NJA 2025:27 (Smyrna)
Referat
Nacka tingsrätt, mark- och miljödomstolen
Staten genom Statens Fastighetsverk förde vid mark- och miljödomstolen den talan mot Bostadsrättsföreningen Smyrna [X] som framgår av mark- och miljödomstolens dom.
Mark- och miljödomstolen (rådmannen Malin Wik, ordförande, och tekniska rådet Monica Haapaniemi samt de särskilda ledamöterna Gunnar Söderholm och Sören Kågedal) anförde följande i dom den 25 november 2021.
Bakgrund
Staten äger Smyrna [X] i Stockholms kommun. Fastigheten förvaltas av Statens Fastighetsverk (SFV). Fastigheten är upplåten med tomträtt till Bostadsrättsföreningen Smyrna [X] (Brf Smyrna). För avgäldsregleringen gäller tioårsperioder varav den första räknas från den 1 oktober 1991. Utgående avgäld uppgår till 1 900 000 kr.
Yrkanden m.m.
SFV har yrkat att mark- och miljödomstolen ska fastställa den årliga avgälden för tomträtten Smyrna [X] till 5 490 000 kr för den period som börjar den 1 oktober 2021. Grunden är ett markvärde om 183 000 000 kr och en avgäldsränta om 3 procent.
Brf Smyrna har motsatt sig ändring av nu utgående avgäld. Grunden är ett markvärde om 167 433 480 kr (20 088 kr/kvm BTA x 8 335 kvm) och en avgäldsränta om 1 procent.
Utveckling av talan
SFV
Fastigheten är belägen i Stockholm (Gärdet). Tomten har en areal om 2 796 kvm. Fastigheten är bebyggd med ett flerbostadshus uppfört 1993. Byggnaden inrymmer enligt taxeringsuppgifterna en boarea om 7 358 kvm och en byggrätt om 9 050 kvm BTA ovan mark för bostäder.
Avgäldsgrundande yta och markvärde
Grunden för avgäldsberäkningen ska vara den taxerade bruttoarean ovan mark för bostäder, 9 050 kvm. Denna uppgift har lämnats till Skatteverket i samband med fastighetsdeklarationen och hade kunnat ändrats om Brf Smyrna ansett att uppgiften varit felaktig. SFV är skyldig att följa Skatteverkets uppgifter tills dessa ändras. I detta fall är fastigheten bebyggd och bruttoarean kan därför också beräknas med utgångspunkt i boarean på 7 358 kvm och den schablon om 1,25 procent som Skatteverket tillämpar för att beräkna byggrätten.
Bedömningen av fastighetens markvärde har skett med stöd av en värdering som utgår ifrån de friköp som Stockholms stad genomfört under de senare åren. Prisnivåerna är knutna till fastigheternas marktaxeringsvärden. Marktaxeringsvärdet vid värdetidpunkten för regleringsobjektet är 20 600 kr/kvm BTA för bostäder. Sammantaget framgår av värderingen att vid en nuvärdeberäkning av nuvarande tomträttsavgäld under aktuell avgäldsperiod samt en evighetskapitalisering av framtida tomträttsavgälder under kommande avgäldsperioder blir markvärdet ca 183 000 000 kr eller ca 20 088 kr/kvm BTA.
Avgäldsränta
Avgäldsräntan ska bestämmas till 3 procent. Detta har stöd i fast praxis, se t.ex. Mark- och miljööverdomstolen avgörande i mål nr F 9187-16. Rättsfallet avser visserligen en centralt belägen kommersiell fastighet i Stockholm men avgäldsräntan bestäms i domen utifrån en långsiktig riskfri realränta (med tillägg för den s.k. triangeleffekten). Eftersom den riskfria realräntan inte är kopplad till vare sig kommersiella fastigheter eller bostadsfastigheter saknas anledning att frångå den avgäldsränta som domstolen fastställde (3 procent) bara för att det här är frågan om en bostadsfastighet. I den aktuella domen argumenterades för att avgäldsräntan skulle härledas utifrån direktavkastningskrav baserade på bebyggda fastigheter. Trots att de analyser och beräkningar som presenterades i det målet var betydligt mer omfattande än vad Brf Smyrna redovisat i aktuellt fall kom domstolen fram till att det inte var ett möjligt sätt att bestämma avgäldsräntan.
Av domen från Mark- och miljööverdomstolen framgår bland annat följande:
Frågor om tomträtt och tomträttsavgäld har behandlats av flera utredningar, senast av Tomträtts- och arrendeutredningen i betänkandet Tomträttsavgäld och friköp (SOU 2012:71). I betänkandet noteras att den i 1975 års rättsfall tillämpade metoden i senare avgöranden har fått stå tillbaka för andra metoder. Detta anges inte bara bero på kritiken mot metoden utan även på att Tomträttskommitténs förslag (SOU 1980:49), ett system med rörligt avgäldsunderlag och en real avgäldsränta, kom att få betydande genomslag i praxis. Tomträtts- och arrendeutredningen föreslog stödd av en utredning av Konjunkturinstitutet att avgäldsberäkningen skulle grundas på en i lag bestämd realränta om 2,75 procent.
Av ovanstående avgörande samt av Mark- och miljödomstolen vid Nacka tingsrätt avgörande i mål nr F 6911-12 framgår vidare att ett tillägg med 0,25 procentenheter för s.k. triangeleffekt kan godtas vid beräkningen av avgäldsräntan. Att räntan ska vara 3 procent har bekräftats av Mark- och miljööverdomstolen senast den 25 januari 2019 i F 8272-17 och F 8273-17.
Oaktat vad som framgår av Konjunkturinstitutets rapport från december 2019 och den sakkunniges utlåtande, ska det utgå en skälig avgäldsränta för tomträtten. Fastighetsägaren är berättigad till en skälig avkastning, vilket inte blir fallet om man använder sig av en negativ ränta.
Sammanfattning
Fastighetens markvärde uppgår vid omregleringstidpunkten till 183 000 000 kr. Avgäldsräntan ska basera sig på en långsiktig realränta om 2,75 procent och ett påslag för triangeleffekten om 0,25 procentenheter. Avgälden ska därför bestämmas till 5 490 000 kr.
Brf Smyrna
Avgäldsgrundande yta och markvärde
Korrekt uppgift om ljus BTA är 8 335 kvm. Parterna har vid tidigare avgäldsprövningar varit överens om detta. Förra omprövningen av tomträttsavgälden handlades i mål nr F 4819-10. Inom ramen för den prövningen hade SFV låtit R.S. på Forum Fastighetsekonomi göra en bedömning av tomträttsavgälden. Brf Smyrna lät därefter L.W. och L.F. på Bryggan Fastighetsekonomi mäta upp byggnadens area. Av uppmätningen framgick att den ljusa bruttoarean uppgår till 8 335 kvm. Sedan SFV tagit del av dessa uppgifter bekräftade SFV att den avgäldsgrundande bruttoarean uppgår till 8 335 kvm.
Markvärdet för fastigheten uppgår mot denna bakgrund till 167 433 480 kr (8 335 kvm x 20 088 kr/kvm BTA).
Avgäldsränta
Parterna är överens om att avgäldsräntan ska baseras på den långsiktiga realräntan. Parterna är dock oense om nivån för den långsiktiga realräntan.
SFV hänvisar bl.a. till en statlig utredning som föreslog att det i lag skulle införas en bestämd avgäldsränta om 2,75 procent. Utredningen resulterade dock inte i någon lagändring. Det innebär att nivån för den långsiktiga realräntan i stället får prövas i varje enskilt mål. Vad räntan bestäms till är också beroende av prövningsramen i målet. I Mark- och miljööverdomstolens avgörande i mål nr F 9187-16 hade domstolen att bedöma räntenivån i spannet mellan markägarens yrkande om en ränta om 3 procent och tomträttshavarens medgivande av en ränta om 2,75 procent. Parterna var i målet överens om ett tillägg om 0,25 procentenheter för den s.k. ”triangeleffekten”. Domstolen bestämde avgäldsräntan i enlighet med tomträttshavarens yrkande till 2,75 procent, dvs. så lågt som den av processuella skäl kunde göra.
Den långsiktiga realräntan har sjunkit på senare år. Detta framgår av två i målet ingivna skrivelser från Konjunkturinstitutet från 2017 respektive 2019. Av dessa framgår att den långa realräntan i världen successivt fallit från cirka 5 procent i slutet av 80-talet till att vara negativ idag. Konjunkturinstitutets uppgifter bekräftas av Riksgäldens statistik för ränta för reala statsobligationer. Under år 2000 uppgick snitträntan till 3,9334 procent, under 2020 uppgick snitträntan till -1,4420 procent och hittills i år är snitträntan -1,6656 procent. Av ett sakkunnigutlåtande upprättat av ekon. dr E.C. – – –, framgår sammanfattningsvis att den riskfria realräntan ska bestämmas till -1,5 procent. Under rådande ränteförhållanden ska det inte göras något påslag för den s.k. triangeleffekten.
Sammanfattning
Avgäldsunderlaget ska bestämmas till 167 433 480 kr och avgäldsräntan ska bestämmas till 1 procent. Eftersom Brf Smyrna inte väckt talan om sänkning av avgälden kan den dock inte bestämmas till ett lägre belopp än 1 900 000 kr.
Bevisning
– – –
Domskäl
Frågorna i målet
Det är i målet ostridigt att markvärdet på fastigheten Smyrna [X] avser byggrätt för bostäder och att detta är 20 088 kr/kvm BTA. Parterna är dock oeniga om den avgäldsgrundande ytan. När det gäller avgäldsräntans storlek är parterna eniga om att grunden för att bestämma räntan ska vara en metod som utgår ifrån den långsiktiga riskfria realräntan. Däremot är man varken enig om nivån på realräntan eller om det ska utgå något påslag för den s.k. triangeleffekten.
Domstolen prövar först frågan om den avgäldsgrundande ytan.
Den avgäldsgrundande ytan
Parternas inställning
När det gäller den avgäldsgrundande ytan har SFV grundat sin talan på den enligt detaljplanen tillåtna byggrätten om 9 050 kvm BTA. Denna yta utgör även grunden för bestämmandet av marktaxeringsvärdet. Brf Smyrna har grundat beräkningen av markvärdet på uppmätt bruttoarea ovan mark, 8 335 kvm.
Mark- och miljödomstolens bedömning
Av handlingarna i målet framgår att skillnaden mellan tillåten och utnyttjad byggrätt ovan mark delvis beror på hur den ljusa ytan bedömts i två souterrängplan. Det saknas skäl att anta att byggrätten inte utnyttjats optimalt. Den uppmätning som skett och där hänsyn tagits till att delar av två våningsplan delvis jämställts med våning under mark har stöd i praxis. Den av Brf Smyrna tillämpade avgäldsgrundande ytan ska därför ligga till grund för beräkningen av markvärdet, dvs. 8 335 kvm. Parterna är eniga om att markvärdet är 20 088 kr/kvm BTA. Markvärdet ska mot denna bakgrund bestämmas till 167 433 480 kr.
Domstolen övergår därefter till att pröva frågan om nivån på realräntan samt påslag för den s.k. triangeleffekten.
Avgäldsräntan och triangeleffekten
Allmänna utgångspunkter
Enligt 13 kap. 11 § andra stycket JB ska avgälden för den kommande perioden bestämmas på grundval av det värde marken äger vid tiden för omprövningen. Av förarbetena (NJA II 1953 s. 372 ff.) framgår att avgälden ska motsvara en skälig ränta på markvärdet. Detta är i princip liktydigt med kravet på förräntning av det investerade kapitalet som en tänkt köpare av marken i avröjt skick kan antas ha räknat med (se bl.a. NJA 1975 s. 385). Den skäliga ränta som söks ska motsvara den på marken belöpande avkastningen under den tid som tomträtten förväntas bestå.
Av NJA 1986 s. 272 följer att långsiktig realränta, justerad för s.k. triangeleffekt, kan godtas vid beräkningen av avgäldsräntan, om det är fråga om realvärdesäker mark. HD uttalade, med särskild hänvisning till de utlåtanden som avgetts av professorn Er.C., att det av utredningen i målet fick anses framgå att förräntningskravet var lägre på markkapitalet än på byggnadskapitalet men att det inte var möjligt att vare sig på empirisk eller teoretisk väg bestämma ränteskillnaden mellan mark- och byggnadskapital. Mot denna bakgrund valdes en direkt metod där riskfri realränta utgjorde grund. Av domen framgår även att det inte går att uppnå någon exakthet i ränteberäkningen och att det ytterst är fråga om en skälighetsbedömning. HD framhöll även inledningsvis att ”det bör eftersträvas att man får en modell för beräkningen av räntan som är användbar inom stora delar av tomträttsmarknaden och som är lätt att tillämpa. Ett sådant mer generellt tillämpligt system torde dock kunna uppnås endast genom lagstiftning”. Av NJA 1990 s. 714 framgår vidare att avgälden ska ”bestämmas med ledning av den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden med ett tidsperspektiv på minst 30 år”.
Frågan om storleken på den långsiktiga realräntan berördes även i Mark- och miljööverdomstolens dom den 22 december 2017 (mål nr F 9187-16). När det gäller den långsiktiga realräntans nivå grundade domstolen sin bedömning på Tomträtts- och arrendeutredningens delbetänkande SOU 2012:71 och på den promemoria om den långa realräntan i ett långsiktigt perspektiv som Konjunkturinstitutet lämnat på uppdrag av utredningen och som bilagts utredningen. I sitt yttrande bedömde Konjunkturinstitutet att räntan då låg i intervallet 2,4–3,0 procent. Utifrån detta ansåg Mark- och miljööverdomstolen att avgäldsräntan skulle bestämmas till 2,75 procent, vilket med påslag för triangeleffekten blev 3 procent. I senare års praxis avseende fastställande av tomträttsavgäld och nivån på avgäldsräntan har Konjunkturinstitutets bedömning av den långsiktiga långa realräntan fortsatt vara ett betydelsefullt underlag vid domstolens bedömning av avgäldsräntans storlek.
Prövningsramen
SFV har grundat sin talan på att den praxis om en avgäldsränta på 3 procent som har tillämpats de senaste åren även ska gälla i nu aktuellt mål. SFV har härvid främst hänvisat till Mark- och miljööverdomstolens avgörande den 22 december 2017 i mål F 9187-16 samt anfört att denna praxis bekräftats av Mark- och miljööverdomstolen så sent som den
25 januari 2019 i mål F 8273-17.
Brf Smyrna har mot detta gjort gällande att det skett sådana förändringar på marknaden att den realränta som tillämpats i praxis inte längre är relevant. Brf Smyrna har inte själv väckt talan om omprövning av tomträttsavgälden utan har anfört att den nuvarande tomträttsavgälden ska kvarstå oförändrad. Brf Smyrna har till stöd för sin inställning bl.a. åberopat ett sakkunnigutlåtande som upprättats av ekon. dr E.C.
Ekon. dr E.C. har i sitt sakkunnigutlåtande – – – bl.a. anfört att utgångspunkten för bestämmande av avgäldsräntan ska vara ”den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden vid avtalsperiodens början, dvs. 2019”. Enligt E.C. behövs ingen bedömning eller prognos utan det är möjligt att göra en approximation utifrån vad realräntan med förfall år 2032 faktiskt är noterad på den allmänna kapitalmarknaden, alternativt mot den 30-åriga ränteswappen. Båda dessa tekniker leder enligt E.C. till samma resultat. Dessa förutsättningar ger enligt E.C. en långsiktig realränta runt -1,5 procent.
Brf Smyrna gör dock inte gällande en negativ ränta i enlighet med ekon. dr E.C:s sakkunnigutlåtande utan anser att avgälden bör kvarstå oförändrad med tillämpning av en avgäldsränta om 1 procent. Till stöd för att avgäldsräntan ska bestämmas till 1 procent har Brf Smyrna även åberopat Konjunkturinstitutets rapporter Konjunkturläget mars 2017 respektive december 2019.
Brf Smyrna gör gällande att något tillägg för den s.k. triangeleffekten inte ska göras.
Mot bakgrund av parternas yrkanden har domstolen att avgöra avgäldsräntans storlek inom intervallet 1–3 procent.
Mark- och miljödomstolens bedömning
Domstolen finner inledningsvis, i likhet med vad som anges i Konjunkturinstitutets rapport (SOU 2012:71 s. 381), att HD:s uttalande i NJA 1990 s. 714 om att tidsperspektivet bör vara minst 30 år inte nödvändigtvis ska tolkas som att trettioåriga obligationer är mest relevanta att utgå ifrån. Domstolen tar även fasta på vad som anges i NJA 1986 s. 272, dvs. att det inte går att uppnå någon exakthet i ränteberäkningen och att det ytterst är fråga om en skälighetsbedömning. Enligt domstolen bör den avgäldsränta som söks vara långsiktig och inte uppvisa kraftiga fluktuationer mellan åren. Sökt ränta bör svara mot ett långsiktigt jämviktsläge.
Dagens situation med en negativ långsiktig realränta redovisad och beräknad på sätt som framgår av ekon. dr E.C:s sakkunnigutlåtande innebär att tyngdpunkten läggs på en metod där centralbankernas agerande blir styrande. Det medför i dagens marknadssituation att räntorna pressas nedåt. E.C. har i sitt utlåtande anfört att det är den framtida realräntan såsom den kan avläsas från noteringar idag på en allmän kapitalmarknad och för tillgångar med motsvarande risk som ska användas. De noteringar som E.C. grundar sitt utlåtande på är löpande marknadsnoteringar för handel med statspapper etc. Det sätt på vilket E.C. beräknar den långsiktiga realräntan överensstämmer dock inte med hur praxis lägger tyngdpunkt vid stabilitet, förutsägbarhet och enkelhet. Den ränta som sökts vid fastställande av tomträttsavgäld är enligt domstolens mening inte, på det sätt som E.C. gör gällande, direkt observerbar på marknaden. Även om de statspapper som E.C. utgår ifrån har långa löptider kan marknadsnoteringarna för dessa inte anses ge uttryck för den långsiktighet och stabilitet som bör prägla den ränta som ska tillämpas vid avgäldsreglering. Av de av E.C. redovisade figurerna framgår också att räntorna har varierat kraftigt under de tidsperioder som studeras.
Till stöd för att avgäldsräntan ska bestämmas till 1 procent har Brf Smyrna även åberopat Konjunkturinstitutets rapporter Konjunkturläget mars 2017 respektive december 2019. Av rapporterna framgår att Konjunkturinstitutet bedömer att den långa realräntan haft en vikande trend. Vidare framgår att Konjunkturinstitutet i december 2019 gör en ny lägre bedömning av realräntor på tio års sikt jämfört med vad institutet gjorde i mars 2017.
I den skriftliga bevisning som åberopats av Brf Smyrna, dvs. sakkunnigutlåtandet från ekon. dr E.C. och de två rapporterna från Konjunkturinstitutet, varierar bedömningen av vilken nivå som realräntan ligger på. Att nivåerna varierar beror delvis på att olika underlag och utgångspunkter används vid beräkning av den långa realräntan. Enligt domstolen saknas det anledning att ifrågasätta bedömningarna som sådana, men skillnaderna i de bedömningar som görs visar samtidigt på svårigheten att vid ett givet tillfälle göra en säker bedömning av framtida räntor. Även de av Riksbanken presenterade prognoserna avseende styrräntan, den s.k. räntebanan, illustrerad i den av Brf Smyrna redovisade figuren ”Igelkotten”, visar på svårigheten att vid ett givet tillfälle göra en säker bedömning av framtida räntor. Det kan i detta sammanhang noteras att den realränta som tillämpats i praxis sedan HD:s avgörande 1986 har varierat i mycket liten omfattning. Denna omständighet är enligt domstolen ett uttryck för att den långa realränta som söks inte kan härledas på det sätt Brf Smyrna gör gällande, dvs. genom att tillämpa de vid regleringstidpunkten gällande marknadsnoteringarna avseende långa statspapper.
Oaktat detta anser domstolen att SFV, mot den utredning som Brf Smyrna presenterat i målet, inte har förmått visa att ränteläget är oförändrat i förhållande till den nivå som låg till grund för Mark- och miljööverdomstolens avgörande den 22 december 2017 i mål F 9187-16 och som avsåg räntenivån 2016. Domstolen anser att Brf Smyrna genom sin utredning har visat att det under de senaste åren har varit en allmänt sjunkande räntetrend. Konjunkturinstitutets rapporter Konjunkturläget mars 2017 respektive december 2019 ger stöd för att denna trend kan antas bestå en längre tid. Domstolen anser dock inte att den utredning som Brf Smyrna gett in ger stöd för att nu sänka räntan till 1 procent.
Som domstolen anfört ovan är det svårt att vid ett givet tillfälle göra en säker bedömning av framtida räntor och en exakthet i ränteberäkningen är inte möjlig att uppnå. Vid en samlad bedömning, där domstolen fäst vikt vid att det ytterst är fråga om en skälighetsbedömning och att sökt ränta bör svara mot ett långsiktigt jämviktsläge, anser domstolen att avgäldsräntan ska bestämmas till skäliga 2 procent. Påslaget för den s.k. triangeleffekten har härvid beaktats i enlighet med SFV:s yrkande.
Brf Smyrna har, som det får förstås, även gjort gällande att det vid bestämmandet av avgäldsräntan ska tas bostadssociala hänsyn samt att avgäldsräntans inverkan på fastighetens kreditvärdighet ska beaktas. Mot bakgrund av att domstolen kommit fram till att avgäldsräntan ska sänkas i förhållande till vad som nu gäller i praxis finns det inte anledning att av bostadssociala hänsyn sänka den ytterligare. Domstolen finner inte heller skäl att beakta den enskilda fastighetens omständigheter, t.ex. i fråga om kreditvärdighet, vid bestämmandet av avgäldsräntan.
Sammanfattning
Med ett markvärde om 167 433 480 kr och en avgäldsränta om 2 procent ska avgälden fastställas till 3 348 670 kr.
Domslut
Mark- och miljödomstolen fastställer tomträttsavgälden för Smyrna [X] i Stockholms kommun till 3 348 670 kr per år för den avgäldsperiod som började löpa den 1 oktober 2021.
Svea hovrätt, Mark- och miljööverdomstolen
Staten genom Statens fastighetsverk (SFV) och Bostadsrättsföreningen Smyrna (föreningen) överklagade i Mark- och miljööverdomstolen.
Staten genom Statens fastighetsverk yrkade att Mark- och miljööverdomstolen, med ändring av mark- och miljödomstolens dom, skulle fastställa tomträttsavgälden för fastigheten Smyrna [X] i Stockholms kommun till 5 438 070 kr per år för den avgäldsperiod som börjar löpa den 1 oktober 2021.
Föreningen yrkade att Mark- och miljööverdomstolen, med ändring av mark- och miljödomstolens dom, skulle fastställa tomträttsavgälden för fastigheten Smyrna [X] i Stockholms kommun till 1 900 000 kr per år för den avgäldsperiod som börjar löpa den 1 oktober 2021.
Parterna motsatte sig varandras yrkanden.
Mark- och miljööverdomstolen (hovrättsrådet Liselotte Rågmark, tekniska rådet Jan Gustafsson, hovrättsrådet Katarina Berglund Siegbahn, referent, och tf. hovrättsassessorn Alexandra Tavaststjerna) anförde i dom den
24 april 2023 följande.
Utveckling av talan i mark- och miljööverdomstolen
Parterna har åberopat samma omständigheter och utvecklat sin talan på i allt väsentligt samma sätt som i mark- och miljödomstolen, med i huvudsak följande förtydliganden, ändringar och tillägg.
SFV
Avgäldsgrundande yta
Det är den totala bruttoarean som är möjlig att utnyttja enligt detaljplanen som ska läggas till grund för markvärderingen, inklusive ytor med begränsade ljusförhållanden. Eftersom gällande detaljplan saknar angiven byggrätt utöver tillåten högsta höjd ska värderingen bestämmas utifrån bruttoarean för den befintliga byggnaden. SFV godtar den av föreningen uppmätta bruttoarean om 9 437 m². Av denna yta har 8 335 m² goda ljusförhållanden. Även de ytor om 1 102 m² som ligger i souterrängplan med begränsat ljus ska dock värdesättas. Dessa bostadsytor innehåller till stor del sådana funktioner som inte kräver dagsljus, såsom badrum, förråd m.m. Det enda skälet till att inte värdesätta ljusbegränsade ytor är om de bara ska inrymma källarfunktioner, vilket inte är fallet här eftersom ytorna hör till lägenheterna. En utredning avseende sålda lägenheter inom Smyrna [X] visar att värdet för ljusbegränsade ytor är 12 555 kr/m².
Avgäldsränta
Avgäldsräntan ska motsvara en skälig ränta på markvärdet. Utgångspunkten vid bestämmande av avgäldsräntan är den i praxis gällande, även om det i varje enskilt fall ytterst får göras en skälighetsbedömning. Avgäldsräntan har historiskt fastställts till 3 procent, inklusive tillägg för triangeleffekten, och den har förblivit tämligen stabil över tid.
I första hand är det direktavkastningskravet för mark som ska läggas till grund för avgäldsräntans storlek. Det är i avsaknad av utredning om ett sådant direktavkastningskrav, avläst på fastighetsmarknaden, som direktavkastningskravet på mark bestämts med utgångspunkt i en långsiktig realränta på den allmänna kapitalmarknaden. Om realräntemetodens resultat avviker påtagligt från marknadens förräntningskrav på mark måste ändå direktavkastningskravet tillmätas stor betydelse vid skälighetsbedömningen. Svea hovrätt har funnit att direktavkastningskravet inte understiger 3 procent, se domarna den 31 januari 2012 i mål nr F 5259-10 m.fl. Av tre studier avseende historiska direktavkastningskrav för bebyggda tomt- och äganderätter samt överlåtelser av bebyggda tomträtter i Stockholm framgår ett avkastningskrav på ca 2,4–4 procent.
Ett syfte med tomträttsinstitutet är att värdestegring på marken ska tillkomma det allmänna. En oförändrad avgäld förtar effekten av värdestegringen genom att markvärdet kapitaliseras i priset på den byggnad som står på marken. Förhållandena på fastighetsmarknaden skiljer sig i sådan omfattning från förhållandena på de delmarknader varifrån realräntan hämtas att realräntemetoden blir otillförlitlig enligt de kriterier som HD uppställt i 1986 års rättsfall och den kan inte tillämpas. Under senare tid har omvärldsläget medfört stora svängningar i ekonomin med hög inflation och höga räntor som följd, vilket innebär att den prognos som föreningen presenterat inte heller är tillförlitlig. Det bör dock betonas att fastställandet av avgäldsräntan ytterst är en skälighetsbedömning och att något krav på exakthet inte kan uppställas.
Föreningen
Avgäldsgrundande yta
Det finns ingen utredning i målet angående SFV:s påstående om att vissa ljusbegränsade ytor ska värdesättas. Av föreningens värdering framgår att storleken på den ljusa ytan uppgår till 8 335 m² och att det är denna som ska läggas till grund för avgälden. Även SFV:s egen utredning som är framtagen av Svefa bekräftar att det är den ljusa ytan som ska värdesättas.
Avgäldsränta
Det är realräntemetoden som ska tillämpas. SFV har gjort gällande att domstolen är fri att vid en skälighetsbedömning tillämpa vilken metod som helst, och framhållit direktavkastningskravets betydelse, men har inte fört någon bevisning om detta. Praxis har tagit tydligt avstånd från att använda ett direktavkastningskrav då det har ansetts innehålla för stora osäkerhetsmoment.
Resonemanget om direktavkastningskrav bygger på slutsatser utifrån bebyggda äganderätter och tomträtter och således på resultatet av förvaltning av byggnadsbeståndet. Det är med andra ord förvaltningen av byggnadskapitalet som ger direktavkastningen och inte förvaltningen av marken. Metoden kan därför inte användas för att härleda ett svar på frågan om vilket krav på avkastning som finns på marken i avröjt skick. Det är även allmänt känt att driftsnetton i sådana studier som SFV hänvisar till är överskattade. Om några särskilda risker på fastighetsmarknaden ska beaktas ska det göras genom tillägg till realräntan, men någon utredning om detta finns inte i målet.
Eftersom målet ska handläggas som ett dispositivt tvistemål och SFV inte lyckats styrka sitt påstående om en realränta om 2,75 procent har mark- och miljödomstolen varit bunden av föreningens påstående om en långsiktig negativ realränta om -1,5 procent. Något processuellt utrymme har inte funnits att pröva realräntans storlek på det sätt som mark- och miljödomstolen har gjort. Domstolen har genom sitt domslut gått utanför prövningsramen i målet.
Det kan konstateras att det vare sig genom praxis eller genom lagstiftning tillskapats någon regel om att en avgäldsränta på 3 procent skulle vara skälig. Att det inte heller finns något principiellt hinder mot att komma fram till en räntesats som väsentligen understiger den som varit aktuell i tidigare praxis följer av Svea hovrätts dom den 31 januari 2012 i mål nr F 5259-10 m.fl.
Av föreningens sakkunnigutlåtande samt Konjunkturinstitutets PM och rapport från 2017 respektive 2019 framgår att den långsiktiga realräntan uppgår till -1,5 procent. I utredningen finns det inget som tyder på att ränteutvecklingen ska vända uppåt inom överskådlig tid. En avgäldsränta på ca 1,1 procent får mot denna bakgrund anses skälig. Något tillägg för triangeleffekten ska inte göras när den långsiktiga realräntan är negativ.
Mark- och miljööverdomstolens domskäl
Frågorna i Mark- och miljööverdomstolen är om det vid beräkningen av den avgäldsgrundande ytan ska tas hänsyn till ytor med begränsade ljusförhållanden samt vilken avgäldsränta som ska tillämpas. Parterna har åberopat samma bevisning som i mark- och miljödomstolen.
– – –
Avgäldsgrundande yta
Parterna är överens om att den befintliga byggnadens yta kan användas för att beräkna tomträttens värde. SFV har godtagit den uppgift om byggnadens storlek som framgår av föreningens utredning, dvs. 9 437 m².
Från denna yta har mark- och miljödomstolen, i enlighet med vad föreningen gjort gällande, gjort avdrag för ytor med begränsat ljusinsläpp (1 102 m²), varvid den avgäldsgrundande ytan befunnits uppgå till 8 335 m². SFV har emellertid ansett att även ytorna med begränsat ljusinsläpp ska räknas med i den avgäldsgrundande ytan. Utifrån den utredning som finns i målet anser dock inte Mark- och miljööverdomstolen att det är visat att ytterligare utrymmen ska beaktas. Den avgäldsgrundande ytan uppgår alltså till 8 335 m².
Avgäldsränta
Såsom mark- och miljödomstolen har redovisat ska avgälden motsvara en skälig ränta på markens värde. Detta är i princip liktydigt med kravet på förräntning av det investerade kapitalet som en tänkt köpare av marken i avröjt skick kan antas ha räknat med (se rättsfallet NJA 1975 s. 385). Lagstiftaren har inte anvisat någon särskild metod för beräkning av avgäldsräntan utan frågan har i stället överlämnats till domstolarna, som allt sedan HD:s avgöranden i NJA 1986 s. 272 och NJA 1990 s. 714 huvudsakligen använt ett avkastningskrav som grundas på den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden, den så kallade realräntemetoden (se SOU 2012:71 s. 121). Anledningen till att realräntemetoden har använts är att den i större utsträckning än andra metoder ansetts uppfylla HD:s riktlinjer i NJA 1986 s. 272, där domstolen uttalade att det skulle eftersträvas en modell för beräkningen av räntan som är användbar inom stora delar av tomträttsmarknaden och som är lätt att tillämpa. (Se Mark- och miljööverdomstolens dom den 22 december 2017 i mål nr F 9187-16.)
I det nu aktuella målet har parterna i mark- och miljödomstolen huvudsakligen utgått ifrån realräntemetoden, men SFV har gjort gällande att detta inte utesluter andra metoder. Här i Mark- och miljööverdomstolen har SFV i första hand ansett att avgäldsräntan ska fastställas utifrån ett direktavkastningskrav på marken. Det saknas dock underlag i målet för att bedöma direktavkastningskravets storlek. Avgäldsräntan kan mot bakgrund av detta inte bestämmas utifrån ett sådant direktavkastningskrav utan den ska bestämmas med tillämpning av realräntemetoden. Det är alltså en långsiktig realränta på den allmänna kapitalmarknaden som ska användas som utgångspunkt, med ett visst tillägg för att kompensera fastighetsägaren för markvärdestegringen under avtalsperioden, den s.k. triangeleffekten. Såsom HD fastslagit i NJA1986 s. 272 kan det dock inte uppställas något krav på exakthet i ränteberäkningen utan ytterst blir det fråga om en skälighetsbedömning.
I detta sammanhang kan påpekas att mål om tomträttsavgäld är dispositiva så länge som skyddet för rättighetshavares säkerhet i 13 kap. 24 § första stycket JB inte aktualiseras. Det har i målet inte framkommit att yrkandet eller medgivandet i målet går ut över någon sådan säkerhet. Mark- och miljööverdomstolen anser sig därmed ha utrymme att bestämma en avgäldsränta som ligger någonstans i spannet mellan parternas respektive påståenden om räntans storlek. Domstolen bedömer att mark- och miljödomstolen har haft samma handlingsutrymme och att domstolen därmed inte har gått utanför prövningsramen i målet när den bedömt realräntans storlek och nivån på avgäldsräntan.
Vad gäller den långsiktiga realräntans nivå har Konjunkturinstitutets prognoser i Tomträtts- och arrendeutredningens delbetänkande SOU 2012:71 fått stort genomslag i praxis, vilket i många fall har medfört att parterna i tvister om avgäldens storlek inte åberopat någon annan utredning beträffande räntenivån än domstolarnas praxis och Konjunkturinstitutets slutsatser. I flera av dessa avgöranden har även parternas ståndpunkter beträffande realräntans storlek legat mycket nära varandra, vilket medfört att domstolarnas utrymme att fastställa en annan räntenivå varit mer eller mindre begränsat. (Se exempelvis Mark- och miljööverdomstolens domar den 22 december 2017 i mål nr F 9187-16 och den 25 januari 2019 i mål nr F 8272-17.) Trots detta får det med tiden anses ha etablerats en praxis där en avgäldsränta om ca 3 procent inklusive tillägg för triangeleffekten befunnits vara skälig.
Som Mark- och miljööverdomstolen har uttalat i tidigare avgöranden bör avgäldsräntan präglas av en betydande stabilitet och det har framhållits att det ytterst är fråga om en skälighetsbedömning. Det finns endast anledning att frångå en procentsats som kommit att bli praxis om bedömningen av ny avgäldsränta kan göras med betydande säkerhet eller om avgäldsräntan kan bedömas avvika stort från den praxis som tidigare gällt (Mark- och miljööverdomstolens dom den 31 januari 2012 i mål nr F 5259-10 m.fl.).
Föreningen har gjort gällande att räntesatsen ska vara betydligt lägre än den som förekommer i praxis och har till styrkande av en negativ långsiktig realränta, och därmed en lägre avgäldsränta, åberopat sakkunnigutlåtande och förhör med den sakkunnige, E.C., samt en PM och en rapport från Konjunkturinstitutet. E.C. har bedömt att den långsiktiga realräntan vid bedömningstillfället i juli 2019 uppgick till -1,5 procent. Mark- och miljööverdomstolen finner inte anledning att ifrågasätta denna bedömning utan anser det styrkt att den långsiktiga realräntan var negativ. Enligt utredningen i målet var detta en trend som då bedömdes skulle kvarstå under överskådlig tid.
SFV har invänt att föreningens prognos inte är tillförlitlig med hänsyn till mellankommande händelser i världen som lett till stora svängningar i ekonomin med hög inflation och hög ränta till följd. Det framgår också av förhöret med den sakkunnige att det har varit ovanligt med negativa räntor under de senaste hundra åren.
Mot bakgrund av vad SFV har anfört finns det enligt Mark- och miljööverdomstolens bedömning anledning att tolka den långsiktiga betydelsen av föreningens ränteprognos med stor försiktighet. Mark- och miljööverdomstolen noterar vidare att för det fall en långsiktig negativ realränta skulle ges direkt och fullt genomslag vid fastställandet av avgäldsräntan skulle det leda till det orimliga resultatet att fastighetsägaren skulle betala för att upplåta marken. Ett sådant utfall är emellertid inte yrkat av föreningen utan den har hävdat att en skälig avgäldsränta om ca 1,1 procent ska tillämpas.
Även om det alltså är visat att den långsiktiga realräntan var negativ vid bedömningstillfället anser Mark- och miljööverdomstolen att det inte med tillräcklig säkerhet går att dra slutsatsen att det långsiktiga ränteläget förändrats på ett sådant sätt att det därför finns skäl att frångå den avgäldsränta som fastställts i praxis. Mark- och miljööverdomstolen fäster vid denna bedömning särskild vikt vid att avgäldsräntan ytterst bestäms utifrån en skälighetsbedömning, det mått av stabilitet som bör prägla denna bedömning och det långsiktiga perspektiv som bör anläggas. Domstolen finner inte att utredningen i målet ger stöd för att fastighetens kreditvärdighet ska påverka avgäldsräntan i sänkande riktning. Det finns inte heller stöd för att bostadssociala hänsyn särskilt ska påverka avgäldsräntan utan sådan hänsyn får beaktas inom ramen för den allmänna skälighetsbedömningen, precis som det tillägg som kompenserar kommunen för en beräknad markvärdestegring under perioden, den s.k. triangeleffekten (se rättsfallet NJA 1988 s. 343).
Vid en samlad bedömning av vad som utgör en skälig avgäldsränta anser Mark- och miljööverdomstolen att mark- och miljödomstolens dom ska ändras på så sätt att den årliga tomträttsavgälden fastställs utifrån en avgäldsränta om 3 procent.
Som framgått ovan är den avgäldsgrundande ytan 8 335 m². Parterna är överens om att markvärdet är 20 088 kr/m² BTA. Den årliga tomträttsavgälden ska utifrån dessa utgångspunkter bestämmas till 5 023 004 kr (8 335 m² . 20 088 kr/m² . 3 procent).
Mark- och miljööverdomstolens domslut
Mark- och miljööverdomstolen ändrar mark- och miljödomstolens dom på följande sätt.
a) Mark- och miljööverdomstolen fastställer tomträttsavgälden för fastigheten Smyrna [X] i Stockholms kommun till 5 023 004 kr per år för den avgäldsperiod som började löpa den 1 oktober 2021.
– – –
Högsta domstolen
Bostadsrättsföreningen Smyrna [X] överklagade och yrkade att HD skulle fastställa tomträttsavgälden för fastigheten Smyrna [X] till 1 900 000 kr om året för den avgäldsperiod som började löpa den 1 oktober 2021.
Statens fastighetsverk motsatte sig att Mark- och miljööverdomstolens dom ändrades.
Målet avgjordes efter huvudförhandling.
HD (justitieråden Anders Eka, Agneta Bäcklund, Dag Mattsson, referent, Stefan Reimer och Margareta Brattström) meddelade den 24 april 2025 följande dom.
Domskäl
Bakgrund
1. Staten äger fastigheten Smyrna [X] som ligger på Gärdet i Stockholm. Fastigheten, som förvaltas av Statens fastighetsverk, är upplåten med tomträtt för bostadsändamål till Bostadsrättsföreningen Smyrna [X]. För avgäldsregleringen gäller tioårsperioder, där den första började löpa den 1 oktober 1991. Under den period som löpte ut i september 2021 har avgälden uppgått till 1 900 000 kr om året.
2. Fastighetsverket väckte talan om omprövning av avgälden och yrkade att den årliga avgälden skulle bestämmas till 5 490 000 kr för perioden med början den 1 oktober 2021. Till grund för sitt yrkande lade fastighetsverket ett markvärde på 183 000 000 kr och en avgäldsränta på 3 procent. Föreningen motsatte sig ändring av avgälden. Enligt föreningen skulle markvärdet fastställas till 167 433 480 kr och avgäldsräntan till omkring 1 procent.
3. Fastighetsverket framhöll att avgäldsräntan historiskt har fastställts till 3 procent, inklusive tillägg för den s.k. triangeleffekten, och förblivit förhållandevis stabil över tid. Enligt fastighetsverket saknades det skäl att frångå den räntan bara för att det är fråga om tomträtt för bostadsändamål. Föreningen invände att en avgäld bestämd i enlighet med fastighetsverkets begäran inte var motiverad av nivån på realräntan och dessutom skulle innebära en synnerligen stor höjning och leda till en alldeles för stark påverkan på medlemmarnas boendekostnader.
4. Mark- och miljödomstolen bestämde avgälden för den aktuella perioden till 3 348 670 kr om året, utifrån ett markvärde på 167 433 480 kr och med ledning av en uppskattad långsiktig realränta på den allmänna kapitalmarknaden. Även Mark- och miljööverdomstolen har lagt ett markvärde på 167 433 480 kr till grund för sin bedömning men utgått från en högre långsiktig realränta och bestämt den årliga avgälden till 5 023 004 kr.
Frågan i målet
5. Det är numera ostridigt att markvärdet är 167 433 480 kr. Med den utgångspunkten är frågan vilken avgäld som ska bestämmas för upplåtelsen av tomträtten.
Bestämmande av tomträttsavgäld
6. Staten eller en kommun kan upplåta tomträtt mot en årlig avgäld i pengar. Denna avgäld ska utgå med oförändrat belopp under bestämda tidsperioder, som regel avgäldsperioder på tio år. Tomträtten gäller för obestämd tid.
7. Väcker någon av parterna under näst sista året av avgäldsperioden talan om omprövning av avgälden, ska rätten enligt 13 kap. 11 § JB bestämma avgälden för den kommande perioden. Detta ska göras på grundval av det värde marken har vid tiden för omprövningen. Vid bedömningen av markvärdet ska hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som ska tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse. Om talan inte väcks och parterna inte heller inom den i paragrafen föreskrivna tiden avtalar om annan avgäld, fortsätter avgälden att utgå med samma belopp som förut. Bestämmelserna om hur avgälden får omprövas har till främsta syfte att för tomträttshavaren skapa trygghet i den framtida innebörden av tomträttsavtalets ekonomiska förpliktelser.
8. Utöver föreskriften i 13 kap. 11 § JB finns det inte någon lagregel med anvisning om hur tomträttsavgälden ska bestämmas. När parterna inte enas om avgälden, ankommer det alltså på domstolen att bestämma ett belopp som den bedömer vara skäligt i det specifika fallet utifrån det material som parterna lägger fram i målet.
9. Vid tomträttsupplåtelse för bostadsändamål ska skälighetsbedömningen ta sin utgångspunkt i huvudsyftet med lagstiftningen, nämligen att främja en från samhällelig synpunkt önskvärd utveckling av bostadsförhållandena där enskilda kan ges tomtmark för bebyggelse men där samtidigt äganderätten till marken kan behållas och eventuell värdestegring stanna hos fastighetsägaren, dvs. i praktiken det allmänna. Eftersom det är domstol som vid oenighet avgör frågan om det skäliga i en begärd höjning av avgälden, har det ansetts inte finnas anledning att införa någon särskild regel i syfte att förhindra orimliga höjningar utan det skyddet ligger i själva skälighetsbedömningen. (Se NJA II 1908 s. 165 f., prop. 1953:177 s. 66 f. och prop. 1967:90 s. 115 f. och 119.)
10. Tomträttsinstitutet bygger på den principiella tanken att fastighetsägaren bör kompenseras för markvärdestegringen under den långa tid som tomträttsupplåtelsen kan förväntas bestå, samtidigt som också tomträttshavarens intresse av ekonomisk trygghet och förutsebarhet så långt som möjligt tillgodoses. Detta åstadkoms i första hand genom att värdet av den upplåtna marken ligger fast under avgäldsperioden men bestäms på nytt vid inledningen av varje ny period, då verkningarna av inflationen och utvecklingen av markpriserna i området kan beaktas.
11. Avgäldsräntan, som utgår på oförändrad nivå under hela perioden, har i sin tur funktionen att för den tid som tomträttsupplåtelsen består ge i huvudsak motsvarande avkastning av den upplåtna marken som fastighetsägaren under samma tid skulle ha fått på grund av markinnehavet ifall tomträtt till marken inte hade upplåtits. På det sättet, och genom att ta hänsyn till triangeleffekten, kan fastighetsägaren även få del i den markvärdestegring som kan förväntas under den förestående perioden (se om triangeleffekten i bl.a. ”Muskotnöten” NJA 1988 s. 343).
12. Något krav på exakthet vid bedömningen av nivån på avgäldsräntan följer inte av lagen. Som framgår av tidigare avgöranden från HD är utgångspunkten att avgälden bör svara mot en skälig ränta på det uppskattade markvärdet. Det har ansetts naturligt att därför söka ledning i den avkastning som man kan räkna med för alternativa jämförbara kapitalplaceringar. Även om olika sätt förekommer är det i praktiken vanligt att avgäldsräntan bestäms med hjälp av den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden. Mot bakgrund av tomträttsinstitutets särskilda karaktär tar jämförelsen då sikte på kapitalplaceringar som görs på mycket lång sikt, minst 30 år. (Jfr bl.a. ”Beridarebanan” NJA 1986 s. 272, ”Muskotnöten” och ”Lundafastigheterna” NJA 1990 s. 714.)
13. Den realränta som söks bör svara mot vad som långsiktigt kan förväntas bli ett förhållandevis stabilt läge. Det går alltså inte bara att tillämpa de vid omprövningen gällande marknadsnoteringarna på statsobligationer eller andra s.k. långa statspapper.
14. Att vägledning på detta sätt i och för sig kan sökas från den allmänna kapitalmarknaden rubbar inte det förhållandet att det är en skälighetsbedömning som ska göras enligt 13 kap. 11 § JB. Ytterst förutsätter lagstiftningen att domstolen gör en egen slutlig bedömning i det enskilda fallet av vad som är skälig avgäldsränta och avgäld, med en lämplig avvägning mellan fastighetsägarens och den enskilde tomträttshavarens intresse. Den bedömningen kan innefatta hänsynstagande till triangeleffekten men också intresset av att de boende inte drabbas av alltför drastiska kostnadsökningar.
Bedömningen i detta fall
15. Bedömningen av vad som ska anses som en skälig avgäld ska utgå från det utredningsmaterial som målet innehåller. Som parterna har lagt upp sin talan ska avgäldsräntan i detta fall bestämmas med ledning av den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden.
16. Av utredningen framgår – främst av rapporter från Konjunkturinstitutet – att den långa realräntan på grund av internationell osäkerhet och strukturella samhällsförhållanden har haft en vikande trend under flera år, att realräntan sannolikt kommer att vara fortsatt låg i ett historiskt perspektiv flera år framåt och att den därefter blir högre men ändå lägre än vad som har antagits tidigare. Enligt en tillgänglig långtidsprognos, som bygger på uppgifter från Konjunkturinstitutet och visar realräntan på tioåriga statsobligationer för tiden 1987–2060, ska räntan från en under många år skarpt fallande nivå åter gå upp mot en nivå på 1 procent omkring 2025 för att sedan mycket långsamt stiga och gå upp till lite över 2 procent först ungefär 2047 och därefter ligga på något över 2 procent fram till 2060.
17. Den åberopade utredningen ger knappast underlag för några tydliga förutsägelser om ränteläget men ger ändå tillräckligt fog för slutsatsen att den långsiktiga realräntan på kapitalmarknaden kommer att ligga ganska stabilt på en lägre nivå än 2 procent under en stor del av den tid som är av betydelse för bestämmandet av avgälden. Sannolikheten talar för att en långsiktig realränta på fastighetsmarknaden i fråga om mark som antas ge en värdesäker avkastning inte avviker alltför mycket från den räntan. Vid bedömningen av skälig avgäldsränta bör vägledning alltså hämtas från denna uppskattning av den långsiktiga realräntan.
18. Med hänsyn tagen även till övriga omständigheter, främst det förhållandet att tomträtten avser bostadsändamål, framstår en avgäld som bygger på en avgäldsränta på 1,75 procent, med triangeleffekten beaktad, som rimlig för den aktuella perioden. Den årliga avgälden ska därmed skäligen bestämmas till 2 900 000 kr.
Domslut
HD ändrar Mark- och miljööverdomstolens dom på följande sätt.
a) Tomträttsavgälden för fastigheten Smyrna [X] bestäms till 2 900 000 kr om året för den avgäldsperiod som började löpa den 1 oktober 2021.
– – –
HD:s dom meddelad: den 24 april 2025.
Källa: Domstolsverket, Sök rättspraxis (CC0). Hela domen finns hos domstolen.