Referat

Ref 44

Högsta förvaltningsdomstolen meddelade den 10 september 2025 följande dom (mål nr 6412-24).

Bakgrund

1. En fastighetsmäklare får inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare. Om det sker kan mäklaren meddelas en påföljd i form av t.ex. en varning.

2. C.E., som är fastighetsmäklare, har ett uppdrag som styrelsesuppleant med självständig firmateckningsrätt i ett bolag som har som ändamål att bl.a. bedriva ombyggnad och reparation av fastigheter samt projekt- och konsultverksamhet inom fastighetsbranschen (byggbolaget). Hon är hälftenägare i ett holdingbolag som äger byggbolaget. Verksamheten i byggbolaget drivs av en närstående till henne.

3. Med anledning av en anmälan mot C.E. prövade Fastighets­mäklarinspektionen ett antal påstådda brister vid genomförandet av ett förmedlingsuppdrag under 2019. Fastighetsmäklarinspektionen ansåg att C.E:s möjlighet till inflytande och ekonomiska intresse i byggbolaget gav anledning till misstanke om att hon skulle kunna påverkas av ovidkommande hänsyn vid fullgörandet av sitt förmedlingsarbete och att hon därför ägnat sig åt verksamhet som varit ägnad att rubba förtroendet för henne som mäklare. Hon meddelades en varning.

4. C.E. överklagade beslutet till Förvaltningsrätten i Karlstad och yrkade att varningen avseende förtroenderubbande verksamhet skulle undanröjas. Förvaltningsrätten biföll överklagandet och fastställde samtidigt påföljden för en annan överträdelse som Fastighetsmäklarinspektionen prövat genom det överklagade beslutet till en erinran. Domstolen fann att den omständigheten att en fastighetsmäklare genom aktier eller på annat sätt äger andelar i ett vinstdrivande bolag, har styrelseuppdrag och tecknar firma inte som enda grund – oavsett verksamhetsområde – kan föranleda bedömningen att det rör sig om en till sin art förtroenderubbande verksamhet.

5. Fastighetsmäklarinspektionen överklagade domen till Kammarrätten i Göteborg, som biföll överklagandet och fastställde Fastighetsmäklarinspektionens beslut. Kammarrätten ansåg att det faktum att C.E. indirekt äger en stor andel av byggbolaget leder till att hon har starka incitament för att få verksamheten att gå bra och på sikt ge ekonomisk utdelning. Hennes engagemang kunde därför, enligt kammarrätten, ge anledning till misstankar om att hon i sitt uppdrag som fastighetsmäklare skulle kunna påverkas av intressen som är till nackdel för säljare och köpare.

Yrkanden m.m.

6. C.E. yrkar att varningen avseende förtroenderubbande verksamhet ska undanröjas och anför följande. Hon är inte anställd i byggbolaget och har inte heller några andra uppdrag kopplade till det bolaget eller dess ägarbolag. Hon har inte erhållit någon utdelning eller annan ersättning från något av bolagen. Byggbolaget erbjuder hantverks- och snickeritjänster till i huvudsak juridiska personer. Tjänsterna avser i flertalet fall hyresgästanpassningar och ombyggnationer av verksamhetslokaler. En verksamhet av det slaget kan inte generellt anses förtroenderubbande. Byggbolaget har inte i något enskilt fall utfört tjänster åt vare sig uppdragsgivare eller köpare med koppling till något av hennes förmedlingsuppdrag. Det saknas därför ett samband mellan byggbolagets verksamhet och hennes yrkesroll som fastighetsmäklare. Om verksamheten trots det bedöms som otillåten, bör påföljden stanna vid en erinran.

7. Fastighetsmäklarinspektionen anser att överklagandet ska avslås.

Skälen för avgörandet

Frågan i Högsta förvaltningsdomstolen

8. Frågan är om verksamhet inom byggbranschen är en sådan verksamhet som till sin art är ägnad att rubba förtroendet för en fastighetsmäklare.

Rättslig reglering m.m.

9. Av övergångsbestämmelserna till fastighetsmäklarlagen (2021:516) framgår att den tidigare fastighetsmäklarlagen (2011:666) fortfarande gäller för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. Det är därför den tidigare lagen som ska tillämpas i målet.

10. Av 14 § första stycket i 2011 års fastighetsmäklarlag framgår att en fastighetsmäklare inte får ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare. Motsvarande bestämmelse finns i 3 kap. 9 § första stycket i 2021 års lag.

11. Enligt 29 § första stycket i 2011 års lag ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för en fastighetsmäklare om han eller hon handlar i strid mot sina skyldigheter enligt lagen. Enligt tredje stycket får Fastighetsmäklarinspektionen i stället meddela varning eller erinran, om det kan anses tillräckligt. Är förseelsen ringa får inspektionen enligt samma stycke avstå från att meddela påföljd.

Högsta förvaltningsdomstolens bedömning

12. Fastighetsmäklarlagen bygger på tanken att både köpare och säljare ska kunna förlita sig på mäklaren som en sakkunnig och i princip opartisk mellanman. I förarbetena klargörs att det generella förbudet mot förtroenderubbande sidoverksamhet innebär att det inte är tillåtet för en fastighetsmäklare att förena sin förmedlingsverksamhet med någon annan verksamhet som kan ge anledning till misstanke om att mäklaren skulle kunna påverkas av ovidkommande intressen till nackdel för köpare eller säljare och som innebär att mäklarens opartiska ställning på den grunden äventyras (prop. 1994/95:14 s. 54 och 80 och prop. 2010/11:15 s. 26).

13. Av rättsfallet RÅ 2006 ref. 84 framgår följande. Förbudsregeln träffar verksamhet som till sin art kan rubba förtroendet för mäklarens opartiskhet. Bedömning av den frågan görs i regel i förväg, utan att hänsyn tas till vilka enskilda förmedlingsuppdrag som kan bli aktuella i framtiden. Därutöver träffar den verksamhet som i det enskilda fallet väcker sådana farhågor, även om verksamheten som sådan inte generellt kan betraktas som förtroenderubbande.

14. Vid sidan av sin mäklarsyssla är C.E. styrelsesuppleant och firmatecknare i ett bolag som bedriver verksamhet inom byggbranschen. Dessutom har hon genom sitt innehav av hälften av aktierna i byggbolagets moderbolag indirekt en betydande ägarandel i byggbolaget. Även om hon inte själv ansvarar för den löpande verksamheten i byggbolaget, får hon genom rätten att företräda bolaget och genom sitt indirekta ägande anses ha både ett väsentligt inflytande över verksamheten och ett framträdande eget ekonomiskt intresse i den.

15. C.E:s engagemang i byggbolaget innebär enligt Högsta förvaltningsdomstolens mening att hon i sin roll som mäklare har försatt sig i en situation som medför att hon i fastighetsförmedlingsverksamheten kan misstänkas påverkas av ovidkommande hänsyn till nackdel för säljare eller tänkbara köpare, t.ex. vid bemötandet av spekulanter som kan ha skilda intressen av att vidta byggnadsåtgärder avseende ett förmedlingsobjekt. C.E. får därmed anses ägna sig åt en verksamhet som typiskt sett är ägnad att rubba förtroendet för hennes ställning som fastighetsmäklare.

16. Mot denna bakgrund anser Högsta förvaltningsdomstolen, i likhet med kammarrätten, att C.E. har handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Det är fråga om en överträdelse av en grundläggande handlingsregel som är central för att skydda parterna i ett förmedlingsuppdrag. Högsta förvaltningsdomstolen anser att påföljden för överträdelsen inte kan stanna vid en erinran. Överklagandet ska därför avslås.

Högsta förvaltningsdomstolens avgörande

Högsta förvaltningsdomstolen avslår överklagandet.

I avgörandet deltog justitieråden Jäderblom, Ståhl, Gäverth, Medin och Säfsten. Föredragande var justitiesekreterarna Lina Bjersbo och Sara Arya.

______________________________

Förvaltningsrätten i Karlstad (2023-12-18, ordförande Arnljots):

Förutsättningar för förvaltningsrättens prövning

När ett beslut från Fastighetsmäklarinspektionen omfattar flera förseelser är det alltjämt endast en påföljd som meddelas. Domstolens prövning ska först avse om mäklaren brustit i sina skyldigheter som fastighetsmäklare och, i sådant fall, i vilket eller vilka avseenden. Först därefter prövas frågan om vilken påföljd sådana eventuella brister föranleder. (jfr. Kammarrätten i Stockholms dom den 22 februari 2017 i mål nr 1803-16)

Av det överklagade beslutet framgår under rubriken ”Fastighetsmäklarinspektionens avgörande” att C.E. meddelats en varning. Av beslutet framgår vidare att C.E. anses ha brustit i sina skyldigheter som fastighetsmäklare dels i form av förtroenderubbande verksamhet, dels i form av att inte ha upprättat en korrekt journal. Den förtroenderubbande verksamheten anses motivera en varning och den bristande journalföringen anses motivera en erinran. Under rubriken ”Påföljden” framgår att FMI vid bedömningen av val av påföljd tagit hänsyn till den bristande journalföringen, en brist som på egen hand bedöms skulle ha föranlett en erinran.

C.E. har endast överklagat beslutet i den del det avser förtroenderubbande verksamhet. Således har beslutet inte överklagats i den del det avser bristande journalföring eller den påföljd som den förseelsen föranlett. Förvaltningsrättens prövning är därmed begränsad till att avse huruvida C.E. brustit i sina skyldigheter som fastighetsmäklare i form av förtroenderubbande verksamhet samt om hon därmed ska meddelas någon påföljd till följd av detta. Förvaltningsrätten är således förhindrad att pröva och ändra det överklagade beslutet utöver vad avser påföljden för förtroenderubbande verksamhet.

Förvaltningsrättens bedömning

Det är ostridigt i målet att det inte varit fråga om att C.E. bedrivit en verksamhet som kan anses ha rubbat förtroendet för hennes roll som fastighetsmäklare i det enskilda fallet. De frågor som förvaltningsrätten ska pröva blir således dels huruvida en mäklare genom position som styrelsesuppleant och firmatecknare i ett bolag, samt delägare i ett moderbolag, kan anses bedriva sådan verksamhet som träffas av förbudet mot förtroenderubbande verksamhet, dels om en mäklare kan anses ägna sig åt förtroenderubbande verksamhet genom en make eller hustru.

Förtroenderubbande verksamhet genom närstående

Ordalydelsen i 14 § fastighetsmäklarlagen är att en fastighetsmäklare inte får ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare. Bestämmelsen tar således sikte på fastighetsmäklarens egen eventuella verksamhet. Det framgår inte av förarbetena till bestämmelsen att det funnits en avsikt att bestämmelsen även ska omfatta närståendes verksamhet som sådan. En närståendes verksamhet skulle visserligen kunna innebära att en fastighetsmäklare tar otillbörlig hänsyn vid enskilda förmedlingsuppdrag. En bedömning avseende om så har skett måste i förvaltningsrättens mening dock ske utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. I nu aktuell förmedling har konstaterats att så inte har skett. Den omständigheten att en fastighetsmäklares närstående är yrkesverksam i ett vinstdrivande bolag kan enligt förvaltningsrättens mening inte ensamt föranleda bedömningen att en fastighetsmäklare agerat förtroenderubbande. I praktiken skulle en sådan tolkning innebära en begränsning av en fastighetsmäklares närståendes yrkesval eller av vilken partner en fastighetsmäklare kan ha utan att riskera att ägna sig åt förtroende­rubbande verksamhet. En sådan tolkning låter sig inte skäligen göras i förhållande till bestämmelsens lydelse och det syfte med bestämmelsen som framgår av förarbetena, och skulle i förvaltningsrättens mening vara allt för långtgående. Sammantaget anser förvaltningsrätten att en fastighetsmäklare inte kan anses ägna sig åt förtroenderubbande verksamhet genom en närstående på så sätt som FMI gjort gällande.

Kan en fastighetsmäklares engagemang i ett bolag i form av styrelse­uppdrag, firmatecknare och indirekt delägande till sin art anses vara att ägna sig åt förtroenderubbande verksamhet?

Av handlingarna i målet framgår att C.E. är styrelsesuppleant och firmatecknare i ett byggbolag samt att hon äger hälften av byggbolagets moderbolag. Hon har inte en aktiv roll i byggbolaget och har inte upp­burit någon ersättning från bolaget.

Även om C.E. inte uppbär ersättning från byggbolaget eller är in­volverad i den dagliga driften av det, måste det anses att hon som in­direkt delägare, styrelsesuppleant samt firmatecknare i byggbolaget har ett ekonomiskt intresse i bolaget och att hon ägnar sig åt sådan verksamhet. Att det finns ett ekonomiskt intresse är emellertid inte tillräckligt för att en verksamhet ska anses vara förtroenderubbande. Det krävs även att verksamheten är sådan att den kan ge anledning till miss­tanke om att mäklaren påverkas av ovidkommande intressen och att den opartiska ställningen äventyras. För att så ska vara fallet anser för­valtningsrätten att det ska finnas ett klart samband mellan förmedlingen och sidoverksamhetens faktiska verksamhet samt eventuella incitament knutna därtill. Den omständighet att en fastighetsmäklare genom aktier eller på annat sätt äger andelar i ett vinstdrivande bolag, har styrelse­uppdrag och tecknar firma, oavsett verksamhetsområde, kan inte som enda grund föranleda bedömningen att det rör sig om förtroende­rubbande verksamhet. En sådan tolkning skulle medföra långtgående konsekvenser för fastighetsmäklares möjligheter till ytterligare verk­samheter samt deras möjligheter att investera i olika bolag, och kan inte anses vara i överensstämmelse med bestämmelsens syfte så som det formulerats i förarbetena. Förvaltningsrättens uppfattning är därmed att sådan verksamhet inte till sin art kan anses vara förtroenderubbande, det måste i stället göras en bedömning i det enskilda fallet om en sådan ställning eller inflytande i ett bolag har inneburit en risk för hänsyn till ovidkommande intressen eller att mäklarens opartiska ställning äventyrats.

Denna uppfattning återspeglas även i den lydelse som bestämmelsen fick i 2021 års fastighetsmäklarlag, och därmed förenade förarbets­uttalanden, av vilken det tydligare framgår att det ska ske en helhets­bedömning. Vidare menar förvaltningsrätten att upplysnings­skyldigheten som infördes genom 2011 års fastighetsmäklarlag torde innebära att de fall där bolagsengagemang riskerar att medföra hänsyn till ovidkommande intressen eller äventyra den opartiska ställningen fångas upp, utan att det innebär de konsekvenser som den bredare tolk­ningen av bestämmelsen skulle medföra.

Sammanfattning

Mot bakgrund av vad som ovan anförts och att FMI i beslutet angett att det inte varit fråga om att C.E. bedrivit en verksamhet som kan anses ha rubbat förtroendet för hennes roll som fastighetsmäklare i det en­skilda fallet saknas skäl för bedömningen att hon skulle ha ägnat sig åt förtroenderubbande verksamhet på så sätt som FMI anfört. C.E:s över­klagande ska därför bifallas och det överklagade beslutet upphävas i den del det avser förtroenderubbande verksamhet. Beslutet kvarstår emellertid i den del det avser att C.E. underlåtit att upprätta en korrekt journal, vilket medfört en erinran.

– Förvaltningsrätten bifaller överklagandet och upphäver Fastighets­mäklarinspektionens beslut i den del det avser förtroenderubbande verksamhet. Påföljden ska därmed ändras till en erinran.

Kammarrätten i Göteborg (2024-10-02, Dunnington, Déhn och Cedhagen):

Frågan i målet

C.E. äger 50 procent av ett holdingbolag som i sin tur äger ett byggbolag. Hennes make är ensam styrelseledamot i byggbolaget, hon är styrelsesuppleant och även själv firmatecknare för byggbolaget. Bolaget har anställda snickare och kunderna är i första hand juridiska personer.

Frågan i målet är om C.E:s engagemang i byggbolaget är en sådan verksamhet som till sin art kan rubba förtroendet för henne som fastighetsmäklare.

Utgångspunkter för prövningen

Som underinstanserna konstaterat ska den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) tillämpas i det här målet. Enligt 14 § fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare.

Bestämmelsen avser att förbjuda att en fastighetsmäklare i kombination med sin förmedlingsverksamhet driver verksamhet som kan ge anledning till misstanke om att mäklaren påverkas av ovidkommande intressen och att hans opartiska ställning äventyras. Som exempel kan nämnas en fastighetsmäklare som för en husfabrikants räkning säljer eller förmedlar husbyggnadssatser. När en sådan mäklare har en tomt att förmedla är han givetvis intresserad av att även sälja ett huspaket till köparen. Risken är därför uppenbar att mäklaren på något sätt försöker styra tomtspekulanterna att välja ett hus från den fabrikant som mäklaren representerar eller att tomtköpet till och med görs beroende av att ett avtal om köp av ett sådant hus kommer till stånd (prop. 1994/95:14 s. 53 och 80).

Kammarrättens bedömning

Som 14 § i fastighetsmäklarlagen är formulerad omfattas endast fastighetsmäklarens egen verksamhet. Att en närstående till C.E. be­driver verksamheten i byggbolaget saknar därför betydelse.

Att C.E. indirekt äger en stor andel av byggbolaget leder till att hon har starka incitament för att få verksamheten att gå bra och på sikt ge ekonomisk utdelning. Hennes engagemang kan därför ge anledning till misstankar om att hon i sitt uppdrag som fastighetsmäklare skulle kunna påverkas av intressen som är till nackdel för säljare och köpare.

Mot bakgrund av detta anser kammarrätten att C.E:s engagemang är en sådan verksamhet som till sin art är ägnad att rubba förtroendet för henne som fastighetsmäklare. Hon har därför handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Kammarrätten anser att situationen är sådan att en varning ska delas ut.

– Kammarrätten upphäver förvaltningsrättens dom och fastställer Fastighetsmäklarinspektionens beslut.