Referat

Södertörns tingsrätt

D.H. väckte vid Södertörns tingsrätt den talan mot T.H. som framgår av tingsrättens dom.

Tingsrätten (rådmannen Patricia Barrefelt) anförde i dom den 16 maj 2023 följande.

Begäran och inställning

D.H. har begärt att tingsrätten förpliktigar svaranden att – – – avflytta från den lägenhet (lägenheten) som ligger i tomträtten till fastigheten Stockholm S:23 (fastigheten) – – –.

Grunden för begäran är att T.H. inte har något giltigt hyreskontrakt för lägenheten. Parterna har aldrig ingått något avtal eller överenskommelse om rätt till hyra.

T.H. har motsatt sig D.H:s begäran och fört fram följande. Han har rätt att bo kvar då han har ett giltigt hyresavtal. Han ingick ett hyresavtal avseende lägenheten med sin mamma redan år 1992 och avtalet gäller alltjämt i enlighet med bestämmelsen i 7 kap. 13 § JB.

Om detta avtal anses ha upphört att gälla i något skede så har T.H. ingått ett nytt hyresavtal med D.H. genom undertecknandet av köpeavtalet när den sistnämnde blev ensam ägare till fastigheten.

Bakgrund

Parterna i målet är bröder. Den aktuella fastigheten ägdes tidigare av deras föräldrar. När deras mamma gick bort år 2003 ärvde de, tillsammans med en nu avliden bror, fastigheten.

T.H. tecknade i december 1992 ett hyreskontrakt med brödernas mamma avseende lägenheten. D.H. tecknade i juli 1991 ett hyreskontrakt med mamman avseende en annan lägenhet i fastigheten – – –.

I maj 2021 begärde T.H. att tingsrätten skulle utse en god man för att förvalta och sälja fastigheten. Genom ett beslut den 24 juni 2021 utsågs advokaten D.R. till god man. Fastigheten bjöds under våren 2022 ut till försäljning på offentlig auktion. Köpare till fastigheten blev D.H., som den 6 maj 2022 undertecknade köpeavtalet.

Till avtalet fogades ett antal bilagor, bl.a. en boendelista – – – och fem stycken hyreskontrakt. Två av kontrakten var de som parterna tecknat med sin mamma och som nämnts ovan – – –. Av punkten 12.4 i avtalet framgår följande:

Köparen är medveten om att Säljarna och barn till Säljarna bebor eller anser sig disponera lägenheter i Fastigheten. Säljarna lämnar inga garantier avseende den rättsliga statusen av detta nyttjande. Det åligger Köparen att själv bedöma om rättsligt giltiga nyttjanderätter föreligger eller ej. Vidtas rättsliga åtgärder i anledning av nyttjandet svarar Säljarna inte för kostnader som dessa åtgärder medför utöver vad som kan följa enligt lag för den av Säljarna som åtgärden riktas mot.

Utveckling av talan

D.H.

Det hyreskontrakt som T.H. tecknade år 1992 gällde så länge föräldrarna ägde tomträtten och därigenom fastigheten. År 2003 blev bröderna ägare till tomträtten. De kom överens i vissa frågor men det var också mycket stridigheter.

T.H. har inte bott i lägenheten i den omfattning som han själv påstår. Av den sammanställning över transaktioner som den gode mannen har gjort framgår att ett antal olika personer betalade in hyra för lägenheten under det år som föregick försäljningen av tomträtten. Först den 16 maj 2022, det vill säga efter försäljningen, betalade T.H. in ett belopp som han benämner hyra. Av köpeavtalet framgår att T.H. inte hade något hyresavtal vid den tidpunkt när D.H. köpte fastigheten, att lägenheten var vakant och att den hade varit uthyrd med förstahandskontrakt till andra.

T.H.

Det är riktigt att han periodvis har hyrt ut lägenheten, framför allt kom det att ske under den gode mannens förvaltning år 2021. T.H. bodde då själv i en annan lägenhet i huset tillsammans med sin dåvarande sambo och deras son. I april 2022, när – – – som hade hyrt lägenheten under några månader flyttade ut i förtid, flyttade T.H. själv in i lägenheten igen.

Under de år som parterna samägde fastigheten bodde de själva i varsin lägenhet och hyrde ut övriga lägenheter till familjemedlemmar och andra. Att tanken var att de även efter försäljningen skulle ha kvar varsin lägenhet framgår av e-postmeddelanden som skickades mellan parterna så sent som i februari 2022. Det framgår också av mejlkonversationer att parterna hade för avsikt att omvandla fastigheten från ett hyreshus till en bostadsrättsförening, för att maximera vinsten vid en försäljning. Vidare framgår av ett mejl från maj 2018 att de redan då var ense om att de skulle ha rätt att nyttja två lägenheter var i fastigheten.

Han var den som tog hand om den praktiska förvaltningen av fastigheten under samägandetiden och D.H. skötte i huvudsak det administrativa. Då han ifrågasatte D.H:s ekonomiska förvaltning, och då parterna hade svårt att komma överens, valde han att ansöka om en god man. Advokatfirman försökte hjälpa parterna med att ombilda till en bostadsrättsförening och vid ett tillfälle infann sig T.H. till ett möte där tanken var att han och brodern skulle avsäga sig sina dispositionsrätter och på så sätt kunna sälja fastigheten tomställd. D.H. dök dock aldrig upp till det här mötet.

Det framgår av såväl köpeavtalet, annonsen, boendelistan som hyreskontrakten att fastigheten är en hyreshusenhet. Punkten 12.4 i köpeavtalet ska inte tolkas som att de hyreskontrakt som bifogas är ogiltiga, tvärtom så ingår de i avtalet och bifogas av en anledning. Det som står om att lägenheten är vakant stämmer inte. Eftersom båda parterna ville bo kvar i sina lägenheter efter försäljningen bifogades deras hyreskontrakt.

Efter att D.H. köpte huset har han agerat tvivelaktigt, t.ex. genom att byta lås och stänga av internet för flera boenden. Det pågår också tvister med åtminstone två andra hyresgäster.

Utredningen

– – –

Domskäl

T.H. ingick ett hyresavtal för lägenheten år 1992

Det är i målet ostridigt att T.H. ingick ett hyreskontrakt med sin mamma avseende lägenheten den 1 december 1992. Ingen begränsning i tid för hyresförhållandet framgår av kontraktet. Det har inte framkommit – eller påståtts – att detta hyresförhållande upphört före den tidpunkt när T.H. blev delägare till fastigheten.

Hyresavtalet upphörde att gälla när T.H. blev delägare till fastigheten

Huvudregeln enligt 7 kap. 13 § JB är att en upplåtelse som avser hyra gäller mot ny ägare av fastigheten även om inget förbehåll gjorts vid överlåtelsen, om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde ägt rum före överlåtelsen. Bestämmelsen gäller uttryckligen vid förmögenhetsrättsliga fång, t.ex. köp, gåva eller byte, men av förarbetena framgår att detta inte ska tolkas som att de inte gäller t.ex. vid arv, bodelning eller testamente. Det påpekas att det i litteraturen har framhållits att nyttjanderätten utan vidare också gäller vid sådana förvärv (se Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 s. 382 Del B 1, se även Hyra, arrende och bostadsrätt, Erika P. Björkdahl [version 3, JUNO], s. 331).

De rättsliga följderna av ett förvärv i de fall där hyresgästen och den som förvärvar fastigheten är samma person är inte reglerade uttryckligen i lag. En närstående fråga har dock prövats av HD i avgörandet NJA 1952 s. 37. Målet rörde en fastighet som samägdes av två bröder. Fastigheten såldes på offentlig auktion, och den ena brodern ropade tillsammans med sin hustru in den. Den andre brodern bodde vid tidpunkten för försäljningen sedan flera år tillbaka i en lägenhet i fastigheten. När den broder som hade köpt fastigheten inför tillträdet begärde att den andre brodern skulle flytta ut, vägrade den sistnämnde med hänvisning till att han hade ett giltigt hyresförhållande. HD konstaterade att en överenskommelse mellan bröderna under samägandeförhållandet om att den ena brodern fick bebo en av lägenheterna inte kunde anses ha inneburit att det hade uppkommit någon hyresrätt (se även RH 1986:83 som ger ytterligare stöd för uppfattningen att en delägare vid samäganderätt till en fastighet inte samtidigt kan vara nyttjanderättshavare).

Förhållandena i avgörandet från HD skiljer sig från de i det nu aktuella fallet på så sätt att T.H. hade ett giltigt hyresavtal vid den tidpunkt när bröderna förvärvade fastigheten genom arv, medan brodern i 1952 års fall började bebo lägenheten först efter att samäganderätten uppstått. För att avgöra vilken, om någon, betydelse denna omständighet ska ha för bedömningen finns anledning att titta på syftet med de aktuella reglerna kring hyra.

Regleringen kring nyttjanderätten till hyresbostäder är en form av skyddslagstiftning för hyresgästen. Orsakerna till att hyresgästen har ett så starkt skydd är bl.a. hyresavtalets varaktiga karaktär, dess sociala och ekonomiska betydelse och att fastighetsägaren ofta är den ekonomiskt överlägsna och mest erfarna parten (se Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom [version 10, JUNO], av Bertil Bengtsson m.fl., s. 26 ff.). När en hyresgäst är i en sådan ekonomisk situation att han själv förvärvar äganderätten till hyresfastigheten kan hyresgästen enligt tingsrättens mening inte längre göra gällande att ett skyddsbehov föreligger.

Tingsrätten finner därför att en delägare till en fastighet inte kan vara hyresgäst i densamma, även om ett giltigt hyreskontrakt har funnits vid tidpunkten för förvärvet. T.H:s hyresförhållande som han ingick genom det kontrakt som undertecknades i december 1992 upphörde därför att gälla när han blev delägare till fastigheten.

Något nytt hyresavtal ingicks inte i samband med köpeavtalet

I hyreslagen (12 kap. JB) saknas bestämmelser om hur ett hyresavtal ingås. Det följer i stället av avtalslagens bestämmelser och allmänna avtalsrättsrättsliga principer. T.ex. kan ett hyresförhållande uppstå genom parternas agerande. Om en av parterna begär det ska avtalet upprättas skriftligen (12 kap. 2 § JB).

Tingsrätten anser inte att den omständigheten att ett antal hyreskontrakt bifogades köpeavtalet medförde att köparen, D.H., ska anses ha ingått de [avtal] som inte var juridiskt bindande före överlåtelsen. Det framgår av kontraktet, punkten 12.4, att köparen själv får göra en bedömning av om rättsligt giltiga nyttjanderätter föreligger eller inte. Ett hyresavtal kan enligt tingsrättens mening inte ingås enbart genom agerandet att köpa ett hyreshus där det finns boende som gör gällande en nyttjanderätt. Något som styrker att D.H. har önskat ingå ett hyresavtal med T.H. vid köpet har inte framkommit. Tvärtom har han, genom ett i målet ingivet brev, en månad efter tillträdet upplyst T.H. om att han avser att begära honom avhyst och att T.H. enligt honom saknar hyresrätt till lägenheten.

Den omständigheten att D.H:s hyreskontrakt bifogades till köpeavtalet talar för att även han ansåg sig ha någon form av nyttjanderätt till en lägenhet i fastigheten. Som tingsrätten ovan har funnit har dock ingen av bröderna haft ett gällande hyresavtal under den period när de själva varit delägare till fastigheten. Att de båda kan ha varit av motsatt uppfattning – eller i vart fall velat försäkra sig om att de inte gick miste om en eventuell nyttjanderätt vid försäljningen – förändrar inte detta förhållande.

Beslutet om avflyttning ska inte vara omedelbart verkställbart

Enligt 17 kap. 14 § RB får rätten, när det finns skäl till det, i dom förordna att den får verkställas utan hinder av att den inte äger laga kraft. D.H. har begärt att så ska ske om tingsrätten finner att T.H. ska flytta från lägenheten.

För att beslutet om avflyttning ska gälla omedelbart talar D.H:s intresse av att som fastighetsägare få disponera lägenheten.

Mot ett beslut om omedelbar verkställighet talar den omständigheten att det rör sig om en privatbostad, och att T.H. inte ska avflytta på grund av att han misskött sina skyldigheter som boende. Det har av förhören med parterna framgått att han sedan förra sommaren har deponerat hyran hos länsstyrelsen.

Tingsrätten finner att argumenten mot en omedelbar verkställighet väger tyngre och verkställighet kan därför i enlighet med huvudregeln ske först vid laga kraft.

Domslut

1. T.H. ska avflytta från lägenhet – – – i tomträtten till fastigheten Stockholm S:23.

2. D.H:s begäran om omedelbar verkställighet av punkten 1 avslås.

Svea hovrätt

T.H. överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle lämna D.H:s talan om avhysning utan bifall.

D.H. motsatte sig ändring av tingsrättens dom.

Hovrätten (hovrättslagmannen Amina Lundqvist samt hovrättsråden Ulrika Ihrfelt, referent, och Hanna Carysdotter) anförde följande i dom den 12 juni 2024.

Parternas talan

Parterna har åberopat samma omständigheter och bevisning som i tingsrätten. De har förtydligat grunderna som anges enligt följande.

T.H.

Han har ett giltigt hyresavtal som ingicks skriftligen med den dåvarande ägaren år 1992. Hyresavtalet har inte sagts upp på det sätt som krävs enligt 12 kap. JB och gäller fortfarande. Om hyresavtalet från år 1992 ska anses ha upphört, har parterna vid D.H:s förvärv av fastigheten år 2022 ingått ett nytt hyresavtal. Parternas gemensamma avsikt var att fortsatt nyttja sina respektive lägenheter efter en försäljning av fastigheten. Genom att bifoga hyresavtalen till köpekontraktet avsåg parterna att göra förbehåll för hyresrättigheterna gentemot den nya ägaren.

D.H.

T.H. har inte längre något giltigt hyresavtal för lägenheten och saknar all rätt att disponera lägenheten. T.H:s hyresavtal från år 1992 gällde endast så länge parternas föräldrar innehade tomträtten. Någon uppsägning har inte skett, eftersom det inte förelegat något hyresavtal för T.H. vid tidpunkten för D.H:s förvärv av tomträtten. Parterna har inte haft någon gemensam partsvilja i fråga om hyresavtalets fortsatta giltighet. Inte heller har de haft för avsikt att göra förbehåll gentemot den nya ägaren genom att bifoga hyresavtalen till köpehandlingarna. T.H:s påstående att båda parter skulle ha gjort gällande att de hade giltiga hyresavtal bestrids. De har inte ingått något nytt hyresavtal.

Hovrättens domskäl

T.H. har i första hand gjort gällande att hans hyresavtal från år 1992, som ingicks med parternas mor, fortfarande gäller. Efter att modern, som var hyresvärd, avlidit och dödsboet skiftats har T.H. fått del i tomträtten till fastigheten. Den första frågan som hovrätten ska pröva är således om en nyttjanderätt enligt 7 kap. 1 § JB kan bestå när nyttjanderättshavaren förvärvar äganderätten till en andel i en fastighet eller tomträtt vari nyttjanderätt upplåtits.

7 kap. JB innehåller väsentligen sakrättsliga regler om nyttjanderätter såsom bland annat arrende, hyra och tomträtt. Hyra och arrende regleras vidare i 8–12 kap. JB. Sistnämnda kapitel innehåller hyreslagen. I många avseenden har hyres- och arrendelagstiftningen karaktär av skyddslagstiftning. Nyttjanderättshavarens skydd för den egna bostaden är härvid grundläggande. Den sakrättsliga utgångspunkten, att skriftligt avtal om hyra och arrende gäller även vid fastighetens övergång till ny ägare, även om inget förbehåll gjorts, ska ses i detta sammanhang. Hovrätten hänvisar härvid till tingsrättens redogörelse för 7 kap. 13 § JB.

I 7 kap. 9 § JB finns en bestämmelse om sakrättslig ogiltighet av bland annat andelsupplåtelse av fastighet. Bestämmelsen har i doktrinen diskuterats även i förhållande till avtal mellan flera fastighetsdelägare om att en av dem ska ha rätt att bruka hela eller en lokaliserad del av fastigheten.

Enligt praxis gäller en princip om att avtal om en delägares rätt att disponera en lägenhet i en samägd fastighet inte ska betraktas som en upplåtelse av nyttjanderätt. Utöver de av tingsrätten redovisade rättsfallen NJA 1952 s. 37 och RH 1986:83 har denna princip även tillämpats i RH 2006:46.

I litteraturen är den vedertagna uppfattningen att upplåtelse av nyttjanderätt måste göras av fastighetsägaren till förmån för någon annan. En person som själv äger del i fastigheten anses inte genom avtal kunna bli nyttjanderättshavare. Denna princip har motiverats inte minst av praktiska skäl; om en hyresgäst också är medhyresvärd blir det till exempel svårt att tillämpa regler om hyresvärdens ansvar för brister i hyresrätten. På grund av nödvändig processgemenskap på fastighetsägarens sida skulle det också bli omöjligt att driva en förlängningstvist mot en nyttjanderättshavare som också är delägare. Har fastighetsägarna delat upp rätten att disponera fastigheten mellan sig, anses det generellt ha skett genom ett samäganderättsavtal eller förvaltningsavtal och inte en nyttjanderätt. (Se Beckman m.fl., Jordabalken. En kommentar till JB och anslutande författningar [2024-04-16, version 2B, JUNO], och Larsson och Synnergren, Jordabalken 7 kap. [2024-04-16, version 1, JUNO], kommentarerna till 7 kap. 9 §, samt Svahn, ”Kan jordbruksarrende eller hyresrätt upplåtas i andel i fastighet?”, i SvJT 1998 s. 153 ff.)

Det står således klart att en delägare i en fastighet inte kan ingå avtal med övriga delägare om nyttjanderätt till en lägenhet i fastigheten. En nästa fråga, som hittills inte har prövats i praxis, är om ett tidigare träffat upplåtelseavtal därmed också upphör ifall nyttjanderättshavaren förvärvar äganderätten till en del i fastigheten. I litteraturen har uttalats att en följd av det synsätt som ovan redogjorts för bör vara att ett tidigare gällande nyttjanderättsavtal upphör, om nyttjanderättshavaren blir ägare till den belastade fastigheten helt eller delvis (se Larsson och Synnergren a.a.).

Hovrätten delar tingsrättens bedömning att det framstår som en logisk konsekvens av rådande praxis att ett hyresavtal inte kan bestå i ett sådant läge. Om den som har del i samäganderätten inte kan träffa avtal om nyttjanderätt med övriga delägare, bör rimligen inte heller det sakrättsliga skyddet för nyttjanderätten leda till att ett sådant avtalsförhållande består. Däremot kan hovrätten inte instämma i tingsrättens uppfattning att den hyresgäst som är i ett sådan ekonomisk situation att han själv förvärvar äganderätten till hyresfastigheten inte längre kan göra gällande ett skyddsbehov; med hänsyn till att hyreslagen avser att reglera hyresgästens skydd för den egna bostaden saknar hyresgästens ekonomiska förhållanden betydelse för frågan om skyddsbehov.

Det kan finnas invändningar mot en ordning som innebär att en hyresgäst eller arrendator, som till exempel genom arvskifte blir delägare av den fastighet i vilken nyttjanderätten upplåtits, får en svagare ställning än vad han tidigare haft som nyttjanderättshavare (jfr Gewalli, SvJT 1982 s. 340 och Bäärnhielm m.fl. Arrendelagen [2024-04-16, version 39, JUNO], kommentaren till 7 kap. 9 § jordabalken). Det besittningsskydd som följer med nyttjanderätten upphör genom förvärvet. I och med förvärvet blir samäganderättslagens regler om tvångsförsäljning tillämpliga och ställer den numera delägaren inför risken att förlora sin bostad för det fall övriga samägare driver igenom en försäljning. Delägaren hamnar således i en situation där han varken kan utöva verklig ägarkontroll eller åtnjuta ett skydd för sin bostad. Det vägledande rättsfallet är från år 1952. Sedan dess har ett starkt skydd för den enskildes bostad kommit till uttryck vid tillämpning av hyreslagen och även annan lag (se t.ex. NJA 2021 s. 1065). Detta gäller särskilt beträffande barnfamiljers bostäder.

Även med beaktande av att T.H. har en nioårig son som bor i lägenheten bedömer hovrätten att gällande rätt inte ger utrymme för att låta ett skydd för familjens bostad få genomslag i den situation som nu är aktuell.

Mot bakgrund av rättsutvecklingen avseende skydd för den enskildes bostad, kan det enligt hovrättens mening finnas behov av ett vägledande avgörande som klargör ett tidigare gällande hyresavtals ställning när hyresgästen blir andelsägare i fastigheten.

Hovrätten bedömer alltså att T.H:s hyresavtal från år 1992 har upphört att gälla i och med hans förvärv av andel i fastigheten.

T.H. har i andra hand gjort gällande att parterna har ingått ett nytt hyresavtal i samband med köpeavtalet. Hovrätten gör ingen annan bedömning än tingsrätten i denna del.

Sammanfattningsvis har T.H. således inte längre något hyresavtal avseende lägenheten. Tingsrättens dom ska därför inte ändras.

Hovrättens domslut

Hovrätten fastställer tingsrättens dom.

Högsta domstolen

T.H. överklagade och yrkade att HD skulle lämna D.H:s talan om avhysning utan bifall.

D.H. motsatte sig att hovrättens dom ändrades.

HD meddelade prövningstillstånd i fråga om T.H:s hyresavtal från 1992 fortfarande gäller. Frågan innefattar enligt tillståndet en prövning av om nyttjanderätten kan bestå när nyttjanderättshavaren förvärvar en andel i den tomträtt i vilken nyttjanderätten har upplåtits. Frågan om prövningstillstånd i målet i övrigt förklarades vilande.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, justitiesekreteraren Anna Deibrant, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom.

Domskäl

Bakgrund

Punkterna 1–5 motsvarar i huvudsak punkterna 1–3 i HD:s domskäl.

Frågan i HD

6. Den huvudsakliga frågan i HD är om en nyttjanderätt kan bestå när nyttjanderättshavaren förvärvar en andel i den fastighet i vilken nyttjanderätten har upplåtits.

Allmänt om nyttjanderätten hyra

7. Hyra är en typ av nyttjanderätt som definieras som när hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning (se 12 kap. 1 § JB). Utmärkande för avtal om hyra, till skillnad från många andra avtal på förmögenhetsrättens område, är dess starka sociala och ekonomiska betydelse för både enskilda och samhället i stort. Det är till exempel av stor vikt för en enskild person att han eller hon inte godtyckligt blir av med sin bostad, eller att boendekostnaden inte skjuter i höjden på ett okontrollerat sätt. För hyresavtal förekommer därför tvingande regler till förmån för nyttjanderättshavaren. Besittningsskyddet – som begränsar en fastighetsägares möjligheter att få ett nyttjanderättsavtal att upphöra – är en sådan tvingande regel som gäller för avtal om hyra. (Se Erika P. Björkdahl, Hyra, Arrende och Bostadsrätt, 3 uppl. 2023, s. 18 f.)

Hyresrättens sakrättsliga skydd vid överlåtelse

8. I 7 kap. JB återfinns huvudsakligen sakrättsliga regler om nyttjanderätt till fastighet. Kapitlet innehåller bl.a. regler om nyttjanderätternas sakrättsliga skydd vid fastighetens överlåtelse till annan ägare. Bestämmelserna gäller även för nyttjanderätt som upplåtits i tomträtt (jfr 7 kap. 2 § JB).

9. För att en upplåtelse av hyra som överlåts till en tredje part ska få sakrättsligt skydd, krävs att avtalet upprättas skriftligt och att hyresgästen tillträtt det upplåtna objektet när överlåtelsen sker (se 7 kap. 13 § JB). I sådana fall gäller hyresrätten mot den nya ägaren.

10. Om egendom belastad med en nyttjanderätt övergår till ny ägare genom arv eller bodelning kvarstår nyttjanderätten vid sådana förvärv orubbad (se bl.a. prop. 1970:20 del B 1 s. 382 och Östen Undén, Svensk sakrätt II, 1958, s. 213).

Upplåtelse av nyttjanderätt i samägd fastighet

11. Enligt 7 kap. 9 § JB kan upplåtelse av nyttjanderätt i någons andel i fastighet eller i fastighets andel i samfälld mark inte ske. Motivet bakom bestämmelsen är att en nyttjanderätt kräver lokal fixering med anknytning till det rättsliga objektet (se prop. 1970:20 del B 1 s. 377).

12. En fråga som ansluter till bestämmelsen i 7 kap. 9 § JB är om en fastighetsägare kan upplåta nyttjanderätt till sig själv i samfälld fastighet, dvs. om innehavaren av egendomen även kan inneha en nyttjanderätt i fastigheten som grundar sakrätt.

13. Den allmänna uppfattningen är att med nyttjanderätt avses en av annan än fastighetsägaren utövad rättighet att begagna fastigheten på ett sätt som inte innebär ett ingrepp i fastighetens substans. Nyttjanderätten är knuten till en viss bestämd person, inte till den obestämde ägaren av viss fastighet – då utgör rättigheten i stället ett servitut. (Se bl.a. NJA II 1908 5:1 s. 3, Peter Westerlind, Kommentar till jordabalken, 7 kap., 1984, s. 16 f. och Bertil Bengtsson m.fl., Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 10 uppl., 2022, s. 18.)

14. En av förutsättningarna för att en rättighet ska bedömas vara en nyttjanderätt är således att rättigheten upplåts av fastighetsägaren till någon annan. Det innebär att den person som själv äger del i fastigheten inte samtidigt kan vara nyttjanderättshavare. Det framstår dessutom som en egendomlig juridisk konstruktion att vara både fastighetsägare och nyttjanderättshavare i ett nyttjanderättsavtal. Deltar fastighetsägaren eller, vid flerdelägd fastighet, någon av samägarna själv som nyttjanderättshavare, är det fråga  om ett samäganderättsavtal eller samarbetsavtal av något slag och alltså inte ett nyttjanderättsavtal. (Se bl.a. NJA 1952 s. 37, Nils Larsson och Stieg Synnergren, Jordabalken 7 kap. en kommentar, De allmänna bestämmelserna om nyttjanderätt och servitut m.m., upplaga 1:1, 2017, s. 84 och Sven-Rune Svensson, Handbok om jordbruksarrende, 1986, s. 25 f.)

Om en nyttjanderättshavare blir ägare till fastigheten som nyttjanderätten upplåtits i

15. Frågan om vad som händer om en nyttjanderättshavare själv förvärvar en andel i den fastigheten som nyttjanderätten är upplåten i har inte tidigare prövats.

16. Eftersom en nyttjanderätt ska vara upplåten av en fastighetsägare till förmån för någon annan finns det i en sådan situation skäl att frångå reglerna om att en hyresrätt följer med när en fastighet överlåts till tredje part.

17. Vid förvaltningen av en samfälld fastighet krävs samtliga delägares samtycke i alla beslut. Det innebär att en delägare inte kan nyttja en specifik lägenhet i en samfälld fastighet, utan övriga delägares samtycke. (Se 2 § lagen, 1904:48 s. 1, om samäganderätt.) I vissa situationer innebär det att en tidigare nyttjanderättshavare, som tillika är andelsägare, förvägras de rättigheter som han utan att vara andelsägare odiskutabelt har rätt till. En sådan ordning har i litteraturen ansetts förefalla mindre tillfredsställande. (Se Lars Gewalli, Är andelsupplåtelse arrende?, SvJT 1982 s. 338.)

18. Att erhålla äganderätten till en fastighet får dock i de allra flesta situationer innebära en mer fördelaktig position i jämförelse med att enbart inneha nyttjanderätt i fastighet. Det finns därför inte anledning att i en sådan situation beakta eventuella skyddsskäl för nyttjanderättshavaren.

19. Det står därmed klart att en nyttjanderätt i en fastighet upphör när nyttjanderättshavaren förvärvar andel i den fastighet som nyttjanderätten är upplåten i.

Bedömningen i detta fall

20. T.H:s hyresrätt i [lägenheten] upphörde när han 2003 tillsammans med sin bror D.H. ärvde tomträtten vari hyresrätten var upplåten i. Efter att D.H. under 2022 blivit ensam ägare till tomträtten saknar T.H., med hyresavtalet från 1992 som stöd, rätt att bo kvar i [lägenheten].

21. Vid denna bedömning finns det inte anledning att meddela prövningstillstånd i målet i övrigt.

22. Hovrättens dom ska därför fastställas och T.H. ska avhysas från lägenheten.

Domslut

HD, som inte meddelar prövningstillstånd i den del av målet som har förklarats vilande, fastställer hovrättens domslut.

HD (justitieråden Anders Eka, Dag Mattsson, referent, Malin Bonthron, Stefan Reimer och Jonas Malmberg) meddelade den 25 april 2025 följande dom.

Domskäl

Bakgrund

1. T.H. och D.H. är bröder. Deras mor ägde en tomträtt med ett hyreshus i Enskede. T.H. avtalade 1992 med henne om att få hyra en lägenhet i huset. Även D.H. hyrde en lägenhet där. Modern avled 2003 och bröderna ärvde, tillsammans med en numera avliden bror, tomträtten med hyreshuset och blev alltså samägare till egendomen. Eftersom bröderna inte kom överens om förvaltningen, begärde T.H. 2021 att tingsrätten skulle utse en god man för att sälja tomträtten på offentlig auktion. Tomt­rätten köptes av D.H.

2. När D.H. hade blivit ensam ägare till tomträtten, ansökte han om att T.H. skulle avhysas. T.H. invände att hyresavtalet som han hade ingått med sin mor 1992 fortfarande var giltigt. I vart fall hade han och D.H. varit överens om att hans möjlighet att hyra skulle finnas kvar trots försäljningen.

3. Tingsrätten fann att avtalet från 1992 hade upphört att gälla och att det inte bevisats att något annat hyresavtal ingåtts. Tingsrätten beslutade därför om avhysning. Hovrätten har fastställt tingsrättens dom.

Prövningstillståndet och frågan i målet

4. HD har meddelat prövningstillstånd i fråga om T.H:s hyresavtal från 1992 fortfarande gäller. Frågan innefattar enligt tillståndet en prövning av om nyttjanderätten kan bestå när nyttjanderättshavaren förvärvar en andel i den tomträtt i vilken nyttjanderätten har upplåtits. Frågan om prövningstillstånd i målet i övrigt har förklarats vilande.

Samäganderätt, nyttjanderätt och förvaltningsavtal

5. Det karakteristiska för samäganderätt är att varje delägare har rätt till en kvotdel av den samägda egendomens värde. Denna rätt är inte begränsad till en individualiserad del av egendomen, utan delägaren har en ideell andel i egendomen som sådan. Vid samägd egendom ägs alltså hela egendomen gemensamt och det krävs samtliga delägares samtycke i alla beslut som rör egendomen, däribland upplåtelse för nyttjande (se 2 § lagen, 1904:48 s. 1, om samäganderätt). Delägarna företräder tillsammans egendomen mot tredje man.

6. Med hyresavtal avses ett avtal genom vilket ett hus eller del av ett hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Liksom i fråga om andra nyttjanderätter förutsätts att det är någon annan än ägaren som får rätt att nyttja egendomen. En konsekvens av detta är att en överenskommelse mellan samägare om att en av dem får bo i en lägenhet på den gemensamma egendomen inte innebär att det uppkommer hyresrätt (jfr ”Samägandet i Vislanda” NJA 1952 s. 37). Den omständigheten att – såsom i detta mål – ett hyresavtal har träffats innan samägandet uppkom kan inte leda till att avtalet skulle stå sig. När den som har ingått ett avtal om att hyra egendomen blir samägare har förutsättningarna ändrats på sådant sätt att avtalet inte längre kan göras gällande som ett hyresförhållande.

7. Det sagda utesluter inte att samägarna sinsemellan kan avtala, uttryckligen eller konkludent, om att den av dem som tidigare hade ett verksamt hyresavtal ska få fortsätta att mot ersättning få använda en viss bestämd del av det som nu är den gemensamma egendomen. En sådan överenskommelse utgör dock inte något hyresavtal eller annat nyttjanderättsavtal i fastighetsrättslig mening utan är närmast att se som ett inbördes förvaltningsavtal för den samägda egendomen. Ett avtal av detta slag anses inte grunda sakrättsligt skydd för användaren och alltså inte utan vidare stå sig vid en försäljning av egendomen (jfr Lagberedningen i SOU 1960:25 Del II s. 285 och ”Samägandet i Vislanda”).

Bedömningen i detta fall

8. Det förhållandet att T.H. ärvde tomträtten och fick samägande till denna medförde att han inte längre kunde göra gällande hyresavtalet från 1992. Inte heller efter det att D.H. ensam förvärvat tomträtten har T.H. kunnat grunda någon rätt att bo kvar på detta hyresavtal. De omständigheter av personligt slag som T.H. har åberopat påverkar inte denna bedömning.

9. Den i prövningstillståndet ställda frågan ska besvaras i enlighet med detta. Det finns inte anledning att meddela prövningstillstånd i målet i övrigt.

Domslut

HD förklarar att T.H:s hyresavtal från 1992 inte gäller.

HD meddelar inte prövningstillstånd i den del av målet som förklarats vilande. Hovrättens dom står därmed fast.