12 kap. 1 § Jordabalk (1970:994) – rättsfall och förarbeten

1 § Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal.

Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas tillsammans med lägenheten, ska detta kapitel tillämpas på avtalet, om jorden ska användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Förenas ett tjänsteavtal, som inte är av ringa betydelse, med upplåtelse av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, ska kapitlet tillämpas, om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet.

Det som föreskrivs i detta kapitel om sambor gäller endast sådana samboförhållanden där ingen av samborna är gift.

Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe, om inte annat anges.

Omfattar hyresavtalet minst tre bostadslägenheter, som hyresgästen ska hyra ut i andra hand eller upplåta med kooperativ hyresrätt, får parterna avtala om förbehåll som strider mot det som sägs i detta kapitel om sådana lägenheter, under förutsättning att förbehållet inte strider mot bestäm- melserna om lokaler och inte heller avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Ett sådant förbehåll gäller endast om det godkänts av hyresnämnden. Godkännande behövs dock inte om staten, en kommun, en region eller ett kommunalförbund är hyresvärd.

I lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad finns särskilda bestämmelser om upplåtelse av bostadslägenhet i vissa fall.

Lag (2019:840).

Läs paragrafen i sitt sammanhang →

Rättsfall som åberopar 12 kap. 1 §

RH 2000:5Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 1999-10-21 · citeras 1 ggr
Hyresnämndsmål. Hyresgäst i servicehus har debiterats dels hyra av hyresvärden - en HSB-stiftelse - dels avgift för tillgång till viss service i anslutning till boendet s.k. serviceavgift av kommunen. Eftersom kommunen inte…
RH 1999:10Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 1998-11-10 · citeras 1 ggr
Hyresnämndsmål. Upplåtelse av del av rum i hem för äldre, som varit förenad med omfattande vård och service, har inte ansetts som hyresavtal. Ansökan till hyresnämnden om ändring av hyresvillkor har därför…
RH 2025:34Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2025-06-27
Hyresnämndsmål. En upplåtelse i andra hand av en lägenhet som hyresvärden disponerade enligt ett blockhyresavtal har inte ansetts vara en upplåtelse av del av lägenhet i den mening som avses i 12…
NJA 2025:34 (“Bergrumsgaraget”)Högsta domstolen · 2025-05-22
Upplåtelse av utrymme i ett parkeringsgarage i ett bergrum har ansetts utgöra hyra.
RH 2023:44Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2023-03-28
Hyresnämndsmål. Fråga om godkännande av förbehåll som strider mot bostadshyresregler vid blockuthyrning. För att förbehåll vid blockuthyrning ska godkännas har hovrätten funnit att det bör krävas att förstahandshyresgästen har ett annat mer…
RH 2023:45Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2022-09-16
Hyresnämndsmål. Hovrätten har, med hänvisning till tidigare praxis, inte godkänt en ansökan om dispens för villkor i blockhyresavtal. Hovrätten har inte heller godkänt ansökan om avstående från besittningsskydd. Hovrätten uttalar att den…
NJA 2020 s. 681 (Lokalerna i Gulddragaren)Högsta domstolen · 2020-09-11
Lokal eller bostadslägenhet?
RH 2019:47Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2019-06-18
Hyresnämndsmål. I ansökan till hyresnämnden har hyresvärden redogjort för sin inställning att hyresnämnden inte är behörig att pröva hyresvärdens ansökan om ändring av hyresvillkor, eftersom hyresavtalet utgör lokalhyresavtal. Hovrätten undanröjde hyresnämndens beslut…
RH 2019:43Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2019-02-22
Hyresnämndsmål. En kommun hyr en byggnad för att bedriva gruppbostadsverksamhet inom ramen för lagen (1993:387) om stöd och service till vissa funktionshindrade, LSS. Hyresavtalet omfattar bostadsutrymmen för sex vårdtagare samt personal- och…
RH 2016:80Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2016-12-12
Hyresnämndsmål. Parterna ingick ett tidsbestämt hyresavtal med möjlighet till förlängning före det att lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad trätt i kraft. Efter lagens ikraftträdande ingick parterna ett nytt hyresavtal. Hyresgästen…
RH 2012:76Hovrätten över Skåne och Blekinge · 2012-09-07
Hyresnämnd har ansetts exklusivt behörig att göra intresseavvägningar enligt 12 kap. 46 § JB. Den upplåtna nyttjanderätten har bedömts som en allmän nyttjanderätt, då den arbetsprestation som ålåg nyttjanderättshavaren inte ansetts utgöra…
RH 2004:67Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden · 2004-11-02
Hyresnämndsmål. I mål om s.k. blockuthyrning uppkommer frågan om parterna kan avtala bort den rätt att begära villkorsändring som bostadshyresgäster har i andra fall och - när den frågan har besvarats jakande…
NJA 2001 s. 10Högsta domstolen · 2001-01-04
Avtal mellan Storstockholms Lokaltrafik AB och A, innebärande rätt för A att mot avgift försälja bröd och andra produkter på platser inom tunnelbanans biljetthallar, har bedömts ej vara hyresavtal.
RH 1996:31Hovrätten för Nedre Norrland · 1995-10-30
Mellan en fastighetsägare och staten har träffats avtal om uthyrning av bostadslägenheter, som för Länsarbetsnämndens räkning skulle användas som lokaler för kontorsändamål. Lägenheterna kom emellertid faktiskt att användas som bostäder för Länsarbetsnämndens…