Referat

Kommunfullmäktige i Österåkers kommun beslutade den 27 januari 2020 att anta detaljplan för Runö 7:15 m.fl. Syftet med detaljplanen var enligt planhandlingarna att möjliggöra lokaler för handel, verksamheter och kontor i ett strategiskt läge vid infarten till Åkersberga samt att skapa en mer enhetlig karaktär längs Rallarvägen.

Nacka tingsrätt, mark- och miljödomstolen

Swedeport i Täby AB överklagade kommunens beslut vid Nacka tingsrätt, mark- och miljödomstolen. Bolaget yrkade att dess synpunkter på planen skulle tillgodoses, alternativt att planen skulle upphävas.

Kommunen samt Wolfram Runö sjufemton AB och Wolfram Runö sjusexton AB motsatte sig ändring.

Swedeport framförde till grund för sin talan i huvudsak följande.

Lantmäteriet har under detaljplanens genomförande påpekat att det saknas konsekvenser för fastigheternas nuvarande ändamål i fråga om hur den nya användningen ska ske och vad som händer om ett befintligt bostadshus brinner ner. Kommunen har förbisett Lantmäteriets påpekande i ovanstående fråga. Den nya detaljplanen ska medge återuppbyggnad av befintliga bostadshus vid eventuell brand till samma utformning och förutvarande skick.

I detaljplanen framgår att det för fastigheterna Runö 7:17 och 7:91 kommer att ske en fastighetsreglering där de berörda fastigheterna under tvång kommer behöva överlåta del av mark till kommunal parkmark. I exploateringsavtalet mellan exploatören Wolfram Runö sjusexton AB och Österåkers kommun framgår att Wolfram Runö sjusexton AB ska upplåta en del av sin mark till kommunal parkmark vederlagsfritt men ska betala förrättningskostnader för denna reglering. Ingenstans i detta avtal framgår vem som ska betala motsvarande förrättningskostnader för Runö 7:17 och Runö 7:91. Exploatören har initierat detaljplaneändringen hos kommunen. Ett avtal härom är skrivet där det framgår att exploatören ska stå för samtliga kostnader som detaljplanens genomförande innebär. Swedeport motsätter sig ansvar för att betala förrättningskostnader för eventuell tvångsöverlåtelse av mark i och med detaljplaneändringen. Vid alla möten med kommunen i frågan om detaljplanens ändring har Swedeport påpekat sina krav att hållas skadeslösa för vad en eventuell ändring av detaljplanen innebär.

Ytterst liten vikt har lagts vid att det ligger ett bostadshus (villa) på fastigheten Runö 7:91. Detaljplaneändringen kan komma att få praktiska konsekvenser för befintlig bostad som kommunen inte har tagit hänsyn till. Bland annat föreligger ett servitut för en tillfartsväg till villan där vägen går till en på fastigheten naturlig plats, mellan garage och villa. Denna väg kan i och med detaljplaneändringen komma att förläggas på ett sådant sätt att infarten till fastigheten placeras på ett ställe där den längre inte fyller sin funktion, exempelvis vid garagets baksida. Yttrande härom har inkommit från Lantmäteriet. Den nya detaljplanen ska fastställa att placering av befintlig infartsväg till Runö 7:91 inte får flyttas så att den inte längre uppfyller sin funktion. Enligt befintlig detaljplan föreligger en byggrätt för fastigheten Runö 7:91 som medger utbyggnad av villan. Den nya detaljplanen medger inte utbyggnad av befintlig villa vilket verkar direkt negativt på nuvarande och kommande användningssätt för Runö 7:91. Den nya detaljplanen ska medge utbyggnad av villan i enlighet med nuvarande detaljplan.

Kommunen anförde till grund för sitt bestridande följande, baserat på de synpunkter som Swedeport hade fört fram.

Den nya detaljplanen ska fastställa att placering av befintlig infartsväg till Runö 7:91 inte får flyttas så att den inte längre har sin funktion

Efter Lantmäteriets granskningsyttrande har plan- och genomförandebeskrivningen kompletterats med information om att en eventuell ändring av avtalsservitutet kan aktualisera frågan om ersättning. Tillfartsvägen regleras idag i ett avtalsservitut mellan fastigheterna Runö 7:15 och Runö 7:91. Gällande detaljplan (dpl nr 329, Runö-Husby verksamhetsområde) reglerar inte var in- och utfart för Runö 7:91 är lokaliserad. Den nya detaljplanen innebär ingen ändring av detta. En eventuell ändring av avtalsservitutet är en fråga för parterna, och vid eventuell tvist, för Lantmäteriet. Att Runö 7:91 har en tillfartsväg som fyller sin funktion säkerställs av servitutet.

Kommunen anser att det vore lämpligt att in- och utfart till Runö 7:91 anordnas med stöd av en gemensamhetsanläggning istället för servitut, vilket framgår av genomförandebeskrivningen. Kommunen har dock bedömt att det inte är lämpligt att i detaljplanen lägga fast exakt lokalisering av in- och utfarten. Detta då det bedöms försvåra genomförandet av detaljplanen eftersom utbyggnad av området med största sannolikhet kommer att ske etappvis.

Den nya detaljplanen ska medge utbyggnad av villan i enlighet med nuvarande detaljplan

Fastigheterna inom detaljplanen Runö 7:15 m.fl. ingår i ett större sammanhängande område med handel, kontor och verksamheter på båda sidorna om Rallarvägen. Runö 7:91 är tillsammans med Runö 7:17 de enda kvarvarande fastigheterna i området som är bebyggda med bostadshus. Bostadshuset på Runö 7:91 fick bygglov 1982, då ingen detaljplan fanns för fastigheten. Fastigheten ägs idag av ett företag skrivet i Täby kommun. Gällande detaljplan, (dpl nr 329, Runö-Husby verksamhetsområde), antagen 1987-06-09, anger användning Hdb för fastigheten Runö 7:91. Detaljplanebestämmelserna anger enligt gällande detaljplan: “Med Hdb betecknat område får användas endast för kontorsändamål och undantagsvis där så prövas lämpligt, även för bostadsändamål.”

I planbeskrivningen beskrivs områdets användning enligt följande.

“Den del av planområdet som (idag) är bebyggt med friliggande villor föreslås i stadsplanen ges markanvändning för kontor som huvudändamål. Nuvarande markanvändning för bostadsändamål kan dock tillåtas efter lämplighetsprövning, där framför allt tillfredsställande bullernivåer i så fall måste åstadkommas. En successiv omvandling av markanvändningen till kontor i befintliga eller nya byggnader på tomterna bör i första hand eftersträvas i genomförandet”. Gällande detaljplan är alltså tydlig med att bostadsändamål endast undantagsvis kan tillåtas och då efter särskild lämplighetsprövning. Det är också tydligt att syftet med gällande detaljplan är att omvandla området till verksamheter och kontor, vilket inkluderar även befintliga bostadsfastigheter.

Framtida markanvändning för nuvarande bostadsfastigheter har varit en central fråga i planläggningen av detaljplanen för Runö 7:15 m.fl. En lämplighetsprövning för bostadsändamål som uttrycks i gällande detaljplan (dpl nr 329, Runö-Husby verksamhetsområde) har genomförts i och med detaljplaneprocessen för den nya detaljplanen. Att i den nya detaljplanen medge bostadsändamål för fastigheterna har inte bedömts vara lämpligt. Detta dels på grund av den omgivande bebyggelsens innehåll och karaktär, dels på grund av närheten till väg 276 och vad det innebär i och med buller och risksituationen då väg 276 sedan 2004 är sekundär transportled för farligt gods. Det har hänt mycket i utvecklingen av området sedan 1987 då bostadsbebyggelse undantagsvis medgavs. Då var området till stora delar obebyggt, idag har området en karaktär av tätbebyggt handels- och verksamhetsområde.

Störningarna från väg 276 i form av buller är också högre idag.

Detaljplanen ska medge återuppbyggnad av befintliga bostadshus vid eventuell brand till samma utformning och förutvarande skick

Planhandlingarna är tydliga med att de fastighetsrättsliga konsekvenserna för fastigheten Runö 7:91 innebär att den tillåtna användningen ändras från kontors- och bostadsändamål till handel, verksamheter och kontor. Detta motiveras även i granskningsutlåtandet. Kommunen har i möte med fastighetsägaren varit tydlig med att detta innebär att nuvarande användning kan fortsätta. Kommunen har även varit tydlig med att om nuvarande byggnad skulle rivas eller brinna ner innebär den nya detaljplanen att det inte finns någon byggrätt för nytt bostadshus. Rätt till eventuell ersättning regleras i 14 kap. 5 § plan- och bygglagen (2010:900), PBL.

Ansvar för att betala förrättningskostnader för eventuell tvångsöverlåtelse av mark i och med detaljplaneändringen

Förslaget till detaljplanen för Runö 7:15 m.fl. innebär ingen skillnad jämfört med nuvarande förhållanden vad gäller fördelningen mellan kvartersmark och allmän plats som berör fastigheten Runö 7:91. Gällande detaljplan, Runö-Husby verksamhetsområde, från 1987 anger att del av fastigheten Runö 7:91 (67 kvadratmeter i fastighetens nordöstra hörn) utgörs av allmän plats park. Detaljplanen har dock aldrig genomförts. Dessa 67 kvadratmeter har även i förslaget till ny detaljplan planlagts som allmän plats park. Att stråket med parkmark finns kvar även i förslag till ny detaljplan har bedömts vara lämpligt med tanke på bland annat avståndet till väg 276. Detaljplanen för Runö 7:15 m.fl. innebär även att 186 kvadratmeter av kommunens fastighet 7:108 planläggs som kvartersmark. Även detta är samma förhållanden som i gällande detaljplan, som inte heller denna i del har genomförts. Möjlighet kommer fortsatt att finnas för sakägaren att köpa denna mark av kommunen. Fastighetsägaren har i yttrande under planprocessen motsatt sig att kommunen löser in mark enligt gällande detaljplan och förslag till ny detaljplan, men har föreslagit ett byte av samma mark mellan Runö 7:91 och 7:108, utan ersättning mellan parterna. Kommunen har i granskningsutlåtande samt möte med fastighetsägaren redogjort för att kommunen vid en försäljning av mark måste ta hänsyn till EU:s statsstödsregler samt kommunallagens förbud mot att gynna enskild näringsidkare, vilket innebär att försäljning sker till marknadsmässigt pris. Ett byte utan ersättning är därmed ej möjligt.

Exploateringsavtalet reglerar endast överenskommelser mellan exploatören och kommunen. Detaljplanen reglerar inte hur kostnaderna för eventuell förrättning av Runö 7:91 ska fördelas. Slutligt avgörande av förrättningskostnader görs av Lantmäteriet i ett senare skede. Det vill säga exakt samma förutsättningar som gäller idag med gällande detaljplan.

Sammanfattningsvis anser kommunen att överklagandet i sin helhet bör avslås.

Wolfram Runö sjufemton AB och Wolfram Runö sjusexton AB anförde följande till grund för bestridandet.

Det befintliga avtalsservitutet om väg har upprättats 1966, dvs. 20 år före att den gällande detaljplanen upprättades. Redan vid upprättandet av den gällande detaljplanen utgick man ifrån att det befintliga vägservitutet ska gälla mellan berörda parter oberoende av detaljplanen. Den nya detaljplanen ändrar därmed ingenting. Vidare kunde även ägaren av Runö 7:91 vara intresserad av t.ex. en  ändrad infart till sin fastighet om den befintliga villan i framtiden skulle ersättas med kommersiella byggnader i linje med den nya detaljplanen. Om man skulle lägga fast t.ex. läget av infarten till fastigheten Runö 7:91 i detaljplanen skulle det inte längre vara möjligt att överenskommas mellan grannarna om en alternativ infart. Att vägen ska uppfylla funktionen enligt servitutet är ju själva innehållet av det.

Angående utbyggnad/återuppbyggnad av villan bör påpekas att enligt Trafikplan Österåker 2010 översteg bullernivån redan 2010 det gällande riktvärdet vid fasad ganska mycket, och enligt av kommunen prognosticerade trafikmängder inklusive planerade hastighetsförändringar blev/blir det bara värre. Det är därmed som skydd för boende att limitera så mycket som möjligt fastighetens användning som bostad.

Mark- och miljödomstolen (rådmannen Åsa Marklund Andersson och tekniska rådet Jonas T Sandelius) anförde följande i dom den 22 oktober 2020.

DOMSKÄL

Rättsliga utgångspunkter

Det är en kommunal angelägenhet att planlägga användningen av mark och vatten (se 1 kap. 2 § PBL). Det är alltså kommunen som, inom vida ramar, avgör hur bebyggelsemiljön ska utformas i kommunen. Den myndighet som prövar ett överklagande av ett beslut att anta, ändra eller upphäva en detaljplan ska endast pröva om det överklagade beslutet strider mot någon rättsregel på det sätt som klaganden har angett eller som framgår av omständigheterna (se 13 kap. 17 § PBL). Om myndigheten vid prövningen finner att beslutet strider mot en rättsregel ska beslutet upphävas i sin helhet. Annars ska beslutet fastställas i sin helhet. Delvis upphävande eller ändringar av beslutet får endast göras om kommunen har medgett det eller om det är fråga om ändringar av ringa betydelse. Möjligheten att göra ändringar utan kommunens medgivande är begränsad till sådana justeringar som snarast innebär att rena förbiseenden rättas till medan däremot ändringar av saklig betydelse inte bör kunna göras (se prop.1985/86:1 s. 827).

Domstolens prövning stannar i många fall vid en bedömning av om beslutet att anta en detaljplan ligger inom ramen för det handlingsutrymme som reglerna i PBL ger kommunen. Hänsyn ska tas till både allmänna och enskilda intressen (se 2 kap. 1 § PBL). Vid en avvägning mellan dessa intressen ska skälig hänsyn tas till bl.a. befintliga bebyggelse-, äganderätts- och fastighetsförhållanden som kan inverka på planens genomförande (se 4 kap. 36 § PBL). De avvägningar som kommunen har gjort mellan olika samhällsintressen blir, om kommunen har hållit sig inom sitt handlingsutrymme, inte föremål för överprövning (se MÖD 2013:47 och jfr MÖD 2014:12).

Mark- och miljödomstolens bedömning

Servitut

Swedeport har bl.a. yrkat att läget på den befintliga infartsvägen till fastigheten Runö 7:91 ska fastställas. Domstolen konstaterar att rätt till in- och utfart regleras genom ett olokaliserat avtalsservitut om rätt för Runö 7:91 att ta väg över Runö 7:17. Den beslutade detaljplanen innebär inte någon ändring i fråga om servitutets lokalisering och domstolen kan därför inte pröva frågan om servitutets läge. En eventuell ändring av servitutet får hanteras genom avtal eller efter en lantmäteriförrättning.

Förrättningskostnader

Swedeport har vidare anfört att Runö 7:91 kommer att tvingas överlåta mark till kommunal parkmark. Mark- och miljödomstolen noterar att även enligt den gällande detaljplanen har marken planlagts som allmän plats park och kommunen har rätt att lösa in mark på de aktuella fastigheterna. Situationen i detta avseende förändras inte av den nya detaljplanen. Swedeport har också motsatt sig att betala förrättningskostnader för den planerade fastighetsregleringen. Den frågan kan inte prövas i det här målet utan får avgöras av Lantmäteriet i samband med en kommande fastighetsreglering.

Rätt till återuppförande och utbyggnad

Swedeport vill att den nya planen ska medge återuppbyggnad av befintliga bostadshus vid eventuell brand och att rätten att bygga ut den befintliga villan på fastigheten Runö 7:91 ska kvarstå.

De rättigheter som har uppkommit genom en detaljplan hindrar inte att detaljplanen ändras eller upphävs efter genomförandetidens utgång (4 kap. 40 § PBL). Om befintlig bebyggelse står i strid med en ny plan har dock fastighetsägaren rätt att inte bara ha kvar bebyggelsen utan också förbättra den. Om byggnaden rivs eller om den på annat sätt förstörs, ges rätt till ersättning om bygglov vägras för återuppförande av en ersättningsbyggnad (14 kap. 5 § PBL). Om en detaljplan däremot ändras och lov inte har sökts under genomförandetiden måste fastighetsägaren finna sig i ändringen utan ersättning. Ändringen kan innebära t.ex. att byggrätten minskas eller helt försvinner (se Didón m.fl., Kommentar till plan- och bygglagen, 4 kap. 40 §).

Mark- och miljödomstolen finner visserligen att det eftersom genomförandetiden för den gällande detaljplanen har gått ut, ligger inom kommunens handlingsutrymme att anta en ny detaljplan. Däremot kan man inte, trots att genomförandetiden för den gällande detaljplanen löpt ut, bortse från den markanvändning som faktiskt pågår och som påbörjats innan ursprunglig planläggning av marken. Av bestämmelsen i 2 kap. 1 § PBL följer att kommunen vid planläggning ska ta hänsyn till både allmänna och enskilda intressen. En intresseavvägning måste därmed göras mellan de allmänna intressena av planens genomförande och Swedeports intresse av att få bygga till eller återuppföra bostadsbyggnaden på fastigheten.

En ändring av tillåten användning av fastigheten till detaljhandel, kontor och verksamheter innebär att ett bygglov för eventuell återuppbyggnad av befintligt bostadshus skulle strida mot detaljplanen och därmed inte kunna beviljas. Vidare medför den nya detaljplanen att den befintliga byggrätten för utbyggnad av bostadshuset försvinner.

Syftet med den överklagade planen är att möjliggöra handel, verksamheter och kontor eftersom befintlig bostadsbebyggelse anses vara olämplig på grund av den omgivande bebyggelsens innehåll och karaktär, samt närheten till väg 276. Syftet är också att skapa fler verksamhetsytor inom Åkersberga och ge Rallarvägen en mer enhetlig karaktär. Kommunen har även angett att planen syftar till att skapa en välkomnande entré till Åkersberga. Domstolen konstaterar att bygglov gavs för bostadsbebyggelse på platsen innan området var detaljplanelagt. Att platsen därefter har blivit mindre lämplig för bostäder är inte en utveckling som Swedeport har kunnat påverka. Det är, enligt domstolens mening, ett starkt allmänt intresse för kommunen att förhindra olämpliga bostadsmiljöer. De störningar som orsakas av buller och de andra olägenheter från omgivande bebyggelse som kommunen velat avhjälpa genom planen kan emellertid, enligt mark- och miljödomstolen, avhjälpas på andra sätt än genom den ändring av tillåten markanvändning som följer av den beslutade detaljplanen. Mot de allmänna intressen som planen syftar till att tillgodose står här den enskildes intresse av att kunna nyttja sin bostadsfastighet. Kommunens detaljplanebeslut innebär att en naturlig utveckling av bostadsfastigheten omöjliggörs. Vid den intresseavvägning som ska göras finner domstolen att de allmänna intressena inte väger upp det ingrepp i Swedeports enskilda intresse som planen innebär. Mark- och miljödomstolen gör således bedömningen att Swedeports enskilda intresse av att även fortsättningsvis kunna använda och utveckla fastigheten för bostadsändamål väger tyngre än det allmänna intresset av planens genomförande. Inga ändringar av planen har medgetts av kommunen. Swedeports överklagande ska därför bifallas och kommunens antagandebeslut ska upphävas.

DOMSLUT

Mark- och miljödomstolen upphäver Österåkers kommuns beslut den 27 januari 2020 – – – att anta detaljplan för Runö 7:15 m.fl. i Österåkers kommun.

Svea hovrätt, Mark- och miljööverdomstolen

Österåkers kommun, Wolfram Runö sjufemton AB och Wolfram Runö sjusexton AB överklagade i Svea hovrätt, Mark- och miljööverdomstolen och yrkade att Mark- och miljööverdomstolen, med ändring av mark- och miljödomstolens dom, skulle fastställa Österåkers kommuns beslut att anta detaljplanen.

Österåkers kommun yrkade i andra hand att Mark- och miljööverdomstolen skulle fastställa beslutet att anta detaljplanen med ändringen att den del av fastigheten Runö 7:91 som var planlagd som kvartersmark med beteckningen HKZ skulle undantas från detaljplanen.

Swedeport i Täby AB motsatte sig ändring av mark- och miljödomstolens dom.

Mark- och miljööverdomstolen (hovrättsråden Fredrik Ludwigs och Mikael Hagelroth, tekniska rådet Inger Holmqvist samt tf. hovrättsassessorn Frida Camber, referent) anförde följande i dom den 24 mars 2022.

MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSKÄL

Det är en kommunal angelägenhet att planlägga användningen av mark och vatten. Vid planläggningen ska hänsyn tas till både allmänna och enskilda intressen (2 kap. 1 § plan- och bygglagen (2010:900), PBL). Planläggning ska syfta till att mark- och vattenområden ska användas för det eller de ändamål som områdena är mest lämpade för med hänsyn till beskaffenhet, läge och behov (2 kap. 2 § PBL). Planläggning får inte ske så att den avsedda markanvändningen eller byggnadsverket kan medföra en sådan påverkan på omgivningen som innebär fara för människors hälsa och säkerhet eller betydande olägenhet på annat sätt (2 kap. 9 § PBL). Vidare gäller att en detaljplan ska vara utformad med skälig hänsyn till befintliga bebyggelse-, äganderätts- och fastighetsförhållanden som kan inverka på planens genomförande (4 kap. 36 § PBL).

Domstolen behandlar först frågan om detaljplanen innebär en betydande olägenhet för Swedeport.

Swedeport har invänt att detaljplanen skulle medföra olägenheter för de boende på fastigheten Runö 7:91 sett till den byggrätt som grannfastigheterna får. Detaljplanen medger uppförande av en byggnad med maximalt 65 meter lång fasad och en högsta nockhöjd om 11 meter. Placerad med långsidan direkt längs fastighetsgräns skulle en sådan byggnad kunna medföra betydande olägenhet för de boende på Runö 7:91. Största tillåtna byggnadsarea är dock 40 procent av fastighetsarean. Med detta i beaktande finns det möjlighet att placera och utforma byggnaden vid en maximalt ianspråktagen byggrätt så att betydande olägenhet inte uppkommer. Detta är något som får bedömas i bygglovsprövningen. Sammantaget, sett till områdets karaktär och nuvarande planförhållanden, bedömer Mark- och miljööverdomstolen att planen inte medför en betydande olägenhet.

I frågan om kommunen tillräckligt beaktat det enskilda intresset vid planläggningen gör domstolen följande överväganden.

Den överklagade detaljplanen tillåter i det relevanta området detaljhandel, kontor och verksamheter. Enligt den gällande stadsplanen får marken användas “endast för kontorsändamål och undantagsvis där så prövas lämpligt, även för bostadsändamål”. Genomförandetiden för stadsplanen har dock gått ut, varför de rättigheter och skyldigheter planen ger en enskild i fråga om byggande och markanvändning kan ändras genom en ny detaljplan i princip utan någon rätt till ersättning så länge det inte sker något intrång i den pågående markanvändningen. Den nya planen innebär att Swedeports bostadshus blir planstridigt och att kvarvarande byggrätt för bostadsändamål går förlorad. Bostadsbyggnaden får dock användas och underhållas också med den nya planen. Om byggnaden rivs eller förstörs genom en olyckshändelse, kan bygglov vägras för återuppbyggnad, men i princip med rätt till ersättning för fastighetsägaren. De nu nämnda inskränkningarna i förfogandet av fastigheten är en följd av att det är en kommunal angelägenhet att planlägga markanvändningen genom detaljplaner och att en detaljplan har en begränsad genomförandetid och därmed också begränsade rättigheter för enskilda. I konsekvens med detta är det enligt 4 kap. 36 § PBL de befintliga bebyggelseförhållandena som det ska tas skälig hänsyn till vid utformandet av en detaljplan, inte de befintliga rättigheterna att bebygga inom planområdet. Inskränkningar av detta slag kan enskilda således få tåla när planmyndigheten har bärande skäl att ändra markanvändningen.

Mot det enskilda intresset ska ställas de fördelar för de allmänna intressena som ett plangenomförande kan innebära. Kommunen har anfört att detaljplanen möjliggör en naturlig och lämplig bebyggelseutveckling. I översiktsplanen från 2018 pekas på områdets strategiska läge invid infarten till Åkersberga längs väg 276 och i nu aktuell detaljplan bedöms att detaljhandel, kontor och verksamheter är en lämplig markanvändning. Planbeskrivningen till den gällande planen visar att det funnits en intention att styra markanvändningen från bostäder till kontorsändamål under en längre tid. Kommunen har vidare hänvisat till att platsen är olämplig för bostäder med hänsyn till bullerpåverkan från närliggande väg och närheten till en sekundär transportled för farligt gods.

Mark- och miljööverdomstolen bedömer att de anförda allmänna intressena – att styra bebyggelseutvecklingen i förhållande till omgivningen och andra förutsättningar på ett lämpligt sätt samt att undvika bostäder på platser där olägenheter för människors hälsa kan uppstå – i detta fall sammantaget är tillräckligt utredda och väger tyngre än det enskilda intresset av att behålla den nuvarande markanvändningen i planen.

Det finns inte heller i övrigt skäl att upphäva detaljplanen. Med ändring av mark- och miljödomstolens dom ska därför kommunens beslut att anta detaljplanen fastställas.

Det får anses vara av vikt för ledning av rättstillämpningen att frågan om vilka omständigheter som bör beaktas vid en intresseavvägning mellan det enskilda äganderättsintresset och de allmänna intressena som ska beaktas och tillgodoses vid planläggning prövas av HD. Med stöd av 5 kap. 5 § lagen (2010:921) om mark- och miljödomstolar tillåter därför Mark- och miljööverdomstolen att domen överklagas.

MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSLUT

Med ändring av mark- och miljödomstolens dom fastställer Mark- och miljööverdomstolen Kommunfullmäktiges i Österåkers kommun beslut den 27 januari 2020 – – – att anta detaljplan för Runö 7:15 m.fl.

Högsta domstolen

Swedeport i Täby AB överklagade och yrkade att HD skulle upphäva Österåkers kommuns beslut att anta detaljplan för Runö 7:15 m.fl. i Österåkers kommun.

Kommunen motsatte sig att Mark- och miljööverdomstolens dom ändrades. I andra hand medgav kommunen yrkandet endast såtillvida att den del av fastigheten Runö 7:91 som var planlagd som kvartersmark med beteckningen HKZ skulle undantas från detaljplanen.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, justitiesekreteraren Malin Broman Lindfors föreslog i betänkande att HD skulle meddela dom i huvudsaklig överensstämmelse med HD:s dom.

HD (justitieråden Agneta Bäcklund, Dag Mattsson, referent, Petter Asp, Jonas Malmberg och Anders Perklev) meddelade den 11 juli 2023 följande dom.

DOMSKÄL

Bakgrund

1. Österåkers kommun beslutade att anta en detaljplan som omfattar ett område med ett antal fastigheter belägna i Åkers Runö mellan Rallarvägen och väg 276, Roslagsvägen. Syftet med den nya detaljplanen, som ersätter en detaljplan från 1987, är att möjliggöra lokaler för handel, kontor och andra verksamheter. Detaljplanen ska också ge en enhetlig karaktär åt området längs Rallarvägen och skapa en välkomnande entré vid infarten till de centrala delarna av Åkersberga.

2. En av fastigheterna, Runö 7:91, ägs av Swedeport i Täby AB. På den fastigheten ligger i dag en villa som används som bostad. Enligt detaljplanen från 1987 ska marken visserligen användas huvudsakligen för kontor men användning för bostadsändamål kan tillåtas efter en lämplighetsprövning. Med den nya detaljplanen blir Swedeports hus planstridigt och någon byggrätt för bostadsändamål kommer inte längre att finnas.

3. Swedeport överklagade detaljplanen och framhöll särskilt att en betydande byggrätt går förlorad, att höga industribyggnader och shoppingcenter kommer att omgärda villan och att bolaget inte får bygga upp villan om den skulle förstöras. Mark- och miljödomstolen gjorde bedömningen att Swedeports intresse att även i fortsättningen kunna använda och utveckla fastigheten för bostadsändamål väger tyngre än det allmänna intresset av planens genomförande. Domstolen upphävde därför kommunens beslut att anta detaljplanen. Mark- och miljööverdomstolen har däremot kommit fram till att de allmänna intressena väger tyngre än Swedeports intresse att behålla den nuvarande markanvändningen. Kommunens beslut om antagande av detaljplanen har därmed fastställts.

Allmänt om detaljplan

4. Plan- och bygglagen (2010:900) innehåller utförliga regler i fråga om förfarandet vid antagande av en detaljplan och anvisningar om hur olika intressen ska beaktas. Bland annat ska vid detaljplaneläggning de berörda markområdena användas för de ändamål som de är mest lämpade för med hänsyn till beskaffenhet, läge och behov (2 kap. 2 §). Planläggningen får inte ske så att den avsedda markanvändningen eller byggnaderna kan medföra en sådan påverkan på omgivningen som innebär fara för människors hälsa och säkerhet eller betydande olägenhet på annat sätt (2 kap. 9 §). Vidare ska detaljplanen vara utformad med skälig hänsyn till befintliga bebyggelse-, äganderätts- och fastighetsförhållanden som kan inverka på planens genomförande (4 kap. 36 §). För en detaljplan gäller en genomförandetid på mellan fem och femton år, en tid som dock kan förlängas (4 kap. 21-25 §§).

5. Den antagna detaljplanen gäller till dess den ändras eller upphävs (4 kap. 38 §). Planen får i princip inte ändras eller upphävas före genomförandetidens utgång, om någon fastighetsägare som berörs motsätter sig det (4 kap. 39 §). En fastighetsägare har normalt rätt att få bygglov till de åtgärder som detaljplanen medger. Denna s.k. byggrätt är dock garanterad endast till genomförandetidens utgång, eftersom de rättigheter som har uppkommit genom planen inte hindrar att denna ändras eller upphävs efter genomförandetidens utgång (4 kap. 40 §).

6. Antagande av en ny detaljplan som anger ett förändrat ändamål för markanvändningen kan innebära att befintlig bebyggelse blir planstridig. Det förhållandet att ett bostadshus blir planstridigt hindrar inte att fastigheten används för bostadsändamål. Bostaden kan också fortsatt underhållas och i viss utsträckning kan bygglov beviljas även för planstridiga åtgärder (9 kap. 30 §). Skulle ett bostadshus rivas eller förstöras genom en olyckshändelse kan bygglov vägras för återuppbyggnad, men då har ägaren normalt rätt till ersättning (14 kap. 5 §).

7. Det är en kommunal angelägenhet att besluta om detaljplanen. Om ett beslut om antagande av en detaljplan överklagas, ska domstolen därför endast pröva om beslutet strider mot någon rättsregel (13 kap. 17 §). Domstolens prövning är alltså väsentligen begränsad till frågan om kommunen har hållit sig inom det handlingsutrymme som lagen ger. Vid den prövningen har det – inte minst i fråga om lagligt grundade skälighetsbedömningar – betydelse vad som redovisas i den planbeskrivning som kommunen är skyldig att upprätta och om beskrivningen tillräckligt tydligt återspeglar de överväganden som gjorts. Finner domstolen att detaljplanen strider mot någon rättsregel, är utgångspunkten att planen helt ska upphävas.

En proportionalitetsbedömning

8. Vid en planläggning ska kommunen enligt 2 kap. 1 § ta hänsyn till både allmänna och enskilda intressen.

9. Genom bestämmelsen ger lagen uttryck för att det, som det framhålls i förarbetena, alltid ska finnas en rimlig balans mellan nyttan av ett beslut och de konsekvenser som beslutet får för motstående intressen (jfr prop. 2009/10:170 s. 160). Detta kan sägas innebära att kommunen måste avstå från att besluta på ett visst sätt, där det i och för sig föreligger författningsstöd, om de negativa följderna för den enskilde inte står i rimlig proportion till de motstående allmänna eller enskilda intressen som kommunen vill tillgodose.

10. Vid detaljplaneläggningen är den enskildes intressen visserligen i stor utsträckning redan bevakade genom de utförliga regler som gäller i fråga om förfarandet vid antagandet av planen och lagens anvisningar för hur olika intressen ska beaktas. Den allmänna bestämmelsen i 2 kap. 1 § utgör dock en egen rättsregel och kan alltså i förekommande fall komplettera dessa mer konkreta bestämmelser.

Hänsynstagande till byggrätt

11. Målet väcker frågan i vilken utsträckning hänsyn ska tas till en byggrätt som gäller enligt en äldre detaljplan när denna ska ersättas med en ny plan.

12. Bestämmelsen om hänsynstagande i 4 kap. 36 § handlar enligt lagtexten om befintliga, dvs. redan existerande, förhållanden. Det intresse som ska beaktas enligt den paragrafen är alltså i första hand den pågående markanvändningen, i princip inte ett intresse att i framtiden kunna utnyttja en byggrätt. Vidare utgår lagen tydligt från att en byggrätt bara är skyddad under detaljplanens genomförandetid. En byggrätt som har uppkommit genom en viss detaljplan hindrar enligt 4 kap. 40 § inte att detaljplanen ändras eller upphävs efter genomförandetidens utgång. Den enskilde har alltså anledning att räkna med risken att en outnyttjad byggrätt kan förloras efter det att detaljplanens tid för genomförande gått ut, eftersom det inte är säkert att motsvarande byggrätt ges i en ny detaljplan.

13. Likväl kan det inte uteslutas att det kan förekomma en situation där den enskilde i realiteten har en befogad förväntan och ett så skyddsvärt intresse av att en byggrätt inte förloras vid en ny detaljplan att detta förhållande ändå bör ges betydelse och därför ska påverka domstolens bedömning av om kommunen har tagit vederbörlig hänsyn till den enskildes intresse. Det blir då fråga om en tillämpning av den allmänna bestämmelsen i 2 kap. 1 §. Mot bakgrund av den klara och generella innebörden av 4 kap. 40 § – att en byggrätt kan falla när genomförandetiden gått ut – torde det dock i så fall behöva röra sig om tämligen särpräglade omständigheter.

Bedömningen i detta fall

14. Det kan först konstateras att kommunen tydligt har angett de samhälleliga skälen för den nya detaljplanen. Kommunen har också i erforderlig grad utrett och redovisat hur berörda intressen kommer att påverkas av planen. De anförda allmänna och enskilda intressena framstår som starka och bör väga tungt vid en proportionalitetsbedömning.

15. Utredningen ger inte stöd för att Swedeport haft anledning att utgå från att den aktuella byggrätten för bostadsändamål skulle bestå även efter genomförandetiden för 1987 års detaljplan, särskilt som tiden gick ut för ganska länge sedan. Dessutom skulle området redan enligt den planen användas huvudsakligen för kontor. Omständigheterna i detta fall är inte sådana att någon vidare hänsyn ska tas till byggrätten.

16. När det sedan gäller frågan om hänsynstagande till den pågående markanvändningen, dvs. Swedeports nuvarande användning av fastigheten för bostadsändamål, framgår av planhandlingarna och övrig utredning att den nya detaljplanen onekligen innebär tydliga nackdelar för bolaget. I viss mån ändrar detaljplanen karaktären på den nära omgivningen och möjliggör förhållandevis hög kommersiell bebyggelse runt villan och fastigheten. Detaljplanen har alltså i och för sig negativa konsekvenser för bolaget, även om den inte hindrar en fortsatt användning av villan som bostad.

17. Samtidigt har markanvändningen under lång tid just styrts från bostäder till verksamheter av olika slag. Området har därför i praktiken redan kommit att präglas av omfattande handelsverksamhet och livlig trafik, och en fastighetsägare i området har haft att räkna med att den samhällsutvecklingen kommer att fortsätta. Enligt vad som framgår av planhandlingarna är hela området numera mindre lämpligt för att planläggas för bostadsändamål även med hänsyn till bullret från Roslagsvägen, som dessutom utgör transportled för farligt gods.

18. Den sammantagna bedömningen är att de negativa följderna för Swedeport inte går över gränsen för vad som kan anses godtagbart, sett i förhållande till intresset av att skapa möjlighet till en ändrad användning av området i dess helhet. Det får, vid den prövning som nu ska göras, anses föreligga en rimlig balans mellan nyttan av detaljplanen och dess konsekvenser för Swedeport.

19. Inte heller i övrigt finns det skäl att upphäva kommunens beslut om ny detaljplan. I detta ligger att detaljplanen inte heller är oförenlig med 2 kap. 9 §.

20. Mark- och miljööverdomstolens domslut ska alltså fastställas.