12 kap. 46 § Jordabalk (1970:994)

43 vägledande avgöranden åberopar denna paragraf.

46 § Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i ett fall som avses i 3 § tredje stycket 2, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när

1. hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid,

2. hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas,

3. huset ska rivas och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

4. huset ska genomgå en större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

5. lägenheten inte vidare ska användas som bostad och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

6. avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

7. avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten fortfarande innehas med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

8. hyresförhållandet beror av en anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av en anställning inom lantbruket eller av en annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen har upphört,

9. hyresförhållandet beror av en annan anställning än som avses i 8 och som upphört och det inte är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet har varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, eller

10. det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Om hyresvärden inte har meddelat hyresgästen att avtalet kan sägas upp för det fall rättelse inte sker eller om hyresgästens åsidosättande har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående har utsatt hyresgästen eller någon i hyresgästens hushåll för brott, ska detta vid skälighetsbedömningen enligt första stycket 2 beaktas som skäl för en förlängning av avtalet.

Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen lämnar endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan förlängas för lägenheten i övrigt, har hyresgästen trots första stycket rätt till sådan förlängning.

Om en bostadshyresgäst lämnar sin lägenhet eller en del av den med anledning av att huset ska genomgå en större ombyggnad, ska hyresgästen om möjligt ges tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset.

Lag (2014:335).

Läs paragrafen i sitt sammanhang →

Rättsfall som åberopar 12 kap. 46 §

  • RH 2004:5Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2003-09-26 · citeras 2 ggr

    Hyresnämndsmål. En bostadshyresgäst har uppställt villkor om ersättning vid byte av lägenheten. Hyresgästen har ansetts härigenom ha åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet inte skäligen borde förlängas.

  • RH 2019:15Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2019-03-26 · citeras 1 ggr

    Hyresnämndsmål. En hyresgäst har vid 39 tillfällen under drygt ett och ett halvt år hyrt ut prövningslägenheten via Airbnb. Hovrätten har konstaterat att det har varit fråga om många korta uthyrningstillfällen, att…

  • RH 2017:3Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2016-11-03 · citeras 1 ggr

    Hyresnämndsmål. Hovrätten har funnit att en hyresgäst som inte använder sin lägenhet som permanentbostad kan ha ett skyddsvärt intresse av att få behålla lägenheten för att genom byte få tillgång till en…

  • RH 2016:71Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2016-09-14 · citeras 1 ggr

    Hyresnämndsmål. Hyresgästen var frihetsberövad och skulle villkorligt friges tidigast tre år efter hovrättens prövning. Permission kunde beviljas tidigast cirka ett år efter hovrättens prövning. Hovrätten fann att hyresgästen saknade behov av lägenheten.…

  • RH 2014:12Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2013-10-17 · citeras 1 ggr

    Hyresnämndsmål. Hovrätten fann att hyresgästen genom oaktsamhet orsakat brand i lägenheten. Hovrätten konstaterar att det förhållandet att en hyresgäst orsakat brand i lägenheten allmänt sett är ett allvarligt åsidosättande av de hyresrättsliga…

  • RH 2004:57Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2004-06-24 · citeras 1 ggr

    Hyresnämndsmål. I syfte att få tillstånd att hyra ut lägenheten i andra hand har en hyresgäst vilselett hyresvärden beträffande andrahandshyrans storlek genom att visa upp kontrakt med betydligt lägre hyra än han…

  • RH 2004:9Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2003-10-24 · citeras 1 ggr

    Hyresnämndsmål. Kommunen hyr en bostadslägenhet för att i sin tur hyra ut den till familjer med behov av övergångsbostäder. Kommunens behov av lägenheten har vid en prövning enligt 12 kap. 46 §…

  • RH 2003:35Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2003-06-13 · citeras 1 ggr

    Hyresnämndsmål. En hyresgäst och dennes bekanta har tagit olovlig befattning med narkotika i hyresgästens bostad. Hyresvärdens ansökan om att hyresavtalet avseende hans bostadslägenhet på grund härav skall upphöra enligt 12 kap. 46…

  • RH 1996:137Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 1996-02-26 · citeras 1 ggr

    Hyresnämndsmål. Fråga om vilka ombyggnadsåtgärder som krävs i ett hus för att dessa skall medföra att huset skall anses undergå större ombyggnad enligt bestämmelserna i 12 kap. 46 § första stycket 4…

  • NJA 1993 s. 777Högsta domstolen · 1993-12-28 · citeras 1 ggr

    Resning har ansetts inte kunna beviljas i fråga om beslut av Bostadsdomstolen i mål om förlängning av hyresavtal med hänsyn till att ifrågavarande lägenhet sammanslagits med annan lägenhet och därför inte fanns…

  • RH 2025:35Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2025-11-10

    Hyresnämndsmål. Det kan normalt inte anses förenligt med god sed i hyresförhållanden att hyresvärden slutar skicka hyresavier till hyresgästen under en förlängningstvist. Om så sker kan det få betydelse när det bedöms…

  • NJA 2022 s. 82 (Lägenheten på Karlaplan)Högsta domstolen · 2022-03-02

    Förhållandet mellan ogiltighet enligt avtalslagen å ena sidan och jordabalkens regler om övertaganderätt för makar och sambor å den andra.

  • RH 2020:40Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2020-12-16

    Hyresnämndsmål. Vid bedömningen av om en hyresgäst som tvångsvårdats under lång tid kan anses ha ett skyddsvärt behov av prövningslägenheten åligger det hyresgästen att göra det sannolikt att en återflyttning är någorlunda…

  • RH 2021:1Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2020-10-16

    Hyresnämndsmål. Hyresgästen, en ensamstående mamma med fyra minderåriga barn, har allvarligt åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst genom att inte betala hyran. Vid skälighetsbedömningen har hovrätten beaktat bestämmelserna i Europakonventionen och Barnkonventionen om…

  • RH 2020:20Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2020-06-29

    Hyresnämndsmål. En hyresgäst har vid fler än hundra tillfällen hyrt ut prövningslägenheten via Airbnb. Det har varit fråga om många korta uthyrningstillfällen som pågått under en längre tid och ett relativt högt…

  • RH 2020:26Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2020-05-20

    Hyresnämndsmål. Hyresgästen har som ett led i en stadfäst förlikning ingått ett korttidsavtal och förbundit sig att inte ha fler än tre katter i prövningslägenheten. Kort tid efter förlikningen hade hon ändå…

  • RH 2018:28Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2018-09-06

    Hyresnämndsmål. Hyresgästen hade med stöd av socialtjänstlagen beviljats bistånd i form av en träningslägenhet. Hovrätten konstaterade att i dessa fall får frågan om och när hyresgästen blivit medveten om de specifika förutsättningarna…

  • RH 2017:4Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2016-11-04

    Hyresnämndsmål. Hyresgästen omfattades av vård enligt LSS. Sundsvalls kommun, som också var hyresvärd, yrkade att hyresförhållandet skulle upphöra eftersom vården skulle omorganiseras och hyresgästen skulle erbjudas annat boende. Hovrätten ansåg att kommunens…

  • RH 2016:52Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2016-08-02

    Hyresnämndsmål. Fråga om tillämpningen av bestämmelsen om preklusion i 12 kap. 51 § andra stycket jordabalken. Hovrätten fann att bestämmelsen för sin tillämpning förutsätter att en förlängningstvist har avgjorts genom hyresnämnds eller…

  • RH 2016:13Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2016-01-13

    Hyresnämndsmål. Hyresgästen hade under renovering av prövningslägenheten flyttat till en evakueringslägenhet. Hyresgästen återvände inte till prövningslägenheten vid tidpunkten för återflytt och hyresvärden sade upp hyresavtalet för prövningslägenheten. Hovrätten fann att ett avflyttningsåläggande…

  • RH 2016:26Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2015-12-08

    Hyresnämndsmål. Fråga om juridisk persons besittningsskydd. Ett kommunalt bostadsbolag sade upp hyresavtalen för 15 lägenheter som hyrdes av Migrationsverket. Migrationsverket har ansetts ha ett skyddsvärt intresse av att få fortsätta upplåta prövningslägenheterna…

  • RH 2016:9Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2015-12-04

    Hyresnämndsmål. I hyresavtalet fanns ett hyresvillkor som gav hyresgästerna rätt att använda prövningslägenheten för komplementboende. Hyresvillkoret medförde ett starkare besittningsskydd för hyresgästerna än vad som följer av 12 kap. jordabalken. Frågan i…

  • RH 2015:29Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2015-04-24

    Hyresnämndsmål. Frågan om en hyresgäst åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas då han inte, trots anmodan, inom utsatt tid monterat ner en parabolantenn som satt…

  • RH 2014:44Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2014-06-09

    Hyresnämndsmål. Hovrätten ansåg att hyresgästen allvarligt åsidosatt sina skyldigheter genom sitt agerande i samband med en brand i lägenheten. Hovrätten konstaterade att risken för upprepning bör vägas in när frågan om hyresavtalet…

  • RH 2014:8Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2013-10-07

    Hyresnämndsmål. Bedömningen av om en lägenheten är en hyresgästs permanenta bostad ska göras utifrån en helhetsbedömning med beaktande av sådana förhållanden som hyresgästens familjeförhållanden och sociala situation, hyresgästens anknytning till orten och…

  • RH 2013:66Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2013-06-12

    Hyresnämndsmål. Fråga om tillämpningen av preklusionsbestämmelsen i 12 kap. 51 § andra stycket jordabalken. Hovrätten har funnit att en hyresvärd inte kan åberopa betalningsförsummelser som ligger i tiden före ett tidigare beslut…

  • RH 2012:47Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2012-04-27

    Hyresnämndsmål. Hovrätten har, trots hyresgästens relativt omfattande hyresförseningar, funnit det oskäligt att låta hyresavtalet upphöra. Hovrätten har särskilt beaktat att förseningarna förekommit under en begränsad period då hyresgästen varit intagen på sjukhus…

  • RH 2012:2Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2011-12-22

    Hyresnämndsmål. Vid bedömningen av om fråga varit om en otillåten andrahandsupplåtelse har - när tiden för den otillåtna upplåtelsen inte varit ensamt avgörande för om hyresavtalet ska upphöra - särskild vikt lagts…

  • RH 2009:43Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2009-05-26

    Hyresnämndsmål. När hyresgästen avlidit och dödsboet inträtt i hyresavtalet upphör inte hyresavtalet eller övergår hyresrätten på annan enbart genom parternas passivitet. Dödsboets egenskap av part i hyresförhållandet påverkas inte heller av att…

  • RH 2006:19Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2005-10-31

    Hyresnämndsmål. En hyresgäst har förklarat att hon ville ha ekonomisk ersättning för att överlåta sin hyresrätt, dock utan att nämna något belopp. Det har ansetts att hon har i hyreslagens mening uppställt…

  • RH 2005:22Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2005-02-14

    Hyresnämndsmål. Hyresgäster har lämnat hyresrätten till en bostadslägenhet i byte, när en av dem skulle köpa en villafastighet. Fråga om hyresgästerna - med hänsyn främst till köpeskillingen för villafastigheten - har ställt…

  • RH 2005:32Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2004-12-15

    Hyresnämndsmål. Bostadshyresgäster har lämnat oriktiga uppgifter till hyresvärden och hyresnämnden i syfte att få tillstånd att överlåta lägenheten genom byte. Hyresgästerna har härigenom åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet…

  • RH 2004:10Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2003-12-29

    Hyresnämndsmål. En person som har sin permanentbostad i Norsesund 37 km utanför Göteborg, vars sambo arbetar på Göteborgsoperan, har en lägenhet i Göteborg. Lägenheten har inte ansetts utgöra ett nödvändigt bostadskomplement för…

  • RH 2002:49Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2002-09-17

    I tvist om förlängning av hyresavtal har en hyresgäst inte ansetts kunna förvägras rätt till förlängning med stöd av 12 kap. 46 § första stycket 1 jordabalken om förutsättningarna i 43 §…

  • RH 2002:50Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2002-09-12

    Hyresvärdens ansökan om att ett hyresavtal skall upphöra på grund av att han vilseletts att ingå hyresavtalet genom felaktiga uppgifter om lägenhetsbyte har bifallits, när omständigheterna gett stöd åt hyresvärdens påstående och…

  • RH 1999:128Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 1999-12-07

    Hyresnämndsmål. En försäkran om att ett lägenhetsbyte "kommer att genomföras i enlighet med lämnade uppgifter" har inte ansetts som en utfästelse att bytet skulle återgå, om det av senare uppkommen och oförutsedd…

  • RH 1998:4Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 1997-12-22

    Hyresnämndsmål. Hyresgäst som hyr bostadslägenhet i ett tvåfamiljshus har ansetts berättigad till förlängning av hyresavtalet, trots att hyresvärden haft intresse av att själv bosätta sig i lägenheten. Vid prövningen beaktades särskilt att…

  • RH 1997:67Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 1997-04-24

    Hyresnämndsmål. När en hyresgäst och medlemmar av hans familj behövt använda en s.k. sidolägenhet för att återhämta sig från en mycket påfrestande och prövande verksamhet med institutionsvård, som hyresgästen och hans maka…

  • RH 1997:106Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 1996-11-22

    I ett mål om förlängning av hyresavtal har hovrätten särskilt framhävt det ideella intresset av att få ha sitt hem och sin boendemiljö orubbad.

  • RH 1996:104Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 1996-04-26

    Hyresnämndsmål. I mål angående förlängning av hyresavtal har hovrätten funnit att en person som dömts till långvarigt frihetsstraff har behov av sin lägenhet under permissioner och därefter vid frigivandet. Med hänsyn härtill…

  • RH 1996:103Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 1996-03-29

    Hyresnämndsmål. Löfte till hyresgästen att i framtiden få överlåta hyresrätten till en son är en förmån som inte omfattas av besittningsskyddsreglerna i 12 kap. 46 § jordabalken och som därför inte kan…

  • RH 1995:114Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 1995-02-20

    Hyresnämndsmål. Verkan - vid upprepad för sen hyresbetalning - av särskilt avtal mellan hyresvärden och vederbörande socialnämnd om hyrans erläggande.

  • NJA 1981 s. 1025Högsta domstolen · 1981-11-12

    Expropriation. Fråga om ersättning till hyresgäst på grund av högre hyreskostnad för den bostad som anvisats honom i anledning av expropriationen.