Referat

ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE

Mark- och miljödomstolen, Vänersborgs tingsrätts dom 2024-06-17 i mål nr 
F 2250-24, se bilaga A

PARTER

Klagande

J.S.

Ombud: T.T.

Motpart

L.H.

Ombud: P.L.

SAKEN

Anläggningsförrättning avseende bildande av utfartsrätt berörande fastigheterna X och Y i Kungsbacka kommun (Lantmäterimyndighetens ärendenummer N2487)

_________________

MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSLUT

Mark- och miljööverdomstolen undanröjer mark- och miljödomstolens dom och lantmäterimyndighetens beslut och återförvisar förrättningen till lantmäterimyndigheten för fortsatt behandling.

_________________

YRKANDEN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN

J.S. har i första hand yrkat att Mark- och miljööverdomstolen ska undanröja lantmäterimyndighetens beslut att ställa in förrättningen och återförvisa målet dit för fortsatt behandling av frågan om bildande av ett nytt servitut om ett minst fyra meter brett område för utfartsväg till förmån för fastigheten Y. I andra hand har han yrkat att Mark- och miljööverdomstolen ska förplikta staten att betala skadestånd till honom.

L.H. har motsatt sig ändring av mark- och miljödomstolens dom.

UTVECKLING AV TALAN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN

J.S. har i huvudsak anfört följande.

Utökningen av den servitutsrätt som belastar fastigheten X borde medföra en mindre olägenhet i jämförelse med den som uppkommer för fastigheten Y om den inte kan bebyggas. Byggnadsnämnden har beviljat bygglov för bostadshus på fastigheten Y år 2001, 2006 och 2013. Inte i något av dessa beslut har bristen på tillfartsväg tagits upp. År 2020 nekade byggnadsnämnden bygglov på den grunden att en stödmur hade placerats på punktprickad mark samt då den lovsökta utformningen inte var tillräckligt anpassad till naturförhållandena på platsen. Det var först i bygglovsbeslutet 2021 som frågan om utfart från fastigheten lyftes fram och ansökan avslogs på den grunden. 

Kungälvs kommun godkände inför avstyckningen 1994 att fastigheten Y skulle få ta väg över kommunens gång- och cykelväg till gatumark. Servitutet om 0,5 meter inom fastigheten X tillkom för att underlätta utfart över kommunens mark. Byggnadsnämnden och lantmäterimyndigheten har dock trots detta hävdat att fastigheten Y saknar rätt till utfart.

Utan rätt till utfart saknar fastigheten Y värde. Det finns därför ett synnerligen starkt allmänt intresse av att tillskapa ett nytt servitut för utfart från Y. En sådan rättighet skulle innebära att ytterligare 19 kvadratmeter ianspråktas i anslutning till den befintliga servitutsrättigheten, ett område som helt saknar betydelse för fastigheten X.

L.H. har anfört i huvudsak följande.

Den avvägning lantmäterimyndigheten har gjort mellan allmänna och enskilda intressen är rimlig. Att fastigheten Y saknar rätt till utfart visar att fastigheten inte uppfyllde villkoren i fastighetsbildningslagen när den bildades. Fastigheten skulle vidare inte bli byggbar även om en rätt till utfart tillskapades. 

I köpehandlingarna som låg till grund för avstyckningen framgår att säljarna medgav att det bildades ett 0,5 meter brett servitutsområde inom stamfastigheten X. 
Gång- och cykelvägen i norr ligger inom fastigheten Z och ingår därmed inte i servitutsområdet. Byggnadsnämnden tog i samband med avstyckningen inte uttrycklig ställning till den då aktuella ansökan om förhandsbesked för byggnation inom den tilltänkta styckningslotten.

Av de totalt sju ansökningar om bygglov och förhandsbesked på fastigheten Y som inkommit till byggnadsnämnden mellan åren 2000 och 2021 har samtliga avvikit från detaljplanen. Tre av ansökningarna avslogs av byggnadsnämnden, två beviljades av byggnadsnämnden men upphävdes senare av länsstyrelsen och en ansökan beviljades av byggnadsnämnden men löpte ut. 

MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSKÄL

Fastigheten Y bildades 1994 för bostadsändamål genom avstyckning från fastigheten X. I samband med avstyckningen beslutade lantmäterimyndigheten att bilda ett servitut för utfart inom den norra delen av stamfastigheten X till förmån för styckningslotten Y. Servitutsområdet är begränsat till en bredd på 0,5 meter. Enligt den gällande stadsplanen som antogs 1966 ligger fastigheterna inom kvartersmark för bostadsändamål. 

Lantmäterimyndigheten har i det överklagade beslutet prövat om det funnits förut sättningar att med stöd av 49 § anläggningslagen (1973:1149), AL, bilda ett servitut för väg som skulle möjliggöra biltrafik till och från fastigheten Y. Enligt den bestämmelsen får en fastighet ges rätt att bygga en väg över en annan fastighet eller att använda en befintlig väg, om en sådan upplåtelse är av väsentlig betydelse för att tillgodose den förstnämnda fastighetens behov av väg, och inte medför synnerligt men för den upplåtande fastigheten eller för en annan fastighet som har rätt att använda vägen. Vid en prövning enligt 49 § AL ska även ytterligare bestämmelser i angiven lag tillämpas, bl.a. 8 § (se 53 § AL). 

Ovannämnda bestämmelser i anläggningslagen innebär att en proportionalitets- bedömning görs mellan olika intressen. En fråga är hur den proportionalitets-bedömningen förhåller sig till de krav som ställs i 2 kap. 15 § regeringsformen på en prövning i det enskilda fallet av avvägningen mellan allmänintresset av ett tvångs- förfogande och den enskildes egendomsintresse. Vid tvångsvis överföring av mark mellan två fastigheter genom fastighetsreglering enligt fastighetsbildningslagens (1970:988), FBL, bestämmelser har Högsta domstolen konstaterat att dessa i viss 
utsträckning – men inte fullt ut – tillgodoser kravet på att en proportionalitets-bedömning ska kunna ske i det enskilda fallet samt att det i avsaknad av en fullständig reglering krävs att en fristående proportionalitetsbedömning görs i de delar där lagstiftningen inte uppställer ett fullgott skydd (se ”Parkfastigheten” NJA 2018 s. 753).

Enligt Mark- och miljööverdomstolen innehåller anläggningslagens reglering av tvångsvis upplåtelse av mark bestämmelser som i högre grad tillgodoser kraven på en proportionalitetsbedömning enligt 2 kap. 15 § regeringsformen än bestämmelserna om marköverföring i fastighetsbildningslagen. Detta gäller särskilt villkoret att en anläggning ska vara av väsentlig betydelse för en fastighets behov (se 5 och 49 §§ AL). Motsvarande krav ställs inte vid sådan fastighetsreglering som avser marköverföring (se ”Parkfastigheten” NJA 2018 s. 753 p. 13). Vidare anger 8 § AL att vägen ska förläggas och utföras på ett sådant sätt som innebär minsta möjliga intrång och olägenhet utan oskälig kostnad. Dessa bestämmelser ger i allmänhet utrymme för en prövning av proportionalitetsbedömningens första led, som innebär att åtgärden ska vara ägnad att tillgodose det avsedda ändamålet (ändamålsenlighet), och andra led, som innebär att ingreppet ska vara nödvändigt för att uppnå det avsedda ändamålet (nödvändighet). Bestämmelserna i 8 § AL bör också ge utrymme för att beakta personliga intressen som fastighetsägaren i fråga kan ha, till skillnad mot andra bestämmelser i de fastighetsrättsliga lagarna där fastigheternas funktion och användning i objektiv mening är avgörande för bedömningen (se prop. 1973:160 s. 194). För att personliga intressen ska kunna beaktas krävs i allmänhet att en berörd fastighetsägare framför dessa i processen. Proportionalitetsbedömningens sista led, som innebär att den fördel som det allmänna vinner står i rimlig proportion till den skada som ingreppet förorsakar den enskilde (proportionalitet i strikt mening), är däremot inte möjligt att bedöma fullt ut genom en prövning enligt bestämmelserna i anläggningslagen. En sådan prövning måste därför göras fristående.

Mark- och miljööverdomstolens bedömning

Väsentlighetsvillkoret och menprövningen 

Enligt 3 kap. 1 § FBL gäller bl.a. att en fastighet som nybildas ska få tillgång till behövliga vägar utanför sitt område. Som redan konstaterats ligger fastigheten Y inom kvartersmark för bostadsändamål och har avstyckats i syfte att användas som bostadsfastighet men är i dag obebyggd. En förutsättning för att kunna bebygga fastigheten Y är bl.a. att det finns en lämpligt belägen utfart eller annan utgång från tomten samt anordningar som medger nödvändiga transporter och tillgodoser kravet på framkomlighet för utryckningsfordon samt att det på tomten eller i närheten av den i skälig utsträckning finns lämpligt utrymme för parkering samt lastning och lossning av fordon (se 8 kap. 9 § första stycket 3 och 4 samt 9 kap. 30 § första stycket 4 plan- och bygglagen [2010:900], PBL). 

Det står klart att den servitutsrättighet som finns i dag i sig inte kan anses tillgodose det behov av transporter m.m. som en bostadsfastighet genererar. Byggnadsnämnden har också avslagit ansökan om bygglov för nybyggnad av enbostadshus på fastigheten Y på den grunden att fastigheten saknar nödvändig väg. Att väganslutning och tillgång till parkering ordnas får anses vara av väsentlig betydelse för fastigheten Y, vilket också lantmäterimyndigheten ansett (se 49 § första stycket 1 AL). 

Lantmäterimyndigheten har utrett tre alternativa placeringar av utfartsvägar, vilka samtliga tar i anspråk tomtmark på kringliggande bostadsfastigheter. Mark- och miljööverdomstolen instämmer i lantmäterimyndighetens bedömning att en väg på fastigheten X, i samma sträckning som befintligt servitutsområde, är det alternativ av de tre som myndigheten prövat som innebär minsta möjliga intrång och olägenhet utan oskälig kostnad (se 8 § AL).

Mark- och miljööverdomstolen anser dock att det kan finnas alternativa åtgärder för att uppnå kraven på väganslutning och parkering som inte skulle innebära något intrång på fastigheten X eller i vart fall ett mer begränsat intrång. För att fullt ut kunna avgöra om väsentlighetsvillkoret är uppfyllt för den fastighet som ansökt om rätt att bygga väg över annans mark behöver det bedömas om fastighetens behov kan tillgodoses på annat sätt.

Fastigheten Y angränsar i norr till en gång- och cykelväg som är placerad på mark so m enligt stadsplanen utgör parkmark. Gränsen mellan parkmarken och den gatumark som det sökta vägservitutet ansluter till, synes enligt stadsplanen inte vara avsedd att fastställas. Lantmäterimyndigheten har såvitt framgått inte samrått med kommunen om ovannämnda krav på väganslutning och tillgång till parkering i plan-och bygglagens mening skulle kunna tillgodoses på annat sätt, t.ex. genom att en del av den mark som i dag används som en gång- och cykelväg nyttjas också för en utfartsväg med biltrafik från fastigheten Y eller genom att anordna en uppställningsplats för fordon i närheten av fastigheten på mark som i dag är planlagd s om gatumark eller parkmark, eventuellt efter ansökan om planbesked från sökanden (jfr. Mark- och miljööverdomstolens dom den 21 november 2013 i mål nr 
P 7444-13). Vidare synes förhållandena på platsen möjliggöra en smalare utfartsväg än den bredd om fyra meter som ansökan avser. Utifrån den utredning som hittills gjorts kan det således inte uteslutas att det kan finnas andra lösningar för att tillgodose behovet av väganslutning och parkering för fastigheten Y än de som legat till grund för lantmäterimyndighetens prövning. 

Om andra möjliga alternativ än upplåtelse av servitutsrätt i fastigheten X inte finns får därmed väsentlighets- och lokaliseringsvillkoret i anläggningslagen anses uppfyllda. För att ett vägservitut ska få bildas gäller även att upplåtelsen inte får medföra synnerligt men för den belastade fastigheten (se 49 § första stycket 3 AL). Vad som utgör synnerligt men har inte utvecklats närmare i förarbetena utan har i stället överlämnats till de rättstillämpande myndigheterna att avgöra utifrån förhållandena i varje enskilt fall. Att det ska vara fråga om ett höggradigt intrång har ansetts uppenbart. Av förarbetena framgår vidare att ledning kan hämtas i den praxis som utvecklas vid tillämpning av andra lagbestämmelser där uttrycket synnerligt men förekommer, exempelvis 3 kap. 8 § expropriationslagen (1972:719), se prop. 1973:160 s. 206. Av förarbetena till nyss nämnda bestämmelse framgår att bedömningen av om en återstående del av bostadsfastigheten som drabbas av expropriation lider synnerligt men ska det bl.a. beaktas om expropriationen påverkar den återstående delens användning för bostadsändamål (se prop. 1972:109 s. 424). Mark- och miljööverdomstolen har i rättsfallet MÖD 2012:41 bedömt att upplåtelse av rätt till en väg skulle medföra synnerligt men för den belastade bostadsfastigheten eftersom vägen gav upphov till trafik mycket nära byggnaderna.

Fastigheten X belastas redan av en servitutsrätt till förmån för fastigheten Y. En ny mer omfattande servitutsbelastning på den plats som ansökan avser skulle dock innebära att ytterligare mark inom fastigheten X ianspråktas och att biltrafik möjliggörs inom ett område där det inte tidigare förekommit sådan. Vägen skulle även komma nära bostadsbyggnaden på fastigheten. Avståndet mellan vägen och byggnaden kan dock inte i sig anses ovanligt med beaktande av att fastigheterna ligger inom tätbebyggelse. Det har inte heller framkommit något som tyder på att den aktuella delen av fastigheten X är av någon avgörande betydelse för möjligheten att ordna utevistelse på tomten eller för boendet i övrigt. Det rör sig vidare om en begränsad sträcka, tre till fyra meter mellan fastighetsgränsen till fastigheten Y och gatan, som behöver ianspråktas för trafik till en bostad. En rätt att bygga en väg på den platsen kan därmed inte anses utgöra ett sådant höggradigt intrång som krävs för att det ska vara fråga om ett synnerligt men. 

Proportionalitetsbedömningen

Mark- och miljööverdomstolen har ovan vid prövningen av rekvisiten i anläggnings- lagen bedömt att det krävs ytterligare utredning för att bedöma om väsentlighets- villkoret är uppfyllt och om behov av väganslutning och parkering kan utföras på ett mindre ingripande sätt för fastigheten X. För det fall det inte går att ordna nämnda behov för fastigheten Y på ett annat sätt än genom vägservitut i fastigheten X, har Mark och miljööverdomstolen bedömt att en sådan upplåtelse är förenlig med anläggningslagens bestämmelser. Den prövning som Mark och miljööverdomstolen gjort i denna del innefattar även en prövning av åtgärden i förhållande till de krav som följer av första och andra ledet i proportionalitets bedömningen. I fråga om proportionalitetsbedömningens sista led gör domstolen följande bedömning. 

Fastigheten Y är belägen inom kvartersmark för bostadsändamål och har avstyckats i syfte att användas som bostadsfastighet men är i dag obebyggd. En förutsättning för att kunna bebygga fastigheten Y är bl.a. att det finns en lämpligt belägen utfart eller annan utgång från tomten samt anordningar som medger nödvändiga transporter och tillgodoser kravet på framkomlighet för bl.a. utryckningsfordon. Att fastigheten får tillgång till en lämplig utfartsväg, och därmed blir funktionsduglig som bostadsfastighet, är därför ett angeläget allmänt intresse (se ”Parkfastigheten” NJA 2018 s. 753 p. 27 och Mark- och miljööverdomstolens domar den 9 juni 2023 i mål nr F 7875-22 och den 23 november 2023 i mål nr F 1835-23). Fastigheten X är redan belastad av ett servitut som innebär att rådighet en över marken i den nordöstra delen av tomten är begränsad. En utvidgning av det ianspråktagna området innebär att intrånget ökar betydligt. Som Mark- och miljööverdomstolen redan funnit framstår dock intrångets betydelse för användbarheten av bostaden och övriga delar av tomten som begränsad. Med beaktande av det starka intresse som finns i att göra fastigheten Y funktionsduglig för bostadsändamål, framstår det inte som oproportionerligt gentemot ägaren till fastigheten X att tillåta en utfartsväg längs med fastighetens nordöstra gräns. En förutsättning för detta är att även den ersättning i form av s.k. vinstdelning som ska utgå till ägaren av fastigheten X, vid en utökad belastning, beaktas.

Servitutsvägen avses att placeras i närheten av bostadshuset på fastigheten X. 
Mark- och miljööverdomstolen har ovan ansett att vägen trots det inte skulle utgöra ett synnerligt men för fastigheten med hänsyn till att det endast är fråga om en utfartsväg till en bostadsfastighet, att den är förlagd på ett sätt som är allmänt före kommande i villaområden, att intrånget är begränsat i förhållande till tomten och att utevistelse och andra aktiviteter kan ske på andra tomtytor. Åtgärden anses därmed inte heller komma i konflikt med rätten till privatliv.

Sammanfattning m.m.

Det har inte framkommit några andra omständigheter som gör att förutsättningarna i övrigt för bildande av vägservitut enligt anläggningslagen inte skulle vara uppfyllda. 

Sammanfattningsvis bedömer Mark- och miljööverdomstolen således att den ansökta servitutsupplåtelsen för väg är av väsentlig betydelse för fastigheten Y, och inte medför synnerligt men för fastigheten X, under förutsättning att behovet av väganslutning och tillgång till parkering inte kan tillgodoses på annat sätt. Kan inte behovet tillgodoses på annat sätt anser Mark- och miljööverdomstolen att en upplåtelse av servitut i fastigheten inte utgör ett oproportionerligt intrång i fastighets ägarnas egendomsintresse eller kommer i konflikt med rätten till privatliv. Mark- och miljööverdomstolen anser att frågan om det finns mindre ingripande sätt för att tillgodose behovet av att kunna ansluta fastigheten Y till väg och tillgodose behovet av parkering, behöver utredas vidare i samråd med kommunen. Beslutet att ställa in förrättningen ska således upphävas och ärendet återförvisas till lantmäteri myndigheten för fortsatt behandling. 

Med den bedömning som Mark- och miljööverdomstolen gör behöver även lantmäterimyndighetens beslut om kostnadsfördelning upphävas (se 31 § AL och 16 kap. 11 § tredje stycket FBL). 

Det får anses vara av vikt för ledningen av rättstillämpningen att målet prövas av Högsta domstolen. Mark- och miljööverdomstolen tillåter därför med stöd av 5 kap. 5 § lagen (2010:921) om mark- och miljödomstolar att domen överklagas.

HUR MAN ÖVERKLAGAR,

se bilaga B 
Överklagande senast den 29 december 2025 

I avgörandet har deltagit hovrättsråden Fredrik Ludwigs och Kristina Dreijer, referent, tekniska rådet Ingela Boije af Gennäs och hovrättsrådet Johanna Fernlund.

Föredragande har varit Harry Hodzic. 

________________________________________________

BILAGA A

MARK- OCH MILJÖDOMSTOLEN, VÄNERSBORGS TINGSRÄTTS DOM

PARTER

Klagande

J.S,

Ombud:
T.T.

Motpart

L.H.

ÖVERKLAGAT BESLUT

Lantmäteriets beslut den 14 maj 2024 i ärende nr N2487, se bilaga 1 

SAKEN

Inställd förrättning avseende bildande av utfartsrätt berörande X och Y i Kungsbacka kommun

______________

DOMSLUT

Mark- och miljödomstolen avslår överklagandet.

_____________

BAKGRUND 

Se bilaga 1.

YRKANDEN M.M.

J.S. har yrkat – som mark- och miljödomstolen uppfattat honom – att mark- och ska upphäva Lantmäteriets beslut att ställa in förrättningen och visa ärendet åter dit för fortsatt handläggning. Han har anfört följande. Anledningen till att han överklagar är att utan tillfartsväg är hans fastighet helt obrukbar för ändamålet att uppföra ett enbostadshus. Han har sökt alla möjligheter att komma överens med ägare av kringliggande fastigheter samt Kungsbacka kommun om alternativ tillfartsväg till fastigheten. Dessvärre har detta inte lett till ett positivt resultat. Efter Lantmäteriets utredning känner han sig hjälplöst utlämnad i ovisshet i detta ärende. Hon hoppas innerligt att man snarast finner en väg framåt.

DOMSKÄL

Mark- och miljödomstolen har med stöd av 16 kap. 8 § fastighetsbildningslagen (1970:988), FBL, avgjort målet utan sammanträde. J.S. har slutförelagts. 

Lantmäteriet har genomfört en utredning om genomförbarhet som ligger till grund för beslutet. Mark- och miljödomstolen finner inte anledning att göra någon annan bedömning än den som Lantmäteriet har gjort. J.S.s överklagande ska därför avslås.

HUR MAN ÖVERKLAGAR,

 se bilaga 3 (MMD-02)

Överklagande senast den 8 juli 2024

Patrick Baerselman                        Marianne Larsson Carlbring

________________
Chefsrådmannen Patrick Baerselman och tekniska rådet Marianne Larsson Carlbring har avgjort målet.