som installerats i lägenheten är betydligt grövre och klumpigare än vad som framgår av marknadsföringsmaterialet, vilket inverkar mycket negativt på helhetsintrycket. Kostnaden för avhjälpande uppgår till 203 750 kr inklusive mervärdesskatt.

Innerdörrar: Enligt avtalet mellan parterna ska innerdörrarna vara släta och vita. I aktuell lägenhet är innerdörrarna gråa. Felet har avhjälpts av D.V. Kostnaden för avhjälpande har uppgått till 9 092 kr vilket är en de facto kostnad eftersom dörrarna är bytta. Att måla om dörrarna hade kostat ungefär lika mycket men med ett mer osäkert resultat.

Skarvar i tak: Enligt avtalet mellan parterna ska taket i lägenheten vara slätt och målat i en matt, vit kulör. I aktuell lägenhet finns skarvar i taket eftersom hela takytan är indelad i olika block. Kostnaden för avhjälpande uppgår till 27 875 kr. Det är inte möjligt att endast spackla och måla. Material måste monteras först för att därefter målas.

Skadad ytterdörr: Ytterdörrens insida har skadats i samband med byggnation. Skadorna utgörs av skrapskador. Föreningen eller någon annan har försökt avhjälpa skadorna men på ett undermåligt sätt. Kostnaden för att byta ut dörren och på så vis uppnå avtalsenligt skick uppgår till 18 750 kr.

Nedsättning av årsavgift

D.V:s lägenhet har fönster åt tre väderstreck och ligger högst upp i byggnaden. Vid konstruktion har man inte förstått eller inte byggt in en lösning i lägenheterna som reglerar problemet med hög temperatur. Från mars till oktober kan det vara outhärdligt varmt i lägenheten. Bostadsrättsföreningen har vidtagit vissa åtgärder men de har inte varit tillräckliga.

D.V. reklamerade felet i maj 2018, vilket är den tidigaste tidpunkten som han kunde upptäcka felet. Föreningen agerade inte. I april 2019 då han haft temperaturer mellan 25 och 30 grader celsius under sommarhalvåret, anmälde han saken till miljökontoret. Nämnden utfärdade ett föreläggande vilket medförde att bostadsrättsföreningen monterade så kallade zip-markiser i juni 2020. Temperaturen har gått ned en del, men inte tillräckligt mycket och ligger fortfarande över de nivåer som Folkhälsomyndigheten har angett i sina rekommendationer. Alla mätningar som har getts in har bostadsrättsföreningen utfört. I en utredning från oktober 2019 konstateras att det under september varit 13,7 grader utomhus och 24 grader i D.V:s lägenhet. Rekommendationerna säger att upp till 23
grader inte är problematiskt, men att det därutöver är det. De perioder som det yrkas avdrag för avser maj–september 2018, mars–september 2019 och mars–augusti 2019. Lägenheten har då varit så varm att D.V. inte har kunnat nyttja lägenheten på det sätt som man kan kräva. Även nattetid ligger temperaturen väldigt högt vilket gör det svårt att vädra ur lägenheten. Beloppet är värderat utifrån en skönsmässig bedömning och motsvarar halva avgiften. Beloppet som han begär ersättning för uppgår till 31 076 kr.

Bostadsrättsföreningen

Av förhandsavtalet framgår att utformning och areor kan komma att avvika något under produktion. Mindre ändringar och avvikelser gällande bostadens area på +/- fem procent kostnadsregleras inte. I upplåtelseavtalet framgår att lägenhetens utformning framgår av förhandsavtalet samt mindre ändringar och avvikelser gällande bostadens area på +/- fem procent kostnadsregleras inte.

En medlem ansvarar för det inre underhållet och föreningen för det yttre underhållet. En medlem kan inte påtvinga åtgärder för yttre underhåll. Vad som utgör lägenheten följer av föreningens stadgar. Det är även till föreningen som reklamation ska ske.

Balkong, innervägg: I första hand görs gällande att spånskivan på balkongen utgör sådant yttre underhåll som D.V. inte har rätt att påkalla åtgärder eller kräva ersättning för. I vart fall har det varit fråga om en sådan mindre avvikelse som enligt parternas avtal inte ska kostnadsregleras.

Städskåp: Parterna har inte avtalat att det ska finnas ett städskåp och att det ska placeras där D.V. önskar. Av planritningen till lägenheten framgår vidare att ”avvikelser kan förekomma”. Planritningen till prospektet utgör inte avtalsinnehåll.

Avsaknad av golvvärme i hall: I första hand görs gällande att golvvärme utgör sådant yttre underhåll som D.V. inte har rätt att påkalla åtgärder eller kräva ersättning för. I vart fall har det varit fråga om en sådan mindre ändring som enligt parternas avtal inte ska kostnadsregleras.

Fönster mot balkong: Allt utom glas och bågar utgör sådant yttre underhåll som D.V. inte har rätt att påkalla åtgärder eller kräva ersättning för. I andra hand görs gällande att någon avvikelse från parternas avtal inte föreligger. Prospektet utgör inte avtalsinnehåll mellan parterna. Prospektet innehåller dessutom friskrivningar och det framgår att det rör sig om inspirationsbilder. I vart fall har det varit fråga om en sådan mindre ändring som enligt parternas avtal inte kostnadsregleras.

Eluttag på balkongen: I första hand görs gällande att detta utgör sådant yttre underhåll som D.V. inte har rätt att påkalla åtgärder eller kräva ersättning för. I vart fall har det varit fråga om en sådan mindre avvikelse som enligt parternas avtal inte kostnadsregleras.

Fönster: Upplåtelseavtalet omfattar inte hela fönsterkonstruktionen. Delar av konstruktionen utgör sådant yttre underhåll som D.V. inte har rätt att påkalla åtgärder eller kräva ersättning för. Prospektet utgör inte avtalsinnehåll mellan parterna. I vart fall har det varit fråga om en sådan mindre ändring som enligt parternas avtal inte kostnadsregleras.

Innerdörrar: I första hand görs gällande att någon avvikelse från parternas avtal inte föreligger. I avtalshandlingarna står det att dörrarnas färg generellt är vit, alltså inte att dörrarna genomgående är vita. Det har i avtalet inte angivits någon färgkod i avtalet, varför en avvikelse inte kan anses föreligga. I andra hand görs gällande att det varit fråga om en sådan mindre ändring som enligt parternas avtal inte kostnadsregleras.

Skarvar i tak: Taket är i huvudsak slätt. Det bestrids därmed att det avviker från avtalat skick. I vart fall är det en sådan mindre avvikelse som inte kostnadsregleras enligt parternas avtal.

Ytterdörr: Utsidan utgör sådant yttre underhåll som D.V. inte har rätt att påkalla åtgärder eller kräva ersättning för. Det bestrids att insidan av dörren var skadad vid upplåtelsen. Medlem har ansvar för det inre underhållet, såsom målning av dörrens insida. Till den delen dörren tillhör lägenheten är det en mindre avvikelse som inte kostnadsregleras av parternas avtal.

Nedsättning av årsavgift

Värmen utgör inget fel i lägenheten. Det är fråga om eventuell brist i det yttre underhållet som påverkar kärandens lägenhet. Det är inte ett direkt fel i lägenheten. Endast mätningarna mellan juli till september 2019 kan vitsordas då de är de enda som har genomförts av opartiska sakkunniga. Vidare har D.V. inte begränsat sin skada då han har monterat ned persienner.

Det förelåg extrema väderförhållanden 2018. Värmeböljan pågick under 25 dygn. Folkhälsomyndighetens råd gäller inte vid extrema väderförhållanden. Socialstyrelsen anser att en värmebölja kan vara extrema väderförhållanden. SMHI definierar värmebölja som en sammanhängande period av dygn då temperaturen någon gång under dygnet överstiger 25 grader celsius. Det är däremot inte SMHI som definierar vad som är extrema väderförhållanden, men det ger en viss vägledning. Även 2019 var det höga temperaturer. I juni 2019 var det elva dygn med höga temperaturer.

Föreningen har vidtagit åtgärder avseende värmen. I mars 2021 beslutade nämnden att i dagsläget inte förelägga om ytterligare åtgärder avseende värmeproblematiken. I stället måste andra problem åtgärdas först.

Utredningen

På D.V:s begäran har förhör under sanningsförsäkran hållits med honom själv. Vidare har vittnesförhör hållits med hantverkarna E.B. och M.M. Parterna har åberopat skriftlig bevisning, bland annat i form av avtals­innehåll, fotografier, e-postkonversationer och temperaturmätningar.

Domskäl

Skadestånd

D.V. har gjort gällande att allmänna rättsprinciper är styrande för de påstådda felen, exklusive värmeproblematiken som tingsrätten återkommer till.

Bostadsrättsföreningen har gjort gällande att denna typ av frågor ska hanteras genom bostadsrättslagen.

Bostadsrättslagen innehåller bestämmelser som reglerar föreningens ansvar för skick när lägenheten ska tillträdas första gången efter en bostadsrättsupplåtelse (7 kap. 1 § bostadsrättslagen, 1991:614). D.V. har däremot gjort gällande att det har förelegat fel i förhållande till vad parterna har kommit överens om. Bostadsrättslagen innehåller inte några bestämmelser som tar sikte på en sådan situation. Inte heller någon annan lag är direkt tillämplig på denna situation. Ledning får därmed sökas från avtalslagen och tillhörande allmänna rättsprinciper.

Bostadsrättsföreningen har invänt att D.V. inte har reklamerat felen inom skälig tid. Av utredningen i målet framkommer att D.V. har vid ett flertal tillfällen tagit kontakt med byggherren, som även utgjorde bostadsrättsföreningens styrelse till en början. Det framkommer även att vissa delar av lägenheten inte var färdigbyggd när D.V. fick tillträde till lägenheten. Tingsrätten bedömer därför att D.V. har reklamerat felen inom skälig tid till rätt rättssubjekt.

Parterna är överens om att parternas avtal utgörs av förhandsavtalet, upplåtelseavtalet, objektbeskrivning och materialbeskrivning. D.V. har även gjort gällande att ett prospekt och marknadsföringsmaterial ska anses ingå i avtalet. Under förhör har D.V. bland annat uppgett att han besökte en lokal på Östermalm där lägenheter marknadsfördes. Där fanns fina modeller och lyxiga material som visades. Tingsrätten bedömer att D.V. inte har visat att prospektet utgjorde avtalsinnehåll. Vad parterna har avtalat om ska därmed bedömas utifrån de avtal med tillhörande bilagor som parterna är överens om att ha utgjort avtalsinnehåll.

Spånskivan på balkongen

D.V. har gjort gällande att innerväggen utgörs av en skadad spånskiva som avviker från avtalat skick. Bostadsrättsföreningen har i första hand gjort gällande att spånskivan omfattas av det yttre underhållet. Tingsrätten bedömer att vad som är inre och yttre underhåll främst får betydelse då det uppkommer frågor om vems ansvar det är att underhålla vissa delar av lägenheten eller byggnaden. Att balkongen är en del av lägenheten som ingår i avtalet är däremot ostridigt. Frågan blir då om spånskivan avviker från vad parterna har avtalat om. Det finns ingenting i avtalet som närmare beskriver hur spånskivan ska utformas. Att den är missfärgad får anses vara en sådan mindre avvikelse som framgår av avtalet. D.V. ska alltså inte få ersättning för spånskivan.

Städskåp/hörnskåp

Enligt avtalshandlingarna framkommer att ett så kallat högskåp skulle placeras i hallen. Av avtalshandlingarna framkommer att mindre avvikelser kan förekomma. Tingsrätten bedömer att ett skåp som i stället har blivit ett rörschakt är en sådan mindre avvikelse. D.V. ska därför inte få ersättning för skåp i hallen.

Golvvärme i hallen

Av materialbeskrivningen som är en del av avtalet mellan parterna framkommer att alla lägenhetsytor samt badrum utförs med golvvärme för bästa komfort. Det framkommer även att mindre avvikelser kan förekomma. Tingsrätten bedömer likt ovan att frågan om inre och yttre underhåll saknar relevans för bedömningen om lägenheten har överlåtits enligt avtalat skick. Materialbeskrivningen är tydlig med att alla lägenhetsytor ska utföras med golvvärme, vilket bedöms inkludera hallen. Det kan inte heller vara frågan om en mindre avvikelse. D.V. har visat vad kostnaden för att installera golvvärme är. Han har därför rätt till skadestånd med 16 875 kr för avsaknaden av golvvärme i hallen.

Fönster mot balkong

Som tingsrätten tidigare har bedömt saknar frågan om yttre och inre underhåll relevans för denna bedömning. Däremot har D.V. inte visat att prospektet utgör avtalshandling mellan parterna. Det är därför inte visat att parterna har avtalat om att fönsterna vid balkongen skulle gå upp till taket. D.V. ska därför inte få skadestånd för den beräknade kostnaden att montera fönster upp till taket vid balkongen.

Fel i eluttaget på balkongen

Av utredningen framkommer det att det är fel i eluttaget på balkongen. Det har däremot inte visats vad parterna har avtalat om gällande eluttag på balkongen. Det är därför inte möjligt att få skadestånd för ett sådant fel.

Fönster

Enligt parternas avtal ska lägenheten ha ”generösa fönster, glaspartier och skjutpartier […]”. Som tingsrätten tidigare har bedömt har D.V. inte visat att prospektet var en del av avtalshandlingarna. Lägenhetens fönster får därför anses motsvara vad parterna har kommit överens om. D.V. ska därför inte få ersättning för fönsterna.

Innerdörrar

Enligt materialbeskrivningen ska innerdörrarna generellt utföras vita. Det framkommer även att mindre avvikelser kan förekomma. Att innerdörrarna har varit gråa bedöms därför inte vara ett sådant fel som medför att bostadsrättsföreningen ska betala ersättning till D.V.

Skarvar i tak

Av materialbeskrivningen framkommer att lägenhetens tak ska vara slätt och målas i en matt, vit kulör. Bostadsrättsföreningen har anfört att taket i huvudsak är slätt. Av inlämnat fotografi framkommer att det finns tydliga skarvar i taket. Eftersom avtalet anger att taket ska vara slätt kan det inte anses vara en liten avvikelse med skarvar i taket. Genom offerten och förhöret med M.M. har det även framkommit vad kostnaden för att åtgärda taket uppgår till. D.V. ska därför få ersättning med 27 875 kr.

Skadad ytterdörr

Av inlämnat fotografi och uppgifter lämnade av E.B. framkommer att ytterdörren har märken. Det framkommer däremot inte vad parterna har avtalat om i denna del. D.V. kan därför inte få skadestånd för ytterdörren.

Nedsättning av årsavgift

Det är ostridigt mellan parterna att utomhustemperaturen under de tre aktuella perioderna har varit hög. Det framkommer även av utredningen att temperaturen i lägenheten har varit hög under de aktuella perioderna och att temperaturen ligger över de riktvärden som framkommer av Folkhälsomyndighetens rekommendationer. Dessa problem har uppkommit sedan tillträde har medgetts. Det innebär att skälig nedsättning av årsavgiften kräver att det har uppstått hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande. Av utredningen i målet framkommer att temperaturen i lägenheten har varit hög. Detta särskilt under sommaren då det även har varit värmebölja. Vidare framkommer att föreningen har blivit förelagd av miljö- och stadsbyggnadsnämnden i Nacka kommun att inkomma med utredning kring inomhustemperaturen i lägenheten för att därefter besluta att föreningen skulle göra åtgärder och utredningar av bland annat värmen. Även om temperaturen fortsatt har varit hög i lägenheten bedömer tingsrätten att D.V. inte har visat att föreningen har agerat vårdslöst. Han har inte heller visat att temperaturen har varit så hög att lägenheten ska anses vara i bristfälligt skick. Det saknas därför förutsättningar att sätta ned årsavgiften.

Sammanfattning

Tingsrätten har bedömt att D.V. har rätt till ersättning avseende avsaknaden av golvvärme i hallen samt skarvarna i taket eftersom lägenheten avseende dessa aspekter inte har varit i avtalat skick. D.V. har därför rätt till skadestånd med 44 750 kr. Sättet att beräkna ränta har vitsordas och ska därmed utgå enligt yrkandet.

– – –

Domslut

1. Brf. Lord Lambourne ska utge skadestånd till D.V. med 44 750 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från den 9 oktober 2020 till dess betalning sker.

2. – – –

Svea hovrätt

D.V. överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle helt bifalla hans yrkanden vid tingsrätten.

Föreningen motsatte sig D.V:s ändringsyrkande. Föreningen godtog D.V:s sätt att beräkna ränta som skäligt i och för sig.

Hovrätten (hovrättsråden Viveca Lång och Robert Barrefelt samt tf. hovrätts­assessorn Johan Lindgren, referent) anförde följande i dom den 17 oktober 2023.

Parternas talan i hovrätten m.m.

Parterna har åberopat samma omständigheter och utvecklat sin talan på i huvudsak samma sätt som i tingsrätten, dock med följande förtydliganden.

När det gäller D.V:s krav på nedsättning/återbetalning av erlagda årsavgifter har han förklarat att han i första hand gör gällande att bostadsrätten vid tillträdet inte var i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten var fullt brukbar för det avsedda ändamålet (7 kap. 1 § bostadsrättslagen [1991:614]). I andra hand menar han att han drabbats av hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande (7 kap. 4 § samma lag).

Parterna är överens om att D.V:s årsavgift uppgick till 41 435 kr (eller 3 453 kr i månaden) under den tidsperiod som är relevant i målet. Parterna är också överens om att Föreningen har fått ett föreläggande av Nacka kommun att vidta nya mätningar av temperaturen i D.V:s lägenhet.

Parterna har lagt fram samma utredning i hovrätten som i tingsrätten.

Hovrättens domskäl

Frågan om D.V. har rätt till skadestånd på grund av att bostadsrättslägenhetens skick har avvikit från vad parterna avtalat

Några utgångspunkter för hovrättens prövning

Målet rör en upplåtelse av bostadsrätt till en nyproducerad lägenhet. Upplåtelser av bostadsrätter regleras i bostadsrättslagen. Bestämmelserna är utformade med ett konsumenträttsligt perspektiv, bl.a. eftersom köparen av en bostadsrätt vid en upplåtelse ofta ställs mot en starkare part i form av byggbolaget som uppfört byggnaden och som har bildat bostadsrättsföreningen (SOU 2017:31 s. 81).

Bestämmelsen i 7 kap. 1 § bostadsrättslagen anger i vilket minimiskick en bostadsrättslägenhet ska vara i vid tillträdet första gången efter en bostadsrättsupplåtelse. Bestämmelsen är dispositiv; den gäller om inte något annat har avtalats. Det är möjligt att avtala om såväl bättre som sämre skick.

Med hänsyn till hur D.V. har fört sin talan ska frågan om det föreligger fel i bostadsrätten prövas utifrån allmänna avtalsrättsliga principer.

Vid tolkning av vad som är avtalsinnehåll ska rätten göra en helhetsbedömning och kan ta hänsyn till många olika faktorer; t.ex. avtalets ordalydelse, vad parterna uttryckligen har sagt och skrivit, vad parterna underförstått har antagit, avtalets syfte och ändamål, hur parterna betett sig i samband med avtalsförhandlingarna och i samband med att de börjat fullgöra avtalet, vad som skulle ha gällt enligt dispositiv rätt om parterna inte avtalat om ett visst förhållande, illojalitet, handelsbruk och skälighet (se t.ex. Ramberg, Allmän avtalsrätt [version 12 JUNO], s. 184 ff.).

Som utgångspunkt har säljaren ett ansvar för att positiva (preciserade) uppgifter som lämnas om försäljningsobjektet är riktiga. Om en uppgift är osäker kan säljaren se till att uppgiften förses med en tillräcklig och tydlig reservation eller presenteras som osäker. En reservation för positiva uppgifter har vanligen befriande verkan. En säljare som vill undvika ansvar kan även friskriva sig i fråga om felpåföljder. En allmän påföljdsfriskrivning har normalt befriande verkan. En allmän friskrivning anses dock inte ha någon verkan mot positiva uppgifter. (Se ”Bostadsrättslokalen” NJA 2016 s. 237 med de hänvisningar som görs där.)

Det finns ingen generell kontraktsrättslig princip som ger rätt att få ett fel avhjälpt. Mot bakgrund av det konsumenträttsliga perspektiv som omgärdar bestämmelserna om upplåtelse av bostadsrätt bör dock de principer som ligger till grund för bestämmelserna i konsumentköplagen och konsumenttjänstlagen tillämpas på avtal om lägenhetens skick vid upplåtelse av en bostadsrätt. Det innebär att en köpare av en bostadsrätt efter upplåtelse har rätt att kräva att bostadsrättsföreningen avhjälper en avvikelse från avtalat bättre skick (än vad som gäller enligt 7 kap. 1 § bostadsrättslagen) om det inte medför olägenheter eller kostnader för föreningen som är oskäligt stora i förhållande till felets betydelse för bostadsrättsköparen. Om föreningen inte åtgärdar felet har köparen rätt till ersättning för vad det kostar att åtgärda felet om denna kostnad inte är oskäligt hög (jfr 28 § konsumentköplagen).

Lika med tingsrätten anser hovrätten att frågan om vem som ansvarar för yttre respektive inre underhåll saknar betydelse för målet.

Fönstren i lägenheten och fönstren mot balkongen

Som tingsrätten har konstaterat är parterna överens om att deras avtal utgörs av i vart fall ett förhandsavtal, ett upplåtelseavtal, ett bofaktablad/en objektsbeskrivning och en materialbeskrivning.

D.V. har berättat att han blev intresserad av det aktuella bostadsprojektet, 5 hus, och besökte mäklarens kontor på Östermalm. Projektet presenterades som ett lyxigt boende med stora fönsterpartier, balkonger och vacker utsikt. Mäklaren hade en utställning med modeller av husen, materialval m.m. Utifrån den informationen skrev han på förhandsavtalet under 2015.

D.V. har vidare berättat att han vid kontakterna med mäklaren fick del av det prospekt/marknadsföringsmaterial som han har åberopat i målet. Föreningen har, som hovrätten uppfattat det, inte förnekat att D.V. fått del av prospektet men däremot att han fått det från Föreningen och att det utgör avtalsinnehåll.

Av allt att döma är prospektet upprättat av [T.] Properties, dvs. bostadsutvecklaren som står bakom byggnationen. Av utredningen framgår att [T.] Properties företrätt säljarsidan i flera avseenden, t.ex. gällande byggfrågor, besiktning, tillträde och de boendes övertagande av bostadsrättsföreningen. Hovrätten bedömer att uppgifter som framgår av prospektet därmed skulle kunna utgöra avtalsinnehåll.

I ett avsnitt i prospektet står ”Övergången mellan ute och inne där stora glaspartier ger utsikt […]”. Vidare finns ett antal animerade bilder som visar lägenheter i huset där D.V:s lägenhet ligger (Tegeltrappan). På bilderna syns relativt stora fönsterpartier med smala karmar och, till synes, skjutfunktion. Fönstren mot balkongen går ända upp i tak. Under bilderna står ”Inspirationsbild matplats Tegeltrappan” och ”Inspirationsbild sovrum”.

Av materialbeskrivningen framgår att lägenheterna ska ha generösa fönster, glaspartier och skjutpartier med utvändiga karmar i aluminium. Sist i dokumentet står att avvikelser till det som ovan beskrivits kan förekomma.

Av avtalets ordalydelse framgår alltså att lägenheterna skulle ha generösa fönster med skjutpartier. Att prospektet innehåller animerade bilder på bl.a. fönstren talar för att köparna kunde förvänta sig just sådana fönster. Dock måste avtalshandlingarnas ändamål här ges stor betydelse. Ett prospekt är ett slags marknadsföringsmaterial som – när det gäller nyproduktion – syftar till att få spekulanter att binda upp sig genom att skriva på ett förhandsavtal. Eftersom byggnationen ofta inte ens har påbörjats kan spekulanten normalt inte räkna med att bostaden kommer se ut precis som i prospektet eller annat marknadsföringsmaterial. När en viss egenskap hos objektet – t.ex. en viss arkitektur eller vissa materialval – särskilt framhävs i marknadsföringen torde köparen dock få vissa befogade förväntningar. Det ska här framhållas att det – som Föreningen har påpekat – inte framgår av prospektet att bilderna visar just den lägenhet som D.V. var spekulant på och kom att köpa. Även med beaktande av detta anser hovrätten att parterna har avtalat om att fönsterpartierna i lägenheten skulle ha vissa egenskaper. Att det i handlingarna anges att det är fråga om t.ex. ”inspirationsbild matplats” och ”mindre avvikelser kan förekomma” kan inte friskriva Föreningen från de förhållandevis precisa uppgifter som lämnats beträffande fönstren.

Av den bevisning som D.V. lagt fram framgår att fönsterpartierna visserligen är relativt stora. Däremot är de betydligt grövre och lägre än vad som framgår av prospektet och materialbeskrivningen. Fönstren mot balkongen går inte upp i tak och mellan fönster och tak finns en tjock betongbalk, som enligt utredningen inte fyller någon särskild funktion. Inga fönster har skjutpartier. Sammantaget anser hovrätten att både fönstren mot balkongen och fönstren i resten av lägenheten avviker från vad parterna avtalat om.

Spånskivan på balkongen, eluttaget på balkongen samt ytterdörren

Det är fråga om en nyproducerad bostadsrättslägenhet som har marknadsförts som en bostad med hög standard och exklusiva materialval. Det får förutsättas att D.V. förväntade sig att spånskivan på balkongen inte skulle vara missfärgad, att eluttag skulle fungera och att ytterdörren skulle vara oskadad vid tillträdet, vilket Föreningen måste ha insett. Av den bevisning som D.V. har lagt fram framgår att så inte varit fallet.

Som framgått i det föregående har parterna avtalat om att det kan förekomma mindre avvikelser i utformning. Enligt hovrättens mening kan en sådan allmän friskrivning inte ges någon verkan mot den typ av rena skador på lägenheten som det nu är fråga om.

I dessa tre avseenden har lägenheten alltså avvikit från vad parterna avtalat om.

Städskåpet/högskåpet

Av prospektet framgår att lägenheterna ska ha ”generösa förvaringslösningar” och av bofaktabladet/objektsbeskrivningen framgår att det ska finnas ett högskåp i allrummet, nära hallen. Det har framkommit att det har placerats ett rörschakt där högskåpet skulle finnas. D.V. har berättat att han blev lovad att skåpet skulle placeras någon annanstans i lägenheten, vilket inte skedde. Eftersom det, såvitt framkommit, inte finns någon städförvaring alls i lägenheten kan det enligt hovrättens mening inte vara fråga om en mindre avvikelse i utformning.

Även i detta avseende har alltså lägenheten avvikit från vad parterna avtalat om.

Innerdörrarna

Hovrätten instämmer i tingsrättens bedömning i denna del.

Reklamation

Hovrätten instämmer i tingsrättens bedömning att D.V. har reklamerat felen i skälig tid.

Slutsats

Eftersom Föreningen inte har åtgärdat de aktuella felen har D.V. rätt till ersättning motsvarande en skälig avhjälpandekostnad. Hovrätten bedömer att den ersättning som D.V. har yrkat i dessa delar är skälig. Föreningen ska alltså förpliktas att ersätta D.V. för avhjälpande av:

– fönstren i lägenheten med 203 750 kr,

– fönstren mot balkongen med 125 000 kr,

– spånskivan på balkongen med 4 000 kr,

– eluttaget på balkongen med 4 000 kr,

– ytterdörren med 18 750 kr, och

– städskåpet/högskåpet med 19 000 kr.

Tingsrättens dom ska ändras i enlighet med detta.

Frågan om D.V. har rätt till nedsättning av årsavgiften p.g.a. hinder 
och men i nyttjanderätten

Några utgångspunkter för hovrättens prövning

D.V. har i första hand gjort gällande att lägenheten vid tillträdet inte var i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten var fullt brukbar för det avsedda ändamålet (7 kap. 1 § bostadsrättslagen). I andra hand har han gjort gällande att han drabbats av hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande (7 kap. 4 § samma lag).

Bestämmelsen i 7 kap. 1 § tar sikte på s.k. ursprungliga brister, dvs. sådana som finns på tillträdesdagen, medan 7 kap. 4 § avser uppkomna/efterföljande brister, dvs. sådana som uppkommer under nyttjanderättstiden. Bestämmelserna har utformats bl.a. med motsvarande bestämmelser i hyreslagen (12 kap. 9 och 16 §§) som förebilder. D.V. har påstått att hindret/menet fanns redan vid tillträdet, men att det visat sig först framåt våren eller sommaren 2018.

I NJA 2016 s. 303 uttalade HD följande. Det fallet att det i en bostadslägenhet finns en brist vid tillträdet men bristen upptäcks först senare är inte uttryckligen reglerat i lagen (dvs. hyreslagen, hovrättens anmärkning). Vad som föreskrivs om under hyrestiden uppkommet hinder eller men bör dock i regel vara att tillämpa analogt. Detsamma gäller när bristen visserligen är känd vid tillträdet, men det först därefter blir klart att den försämrar boendekvaliteten i högre grad än vad som kunde antas vid tillträdet.

Hovrätten anser alltså att det i första hand är bestämmelsen i 7 kap. 4 § bostadsrättslagen som ska tillämpas när ett påstått hinder eller men visar sig under nyttjanderättstiden. Detta innebär att D.V. har rätt till skälig nedsättning av årsavgiften om han kan visa att det uppstått hinder eller men i nyttjanderätten genom Föreningens vållande.

Har D.V. visat att det uppstått hinder eller men i nyttjanderätten?

Folkhälsomyndighetens allmänna råd om temperatur inomhus (FoHMFS 2014:17) får anses utgöra en norm för inomhustemperaturer. Där anges som riktvärden att den operativa temperaturen, dvs. medelvärdet av lufttemperaturen och medelstrålningstemperaturen från omgivande ytor, varaktigt på sommaren inte bör överstiga 26° C och kortvarigt 28° C. Råden gäller inte vid extrema väderförhållanden.

Frågor om extrema väderförhållanden, liksom vad som ska betraktas som långvarigt och kortvarigt, måste bedömas av miljönämnden, men visst stöd kan fås från SMHI:s definition av värmebölja som en sammanhängande period av dygn då temperaturen någon gång under dygnet överstiger 25 grader samt av att Arbetsmiljöverket betraktar ca en vecka som kortvarig värmebölja.

D.V. har berättat att det varit väldigt varmt i lägenheten under sommarhalvåren 2018–2020 (ofta över 26 grader) och att han tidvis inte kunnat vistas i lägenheten. Han har åberopat egna mätningar som visar att temperaturen från tid till annan överstigit riktvärdena. Det har dock inte framkommit hur tillförlitliga dessa mätningar är. D.V. har även lagt fram mätrapporter från fastighetsförvaltaren och Byggmiljögruppen avseende 2019 och 2020. Även om rapporterna avser relativt korta perioder så framgår det att medeltemperaturen i lägenheten under mätperioderna legat kring 26–28 grader med toppar på 30–35 grader. Att temperaturen under dessa år varit hög får också stöd av de beslut från Nacka kommun som lagts fram i målet.

Av utredningen framgår att det rådde värmebölja under en stor del av somma­ren 2018. Eftersom utredningen beträffande den tidsperioden består av D.V:s  egna uppgifter och mätningar anser hovrätten att han inte har bevisat att temperaturen i lägenheten överskridit riktvärdena på ett sådant sätt att det utgjort hinder och men i nyttjanderätten. När det gäller sommarhalvåren 2019 och 2020 finner dock hovrätten att temperaturen i lägenheten klart har överskridit riktvärdena under flera månader respektive sommar. Överskridandena skedde även då det inte rådde värmebölja.

Eftersom temperaturerna har överskridit de riktvärden som gäller och med beaktande av vad som framkommit om inomhusmiljön i lägenheten, anser hovrätten att hinder och men i nyttjanderätten har uppstått.

Har D.V. visat att Föreningen varit vållande till de höga temperaturerna under 2019 och 2020?

När det gäller frågan om Föreningen varit vållande bör det beaktas dels vilka möjligheter Föreningen har haft att förekomma de höga temperaturerna, dels vilka åtgärder som faktiskt har vidtagits.

Av utredningen i målet har följande framkommit. Under våren 2019 påtalade D.V. på nytt problemet med inomhustemperaturen. På uppdrag av Föreningen utförde Byggmiljögruppen en utredning av värme, fukt och ventilation i lägenheten. Utredningen föreslog, såvitt här är av intresse, att i första hand borde utvändiga solskydd monteras. I ett delegationsbeslut den 24 september 2019 förelade Nacka kommun Föreningen bl.a. att senast den 31 januari 2020 vidta vissa åtgärder och utredningar av inomhusmiljön med avseende på värme, drag och isolering i bostaden. Enligt Byggmiljögruppens rapport den 19 december 2019 talade utredningen för att taket hade en tillfredställande isolerfunktion och att det inte fanns några brister som behövde åtgärdas. Ingen förhöjd fukt upptäcktes. Under februari och mars 2020 hade Föreningen och Nacka kommun en dialog. Såvitt framkommit försökte Föreningen få byggherren att åta sig kostnadsansvaret för eventuella åtgärder. Den 24 april 2020 beslöt Nacka kommun att återta delegationsbeslutet från den 24 september 2019 och förelade Föreningen att bl.a. montera solskydd på fasadens utsida och därefter utföra nya temperaturmätningar. Senare under 2020 lät Föreningen montera s.k. zipmarkiser utanför D.V:s fönster samt täta fönstren. I ett delegationsbeslut den 4 mars 2021 beslutade Nacka kommun att lämna D.V:s nya klagomål utan ytterligare åtgärd. Sammanfattningsvis menade kommunen att Föreningen hade gjort de utredningar och åtgärder som var rimliga att utföra. Parterna är överens om att Föreningen fått ett föreläggande av Nacka kommun att vidta nya mätningar av temperaturen i D.V:s lägenhet.

När problemen uppdagades var Föreningen – och byggnaden i sig – relativt ny. Förutom att byggnaden har stora fönsterpartier framstår de byggnadstekniska orsakerna till de höga temperaturerna som komplexa och oklara. Med beaktande av hur svårt det verkar ha varit att avhjälpa bristerna och de utredningar och åtgärder som Föreningen vidtog under 2019 och 2020 finner hovrätten att D.V. inte visat att Föreningen varit vållande till de hinder och men som uppstått då. D.V. har därför inte rätt till nedsättning av årsavgiften under de perioderna. Tingsrättens dom i denna del ska därför inte ändras.

Sammanfattning

Enligt tingsrättens dom, som inte överklagats i den delen, ska Föreningen till D.V. betala 44 750 kr avseende avsaknad av golvvärme och skarvar i taket.

Hovrätten har kommit fram till att Föreningen därutöver ska betala 374 500 kr för avvikelser beträffande fönstren i lägenheten, fönstren mot balkongen, spånskivan på balkongen, eluttaget på balkongen, ytterdörren och städskåpet/högskåpet. Hovrätten har vidare funnit att D.V. inte har rätt till nedsättning av årsavgiften.

Sammantaget ska Föreningen ersätta D.V. på det sätt som framgår av hovrättens domslut. Om räntan råder ingen tvist.

– – –

Hovrättens domslut

1. Hovrätten ändrar tingsrättens dom på följande sätt.

a) Hovrätten förpliktar Bostadsrättsföreningen Lord Lambourne att till D.V. betala 419 250 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från den 9 oktober 2020 tills betalning sker.

b) – – –

2. – – –

Högsta domstolen

Bostadsrättsföreningen Lord Lambourne överklagade och yrkade att HD skulle ogilla D.V:s talan om ersättning.

D.V. motsatte sig att hovrättens dom ändrades.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, justitiesekreteraren Sandra Lundgren, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom.

Domskäl

Bakgrund

1. Den 19 augusti 2015 ingick D.V. och bostadsrättsföreningen ett förhandsavtal om att föreningen skulle upplåta bostadsrätt till lägenhet nummer – – – 
på Tollarevägen – – – i Saltsjö-Boo till honom. Lägenheten var under byggnation och utgjorde en del i en nyproduktion. Den 16 juni 2017 ingick parterna ett upplåtelseavtal där föreningen upplät lägenheten med bostadsrätt till D.V. Enligt upplåtelseavtalet var insatsen 4 050 000 kr och upplåtelseavgiften 500 000 kr. D.V. tillträdde lägenheten den 16 oktober 2017.

2. D.V. väckte talan i tingsrätten och yrkade att bostadsrättsföreningen skulle betala cirka 430 000 kr. Beloppet motsvarade kostnaden för att avhjälpa brister i lägenheten. Enligt D.V. var lägenheten inte i avtalat skick vid tillträdet, utan hade följande brister.

– Missfärgad spånskiva på balkongen.

– Det saknades städskåp/högskåp.

– Det saknades golvvärme i hallen.

– Fönstren mot balkongen löpte inte upp till tak.

– Ett felaktigt installerat eluttag på balkongen.

– Fönstren i lägenheten var felaktigt utförda.

– Innerdörrarna var grå, i stället för vita.

– Skarvar i taket.

– Skadad ytterdörr.

3. D.V. har gjort gällande att hans talan ska prövas enligt allmänna avtalsrättsliga principer. Föreningen har invänt att bostadsrättslagen är tillämplig.

4. Tingsrätten prövade talan enligt allmänna avtalsrättsliga principer. Enligt tingsrättens bedömning avvek lägenheten från parternas avtal när det gällde avsaknad av golvvärme och skarvar i taket. D.V. bedömdes ha reklamerat dessa brister i rätt tid. Föreningen skulle ersätta D.V. med totalt 44 750 kr.

5. D.V. överklagade domen och begärde att hans talan skulle bifallas. Föreningen överklagade endast i fråga om rättegångskostnad.

6. Även hovrätten har gjort en prövning enligt allmänna avtalsrättsliga principer med ledning av bl.a. konsumentköplagen. Hovrätten ansåg att lägenheten avvikit från avtalat skick när det gällde fönstren mot balkongen och även övriga fönster, spånskivan på balkongen, eluttaget på balkongen, ytterdörren och städskåp/högskåp. D.V. hade reklamerat bristerna i rätt tid. Eftersom föreningen inte hade åtgärdat bristerna hade D.V. rätt till ersättning för kostnaden för avhjälpande med 374 500 kr. Föreningen skulle alltså betala 419 250 kr (44 750 kr + 374 500 kr) till D.V.

Frågorna i HD

7. Målet handlar i huvudsak om huruvida lägenhetens skick har avvikit från parternas avtal och, om så är fallet, om D.V. har rätt till ersättning motsvarande kostnaden för att åtgärda bristerna. En grundläggande fråga i målet är om bestämmelsen i 7 kap. 2 § bostadsrättslagen, som reglerar vilka påföljder som kan komma i fråga om en lägenhet är bristfällig vid tillträdet, är tillämplig eller om talan ska prövas enligt allmänna avtalsrättsliga principer.

8. Det är genom tingsrättens dom slutligt avgjort att föreningen ska betala 44 750 kr till D.V.

Upplåtelse av bostadsrätt

9. En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att upplåta lägenheter i föreningens hus med bostadsrätt till medlemmar i föreningen. Med bostadsrätt avses den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen, bland annat nyttjanderätt till en av föreningens lägenheter utan tidsbegränsning. (Se 1 kap. 1, 3 och 4 §§ bostadsrättslagen.)

10. Regler om upplåtelse av lägenhet med bostadsrätt finns i 4 kap. bostadsrättslagen. För att en upplåtelse ska kunna ske måste förvärvaren vara medlem i föreningen (se 1 kap. 3 § bostadsrättslagen). En ytterligare förutsättning är att det finns en ekonomisk plan som är försedd med intyg av två intygsgivare och att planen har registrerats av Bolagsverket (se 3 kap. 1–3 §§ bostadsrättslagen).

11. Enligt 4 kap. 5 § bostadsrättslagen uppställs vissa formkrav på ett upplåtelseavtal. Upplåtelseavtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. I avtalet ska anges parternas namn, den lägenhet med eventuell mark och andra utrymmen som upplåtelsen avser, och de belopp som ska betalas som insats, årsavgift, och i förekommande fall, upplåtelseavgift.

12. Kravet på att ett upplåtelseavtal ska ha skriftlig form infördes genom 1971 års bostadsrättslag. Det uppställs i bostadsrättslagen inte några krav på att lägenhetens skick ska regleras i upplåtelseavtalet. När skriftlighetskravet infördes uttalades emellertid att det med hänsyn till framtida bevisning om avtalets innehåll kan vara av värde för parterna att också andra villkor tas in i upplåtelsehandlingen (se prop. 1971:12 s. 79). Det kan till exempel röra sig om villkor om lägenhetens skick (se Bengtsson m.fl., Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 10 uppl. 2022, s. 312, och Björkdahl, Hyra, Arrende och Bostadsrätt, 3 uppl. 2023, s. 293). 

13. En upplåtelse av en bostadsrätt, som målet handlar om, måste hållas isär från en överlåtelse av en bostadsrätt. När en bostadsrätt ursprungligen bildas är det genom upplåtelse. Om bostadsrätten sedan säljs av den ursprunglige förvärvaren är det fråga om en överlåtelse.

Förhandsavtal vid nyproduktion

14. En bostadsrätt kan tillkomma genom nyproduktion. Vid nyproduktion går det ofta till på så sätt att ett bolag köper en fastighet där lägenheter som ska upplåtas med bostadsrätt ska byggas. Bolaget bildar samtidigt en bostadsrättsförening. Bostadsrättsföreningens styrelse består i detta skede av representanter för bolaget. Styrelseposterna lämnas över till en medlemsstyrelse först senare i processen (se t.ex. prop. 2021/22:171 s. 26–27).

15. Bostadsrättföreningen vill redan under byggprocessen binda förvärvare till projektet för att försäkra sig om att det finns en efterfrågan på lägenheterna. En förvärvare kan för sin del ha ett intresse av att redan under produktionen få vara delaktig vid utformningen av den lägenhet som han eller hon i framtiden ska få upplåten till sig med bostadsrätt. Genom 1991 års bostadsrättslag infördes möjligheten för en bostadsrättsförening och en förvärvare att avtala om att föreningen i framtiden ska upplåta en viss lägenhet med bostadsrätt till förvärvaren, s.k. förhandsavtal.

16. Frågan om enskildas ställning som förvärvare av nyproducerade bostadsrätter har behandlats under senare år. I en proposition som lämnades i mars 2022 konstaterade regeringen att köparna tar en stor privatekonomisk risk, men att de inte omfattades av ett konsumentskydd likvärdigt det på andra marknader (se prop. 2021/22:171 s. 27). Bestämmelserna om förhandsavtal kom att omarbetas i en rad avseenden och nya regler trädde i kraft år 2023.

17. Av 5 kap. 1 § bostadsrättslagen framgår att en bostadsrättsförening får ingå förhandsavtal om att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt åt en person som tecknar sig för lägenheten (förhandstecknaren). Förhandsavtalet innebär att föreningen är skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt åt förhandstecknaren, som för sin del är skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt.

18. Genom lagändringen infördes två nya bestämmelser i 5 kap. 2 och 3 §§ bostadsrättslagen. Enligt 5 kap. 2 § bostadsrättslagen ska en förening som vill ingå ett förhandsavtal lämna förhandstecknaren ett bindande erbjudande med samtliga avtalsvillkor. Av 5 kap. 3 § bostadsrättslagen framgår att föreningen är skyldig att lämna viss typ av information tillsammans med erbjudandet. Information ska lämnas bland annat om huruvida och under vilka förutsättningar som förhandstecknarens lägenhet eller andra delar av föreningens hus och mark kan komma att förändras innan lägenheten upplåts med bostadsrätt, jämfört med vad som är förutsatt av parterna när förhandsavtalet ingås.

19. Även för förhandsavtal uppställs vissa formkrav. Förhandsavtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Det ska i avtalet finnas uppgift om parternas namn, den lägenhet med eventuell mark och andra utrymmen som avses bli upplåten med bostadsrätt, uppgifter om det bygglov som gäller för föreningens hus, beräknad tid för upplåtelsen, de beräknade avgifterna för bostadsrätten, och belopp som lämnas i förskott, om sådant förekommer. (Se 5 kap. 4 § bostadsrättslagen.)

Lägenhetens skick vid tillträdet

20. När en lägenhet ska tillträdas första gången efter en upplåtelse, ska föreningen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Detta gäller om inte något annat har avtalats. (Se 7 kap. 1 § bostadsrättslagen.)

21. När det gäller innebörden av begreppet skick får ledning hämtas från 12 kap. 9 § JB, som reglerar vilket skick en hyreslägenhet ska ha när den tillträds. I begreppet ingår naturligtvis lägenhetens fysiska skick, exempelvis att tapeter inte är trasiga och att målade ytor inte är flagnade. Det kan även handla om att tekniska anordningar i bostaden ska fungera. Det får heller inte förekomma yttre störningar, t.ex. buller eller rök. (Se Holmqvist m.fl., Hyreslagen. En kommentar, 12 kap. 9 § [utgåva 13, 2024, JUNO], Grauers, Hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt, 10 uppl. 2010, s. 39, och även NJA 1964 s. 434.)

Parterna kan avtala om lägenhetens skick

22. Om parterna inte har avtalat om något annat gäller att lägenhetens skick ska motsvara den utfyllande nivån, dvs. att lägenheten ska vara i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (se p. 20).

23. Parterna kan alltså avtala om såväl ett bättre som ett sämre skick i förhållande till den utfyllande nivån (se t.ex. prop. 1971:12 s. 118–119). När parterna har avtalat om lägenhetens skick gäller den utfyllande nivån endast för delar av lägenheten som inte omfattas av avtalet.

24. Vad parterna har kommit överens om när det gäller lägenhetens skick får i första hand utläsas ur upplåtelseavtalet. Även andra handlingar kan vara av betydelse vid tolkningen av vad som utgör avtalat skick, exempelvis den ekonomiska planen, bofakta eller broschyrer. (Se Nilsson Hjorth och Uggla, Bostadsrättslagen. En kommentar, 7 kap. 1 § [utgåva 7, 2024, JUNO].)

25. Även förhandsavtalets innehåll är av betydelse när det gäller att tolka parternas avsikt med upplåtelseavtalet (se prop. 2021/22:171 s. 41–42).

26. Tolkningen av avtalen och övriga handlingar får ske med ledning av allmänna principer för avtalstolkning. Den första frågan att ta ställning till är om det finns någon gemensam partsavsikt. En sådan går typiskt sett inte att fastställa. Domstolen får då övergå till en objektiv tolkning. Rødvei Aagaard konstaterar att normalt sett har avtalsdokumenten gällande en upplåtelse inte ett så utvecklat innehåll att en ren jämförelse mellan förhandsavtal och upplåtelseavtal kan göras. Det blir i stället fråga om att med hjälp av båda avtalen och övriga tolkningsfaktorer försöka reda ut vad som har avtalats (se Rødvei Aagaard, Förvärv av nyproducerad bostadsrätt, 1 uppl. 2024, s. 94.)

27. HD har i flera avgöranden gjort uttalanden om faktorer som är av betydelse vid en objektiv avtalstolkning. Avtalets ordalydelse är utgångspunkten för bedömningen. Därefter får ledning sökas i andra faktorer såsom avtalets systematik och det aktuella avtalsvillkorets samband med övriga villkor, bakgrunden till regleringen, avtalsföremålets natur och ibland parternas ställning. Avtalsvillkoret ska också fylla en förnuftig funktion och utgöra en rimlig reglering av parternas intressen. (Se t.ex. ”Knoppens golvvärmesystem” NJA 2020 s. 822.)

D.V:s lägenhet har avvikit från avtalat skick

28. D.V. har gjort gällande att lägenhetens skick i flera avseenden har avvikit från parternas avtal (se p. 2).

29. Parterna är överens om att avtalet mellan dem utgörs av förhandsavtal, med bifogat bofaktablad och materialbeskrivning, samt upplåtelseavtal med bifogad objektsbeskrivning. D.V. gör också gällande att prospekt/marknadsföringsmaterial ingick i parternas avtal.

30. I förhandsavtalet § 1 anges att lägenheten är under projektering och ska färdigställas i enlighet med bilagt bofaktablad och materialbeskrivning. Av avtalstexten framgår också att utformning och areor kan komma att avvika något under produktion samt att mindre ändringar i utformning och avvikelse gällande bostadsarean på +/- 5 procent kostnadsregleras ej. I materialbeskrivningen anges om fönster ”Generösa fönster, glaspartier och skjutpartier […]”. Sist i dokumentet anges att avvikelser till det som ovan beskrivits kan förekomma.

31. När det gäller upplåtelseavtalet anges i § 6 gällande lägenhetens skick att lägenhetens utformning framgår av förhandsavtalet. Det anges att förvärvaren är medveten om att den upplåtna lägenheten inte varit föremål för kontrollmätning såvitt avser boarea och accepterar att det kan föreligga avvikelse mellan angiven boarea och verklig boarea. Slutligen anges att mindre ändringar i utformning och avvikelser gällande bostadsarean på +/- 5 procent kostnadsregleras inte.

32. D.V. har berättat att han besökte mäklarens kontor och tittade på modeller samt att han även fick del av ett prospekt. Utifrån D.V:s uppgifter och det som kommit fram om prospektet får prospektet anses utgöra avtalsinnehåll. Hovrätten har i sin dom redogjort för delar av prospektet samt för de animerade bilderna. Det kan konstateras att fönstren på de animerade bilderna i prospektet skiljer sig markant från hur fönstren i D.V:s lägenhet ser ut. De uppgifter om fönstrens egenskaper som lämnats genom prospekt och övriga handlingar rubbas, som hovrätten också kommit fram till, inte av friskrivningarna i avtalet. Fönstren mot balkong och övriga fönster i lägenheten har avvikit från parternas avtal. Det rör sig om brister i lägenhetens skick.

33. När det gäller den missfärgade spånskivan, eluttaget på balkongen och den skadade ytterdörren gör HD inte någon annan bedömning än hovrätten. Det rör sig om skadade eller trasiga delar av lägenheten. Som hovrätten funnit är det fråga om avvikelser från parternas avtal. Det rör sig om brister i lägenhetens skick.

34. Även när det gäller avsaknad av högskåp/städskåp instämmer HD i hovrättens bedömning. Avsaknaden av ett utrymme för städförvaring är inte en mindre avvikelse. Även i detta avseende avviker lägenheten från parternas avtal och det rör sig om en brist i lägenhetens skick.

35. Lägenheten har alltså avvikit från avtalet när det gäller fönster, avsaknad av högskåp/städskåp, den missfärgade spånskivan, eluttaget som inte fungerar och den skadade ytterdörren. Samtliga avtalsavvikelser avser lägenhetens skick enligt 7 kap. 1 § bostadsrättslagen.

Bestämmelsen i 7 kap. 2 § bostadsrättslagen är tillämplig

36. Bestämmelsen i 7 kap. 2 § bostadsrättslagen reglerar de påföljder som aktualiseras om lägenheten är bristfällig vid tillträdet. Om lägenheten, när den ska tillträdas första gången efter bostadsrättsupplåtelsen, inte är i det skick som bostadsrättshavaren har rätt att fordra enligt 1 §, får han eller hon avhjälpa bristen på föreningens bekostnad, om inte styrelsen på tillsägelse ombesörjer åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter styrelsen att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen blivit avhjälpt får uppsägning inte ske. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt till skälig nedsättning av årsavgiften. Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada, om bristen beror på försummelse från föreningens sida.

37. D.V. har gjort gällande att bestämmelsen inte är tillämplig eftersom parterna har avtalat om lägenhetens skick och att prövningen därför ska ske enligt allmänna avtalsrättsliga principer. Enligt föreningen är bostadsrättslagen tillämplig.

38. Av bestämmelsens ordalydelse framgår att den är tillämplig om lägenheten inte är i det skick som bostadsrättshavaren har rätt att fordra enligt 1 §. Frågan är om formuleringen omfattar det fallet att parterna har avtalat om ett visst skick, men lägenheten vid tillträdet avviker från detta.

39. När bostadsrättslagen infördes år 1930 reglerade en och samma bestämmelse både frågan om skick vid tillträde efter upplåtelse och påföljder vid brister. Förarbetena till den lagstiftningen och även senare förarbeten ger uttryck för att om lägenheten inte motsvarade vad som överenskommits mellan parterna så kunde påföljder aktualiseras (se t.ex. SOU 1928:16 s. 31–32 och SOU 1969:4 s. 223). I förarbetena till bostadsrättslagen hänvisas genomgående till bestämmelserna om skick och påföljder i hyreslagen (numera intagna i 12 kap. 9 och 11 §§ JB). I förarbetena till nyttjanderättslagens bestämmelser om skick och påföljder uttalades att hyresvärden på grund av särskild utfästelse kunde bli ansvarig för att lägenheten ska ha ett särskilt gott skick. Hyresgästen hade en obetingad rätt att få brister avhjälpta i en sådan situation. (Se NJA II 1908 nr 5 s. 137–140.)

40. Frågan om vad som gäller när lägenhetens skick avviker från parternas avtal har också behandlats i den juridiska litteraturen. Det ges uttryck för att påföljder aktualiseras när en lägenhet vid tillträdet avviker från ett avtalat skick (se Flodin och Victorin, Bostadsrätt – med en översikt över ko­operativ hyresrätt, 6 uppl. 2024, s. 235 och Björkdahl, Hyra, Arrende och Bostadsrätt, 3 uppl. 2023, s. 87. Se även Grauers, Hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt, 13 uppl. 2010, s. 204).

41. Slutsatsen blir att bestämmelsen i 7 kap. 2 § bostadsrättslagen är tillämplig när parterna har avtalat om att lägenheten ska ha ett visst skick och skicket avviker från det avtalade.

Rätten till avhjälpande

42. D.V. har begärt att föreningen ska ersätta honom för kostnaden för att avhjälpa bristerna i lägenheten. Han har angett att det är fråga om skadestånd och har hänvisat till reglerna om prisavdrag i 38 § köplagen.

43. Eftersom bestämmelsen i 7 kap. 2 § bostadsrättslagen är tillämplig är de påföljder som står till buds avhjälpande, uppsägning för frånträde, nedsättning av årsavgift och skadestånd. Prisavdrag ingår inte i påföljdskatalogen.

44. Frågan om uppsägning och nedsättning av årsavgift aktualiseras inte. Rätten till ersättning för skada förutsätter att bristen beror på försummelse från föreningens sida. D.V. har inte i den del av målet som är föremål för prövning i HD gjort gällande att föreningen varit försumlig. Av detta följer att den påföljd som återstår är avhjälpande.

Begäran om att brister ska åtgärdas

45. En förutsättning för att en bostadsrättshavare ska ha rätt att avhjälpa en brist på föreningens bekostnad är att han eller hon först har sagt till styrelsen att åtgärda bristen, men att så inte skett.

46. Om en begäran om att föreningen ska åtgärda en brist skickas i ett rekommenderat brev till föreningens vanliga adress ska bostadsrätthavaren anses ha fullgjort kravet på tillsägelse (se 7 kap. 32 § bostadsrättslagen). En begäran om åtgärdande kan även göras på något annat sätt, men det krävs då att bostadsrättshavaren kan bevisa att begäran kommit styrelsen till del.

47. Det uppställs i bestämmelsen inte någon frist när det kommer till att begära avhjälpande. Det anges inte heller hur tillsägelsen ska vara utformad eller vilken information som ska lämnas. Det måste anses tillräckligt att bostadsrättshavaren har angett vad som är felaktigt med lägenheten och att det framgår att han eller hon begär att styrelsen ska åtgärda bristerna.

48. D.V. har berättat om sina försök att få bristerna åtgärdade och även lagt fram skriftlig bevisning i form av mejl och brev till föreningen och bolaget [T.] Properties, som inledningsvis stod bakom föreningen, om att han pekat på fel och krävt lösningar. Bevisningen är tillräcklig för att anse att D.V. har begärt ett avhjälpande av bristerna.

49. Föreningen har inte avhjälpt bristerna.

Ersättning motsvarande avhjälpandekostnad

50. Eftersom föreningen inte har avhjälpt bristerna har D.V. rätt till självhjälp. Enligt lagtexten får han avhjälpa bristen på föreningens bekostnad.

51. En motsvarande reglering om självhjälpsrätt fanns redan i 1907 års nyttjanderättslag. En likadan bestämmelse infördes i 1930 års bostadsrättslag när den trädde i kraft för snart 100 år sedan. Rätten till självhjälp tycks förutsätta att bostadsrättshavaren först åtgärdar brister och sedan begär ersättning från bostadsrättsföreningen (se t.ex. SOU 2002:2 s. 160–163).

52. En sådan ordning är förenad med svårigheter för bostadsrättshavaren. Den enskilde står en risk när han eller hon lägger ut pengar på åtgärder för att rätta till brister med förhoppningen att sedan kunna få ersättning för detta. Vid nyproduktion kan det röra sig om brister som uppgår till avsevärda summor att åtgärda. Bristerna kan också vara hänförliga till delar av fastigheten som föreningen ansvarar för och där en enskild bostadsrättshavare inte kan vidta en åtgärd. Det kan exempelvis handla om åtgärder i form av ingrepp i fastighetens fasad. Den typen av åtgärder kräver tillstånd från styrelsen.

53. Svårigheterna för en hyresgäst att utnyttja rätten till självhjälp ledde fram till en lagstiftning om åtgärdsföreläggande. En bestämmelse om detta finns sedan år 1998 i 12 kap. 11 § JB. Regeringen ansåg inte att en motsvarande möjlighet till åtgärdsföreläggande skulle tas in i bostadsrättslagen 
(se SOU 2002: s. 160–163 och prop. 2002/03:12 s. 53–55).

54. En upplåtelse av en bostadsrätt är något annat än ett köp av en bostadsrätt. Det finns dock likheter. Både vid upplåtelse och överlåtelse betalar förvärvaren respektive köparen för bostadsrätten, i det först nämnda fallet i form av insats och upplåtelseavgift, och i det andra i form av en köpeskilling. Att bostadsrättshavaren gör en ekonomisk investering i sitt boende skiljer situationen från hyra. Vid hyra representerar lägenheten inte ett ekonomiskt värde för hyresgästen.

55. Vid köp av en bostadsrätt kan köparen om bostadsrätten är felaktig ha rätt till ersättning för avhjälpandekostnader enligt 34 § köplagen. Köparen har inte bara rätt till ersättning för avhjälpandekostnader som han eller hon har haft utan kan även ha rätt till ersättning för kostnader som han eller hon kommer att ha för att avhjälpa fel (se Herre och Ramberg, Köplagen. En kommentar, utgåva 3, 2023, 34 §, och Herre, Ersättningar i köprätten – särskilt om skadeståndsberäkning, 1996, s. 186 ff.).

56. Frågan är om ordalydelsen i 7 kap. 2 § bostadsrättslagen kräver att bostadsrättshavaren först avhjälper brister i lägenheten och sedan kräver föreningen på ersättning motsvarande kostnaden för detta. En tolkning som innebär att den enskilde har rätt att kräva ersättning för en framtida avhjälpandekostnad kan inte sägas stå i strid med ordalydelsen. En sådan tolkning strider inte heller mot vare sig generalklausulen eller likhetsprincipen som gäller för bostadsrättsföreningar.

57. Föreningen ska enligt 7 kap. 2 § bostadsrättslagen ersätta D.V. för kostnaderna för att avhjälpa brister i lägenheten. Bestämmelsen innehåller inte någon begränsning när det gäller ersättning för avhjälpande. D.V. har lagt fram tillräcklig bevisning när det gäller vad det skulle kosta honom att åtgärda bristerna i lägenheten. Han bör tillerkännas yrkade belopp. Hovrättens domslut ska därför fastställas.

Domslut

HD fastställer hovrättens domslut.

HD (justitieråden Anders Eka, Dag Mattsson, referent, Malin Bonthron, Stefan Reimer och Margareta Brattström) meddelade den 25 april 2025 följande dom.

Domskäl

Bakgrund

1. I augusti 2015 ingick D.V. och bostadsrättsföreningen Lord Lambourne ett förhandsavtal om att föreningen senare skulle upplåta bostadsrätt till en lägenhet i en fastighet i Saltsjö-Boo till honom. Huset och lägenheten höll då på att byggas och ingick i nyproduktionen för ett planerat större bostadsområde. D.V. fick också ta del av material hos den fastighetsmäklare som var med och skötte marknadsföringen av de nya bostadsrätterna. I juni 2017 träffades ett avtal varigenom föreningen upplät lägenheten med bostadsrätt till D.V. Enligt detta upplåtelseavtal var insatsen 4 050 000 kr och upplåtelseavgiften 500 000 kr. D.V. tillträdde lägenheten i oktober det året.

2. D.V. menade att lägenheten i en rad avseenden inte var i avtalat skick vid tillträdet. Han krävde därför ersättning av bostadsrättsföreningen med ungefär 430 000 kr, motsvarande kostnaden för att avhjälpa felen. I tingsrätten fick D.V. bifall till sin talan bara i någon del och det dömdes ut ett belopp på 44 750 kr i ersättning. Hovrätten har, efter överklagande av D.V., funnit fler fel utredda. Med hänvisning till att felen reklamerats i tid och att föreningen inte åtgärdat dem har hovrätten kommit fram till att föreningen ska betala 374 500 kr i ytterligare ersättning.

HD:s bedömning av påstådda avvikelser från avtalet

3. Vid en prövning av bevisningen i målet kommer HD till samma bedömning som hovrätten när det gäller i vilka avseenden som lägenheten avvek från vad som avtalats.

4. Lägenhetens skick vid tillträdet avvek således från upplåtelseavtalet – förutom vad som avgjordes i tingsrätten – även i fråga om felaktigt utförda fönster, avsaknad av städskåp, en missfärgad spånskiva på balkongen, brister i ett eluttag på balkongen och skador på ytterdörren. Det förhållandet att D.V. enligt bostadsrättslagen (1991:614) är skyldig att hålla lägenheten i gott skick saknar betydelse för vad han enligt upplåtelseavtalet har rätt att kräva i fråga om dess skick vid tillträdet. D.V. har, i enlighet med vad hovrätten och tingsrätten redovisat, anmärkt mot felen i tid och på ett godtagbart sätt. Föreningen har inte avhjälpt felen.

Frågan i målet

5. Frågan i målet är därmed vilken rätt som D.V. kan göra gällande på grund av avvikelserna från upplåtelseavtalet. Hovrätten har tillämpat de principer som ligger bakom konsumentköplagen och konsumenttjänstlagen.

Påföljder enligt bostadsrättslagen

6. När lägenheten ska tillträdas första gången efter en bostadsrättsupplåtelse, ska föreningen enligt 7 kap. 1 § bostadsrättslagen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Detta gäller om inte något annat har avtalats.

7. Är lägenheten vid tillträdet inte i det skick som bostadsrättshavaren har rätt att fordra enligt 1 §, får bostadsrättshavaren enligt 7 kap. 2 § avhjälpa bristen på föreningens bekostnad, om inte styrelsen på tillsägelse ombesörjer åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter styrelsen att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten, dock endast om bristen är av väsentlig betydelse. Enligt 2 § har bostadsrättshavaren också rätt till skälig nedsättning av årsavgiften och, vid försummelse från föreningens sida, skadestånd.

8. Lagtekniskt kan 7 kap. 2 § visserligen ge intrycket (”fordra enligt 1 §”) att den särskilda påföljdsregleringen i paragrafen inte ska tillämpas på det som har avtalats utanför det grundläggande kravet på brukbart skick och att i stället andra regler då ska användas. Av motsvarande bestämmelser i 1971 års bostadsrättslag, varifrån lagtexten hämtats med endast redaktionella justeringar, framgår emellertid tydligt att påföljdsregleringen i bostadsrättslagen är avsedd att i princip tillämpas fullt ut på alla avvikelser från upplåtelseavtalet. Det står också klart att en annan ordning inte skulle vara ändamålsenlig och knappast heller kunna tillämpas på ett rimligt sätt. Rätten till påföljd för fel ska alltså bedömas enligt 7 kap. 2 § också när det gäller avvikelser från avtalat skick.

9. I stora drag överensstämmer denna påföljdsreglering med vad som får anses vara allmänna kontraktsrättsliga principer. En skillnad är att någon rätt till nedsättning av den likvid som har betalats vid upplåtelsen inte finns enligt bostadsrättslagen. Denna skillnad kan förklaras av att det i egentlig mening inte är fråga om en betalning för ett förvärv av lägenheten utan om en insats som utgår för medlemskapet i föreningen och upplåtelsen av lägenheten; insatsens storlek brukar ha betydelse för bestämmande av andelstal.

Avhjälpanderättens innebörd

10. Målet aktualiserar särskilt frågan om den närmare innebörden av den avhjälpanderätt som finns enligt 7 kap. 2 § bostadsrättslagen.

11. Som lagtexten är skriven pekar den i riktning mot att, om bostadsrättsföreningen inte uppfyller sin skyldighet att avhjälpa felet, bostadsrättshavaren först efter eget avhjälpande av felet skulle kunna kräva in ersättning för den kostnaden från föreningen. I så fall skulle rätten till självhjälp leda till att bostadsrättshavaren måste ligga ute med pengar för kostnaden för att rätta till felet och även få räkna med att föreningen, trots sin skyldighet enligt avtalet, inte till slut vill eller kan ersätta den. Vid nyproduktion kan det handla om brister som kan vara mycket kostsamma att åtgärda.

12. Ett sådant synsätt på innebörden av avhjälpanderätten skulle alltså medföra klara nackdelar för bostadsrättshavaren. Det skulle i hög grad minska genomslaget för vad som är avsett att vara den i praktiken viktigaste påföljden vid avvikelser från upplåtelseavtalet.

13. Det kan konstateras att lagtexten i 7 kap. 2 § är avfattad så att den även ger utrymme för en tillämpning i enlighet med vad som kan ses som en mera allmän kontraktsrättslig princip, nämligen att en förfördelad kontraktspart inte bara har rätt till ersättning för avhjälpandekostnad som den parten har haft utan även för försvarlig kostnad som parten kommer att ha för att avhjälpa felet (jfr 34 § tredje stycket köplagen; jfr även Johnny Herre och Jan Ramberg, Köplagen. En kommentar, utgåva 3, 2023, 34 §, och Johnny Herre, Ersättningar i köprätten – särskilt om skadeståndsberäkning, 1996, s. 186 f.).

14. Enligt denna princip behöver parten alltså inte, så länge motparten fått rimlig möjlighet att avhjälpa felet, först själv betala kostnaden för avhjälpandet utan kan kräva in ersättning och sedan använda denna för att låta avhjälpa felet. Den grundläggande tanken kan sägas gå ut på att parten måste ges en effektiv rätt att få till stånd fullgörelse av motpartens åtagande enligt avtalet.

15. Mot det nu sagda kan anföras att bestämmelsen om avhjälpanderätt i bostadsrättslagen är utformad på liknande sätt som det som gäller för hyresrätt enligt 12 kap. 11 § JB, där den gängse uppfattningen om rättsläget synes vara att hyresgästen inte kan kräva ersättning från hyresvärden innan det egna avhjälpandet har skett (jfr prop. 1974:150 s. 455).

16. Av betydelse vid bedömningen av avhjälpanderättens innebörd i bostadsrättslagen är emellertid att avhjälpandet här tar sikte på avvikelser från ett avtal som – i likhet med köp – gäller överlåtbar egendom som har ett förmögenhetsvärde och som tillhör bostadsrättshavaren. Vid en eventuell senare försäljning kommer bostadsrättshavaren att få stå ett köprättsligt ansvar för bostadsrätten och lägenhetens skick. I rättsligt hänseende skiljer sig parternas intressen och avtalssituationen i grunden från vad som gäller i ett hyresförhållande, där det handlar om avhjälpande av brister i hyresvärdens uthyrda egendom. I fråga om fel i en hyrd lägenhet finns dessutom en möjlighet att ansöka om åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden, något som saknas vid bostadsrätt av huvudsakligen föreningsrättsliga skäl (jfr SOU 2000:2 s. 160 f. och prop. 2002/03:12 s. 53 f.).

17. Mot denna bakgrund framstår det som mest följdriktigt att tillämpa avhjälpanderätten i 7 kap. 2 § bostadsrättslagen i enlighet med den kontraktsrättsliga princip som kommer till uttryck i bl.a. 34 § tredje stycket köplagen. Om bostadsrättsföreningen trots tillsägelse inte fullgör sin skyldighet att avhjälpa felet så snart det kan ske, har bostadsrättshavaren alltså rätt till ersättning för försvarliga kostnader som bostadsrättshavaren kommer att ha för att avhjälpa felet.

Rätten till ersättning i detta fall

18. Som framgår av det föregående ansvarar Bostadsrättsföreningen Lord Lambourne för de utredda avvikelserna från upplåtelseavtalet. Föreningen är därmed enligt 7 kap. 2 § bostadsrättslagen skyldig att avhjälpa felen. Eftersom föreningen underlåtit att göra detta, har D.V. rätt till ersättning för kostnaderna så att han själv kan få till stånd ett avhjälpande. Den ersättning som han har begärt för avhjälpandet är försvarlig. Hovrättens domslut ska alltså fastställas.

Domslut

HD fastställer hovrättens domslut.