Referat

ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE

Nacka tingsrätts, mark- och miljödomstolen, dom 2025-07-11 i mål nr 
P 5995-24, se bilaga A 

PARTER

Klagande 

1. M.K. 

2. E.M. 

Ombud för 1 och 2: K.L. 

Motpart 

1. Byggnadsnämnden i Österåkers kommun 
184 86 Åkersberga

2. L.H. 

3. E.H.P.

SAKEN 

Tillsyn avseende åtgärder på fastigheten X i Österåkers kommun

_________________

MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSLUT 

Mark- och miljööverdomstolen avslår överklagandet. 

________________

YRKANDEN M.M. I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN

M.K. och E.M. har yrkat att Mark- och miljööverdomstolen, med ändring av mark- och miljödomstolens domslut under punkten 2, ska fastställa Byggnadsnämnden i Österåkers kommuns beslut att lämna tillsynsanmälan om olovlig användning av det s.k. attefallshuset och det äldre fritidshuset utan åtgärd. De har till stöd för sitt överklagande anfört i huvudsak detsamma som i mark- och miljödomstolen. 

Byggnadsnämnden i Österåkers kommun (nämnden) har motsatt sig ändring av mark- och miljödomstolens dom och anfört att den delar mark- och miljödomstolens bedömning att åtgärden på grund av dess omfattning och omgivningspåverkan utgör en lovpliktig ändrad användning. 

L.H. och E.H.P. har motsatt sig ändring av mark- och miljödomstolens dom och till stöd för sin inställning anfört i huvudsak detsamma som i mark- och miljödomstolen. 

MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSKÄL 

M.K. och E.M. hyr ut två hus på sin fastighet, det s.k. attefallshuset och det äldre fritidshuset. Som mark- och miljödomstolen anfört får den lagliga användningen av husen anses vara bostadsändamål, i meningen komplement till varaktigt boende. Frågan i målet är om uthyrningen är av sådan omfattning och karaktär att byggnaderna inte längre anses användas för bostadsändamål utan i stället ska anses ha tagits i anspråk för ett väsentligen annat ändamål, s.k. tillfällig vistelse, vilket begrepp omfattar t.ex. hotell, pensionat och camping. 

Det krävs bygglov för ändring av en byggnad, om ändringen innebär att byggnaden helt eller delvis tas i anspråk för ett väsentligen annat ändamål än det som byggnaden senast har använts för, se 9 kap. 2 § första stycket 3 a PBL i dess lydelse före den 1 december 2025. Vid bedömningen av väsentlighetskriteriet får åtgärdens omfattning och omgivningspåverkan stor betydelse. Det kan också ha betydelse om den för ändrade användningen avser hela byggnaden. (Se t.ex. Mark- och miljööverdomstolens domar den 28 november 2013 i mål nr P 4072-14 och den 22 februari 2017 i mål nr P 5200-16.) 

M.K. och E.M. har uppgett att byggnaderna dels används av privata gäster utan vederlag, dels hyrs ut till utomstående personer mot betalning och att förmedling då sker via bokningstjänster på internet. Vad gäller omfattningen av uthyrningen har M.K. och E.M. uppgett följande. Under 2024 hyrdes det s.k. attefallshuset ut vid 34 tillfällen och det äldre fritidshuset, vilket inte kan nyttjas på vintern, hyrdes ut vid 20 tillfällen. Uthyrningsperiodernas längd har varierat från några dagar till en vecka. Byggnaderna har hyrts ut i ungefär samma omfattning de senaste 5–10 åren. L.H. och E.H.P. har oemotsagt uppgett att ett städföretag städar byggnaderna efter varje vistelse. 

Av utredningen, däribland en tidningsartikel baserad på en intervju med M.K. framgår vidare att han och E.M., utöver de i målet aktuella byggnaderna, även hyr ut andra byggnader på liknande sätt och att uthyrningsverksamheten är inriktad mot semestrande turister. 

Utifrån vad som framkommit om karaktären på och omfattningen av uthyrningarna samt den förändrade omgivningspåverkan detta medför bedömer Mark- och miljööverdomstolen, i likhet med mark- och miljödomstolen, att byggnaderna får anses ha tagits i anspråk för en användning som inte ryms inom det tidigare lagliga bostadsändamålet utan i stället är att anse som tillfällig vistelse. Detta utgör ett väsentligen annat ändamål. Det har således krävts bygglov för den ändrade användningen och nämnden borde därför inte ha lämnat tillsynsanmälan utan åtgärd. Överklagandet ska därmed avslås. 

Domen får enligt 5 kap. 5 § lagen (2010:921) om mark- och miljödomstolar inte överklagas.

I avgörandet har deltagit hovrättsråden Fredrik Ludwigs och Jonas Högström, tekniska rådet Johan Andrade Hagland och hovrättsrådet Katarina Welin, referent. 

Föredragande har varit Nina Hedvall Nordebo. 

_______________________________________________________

BILAGA A

NACKA TINGSRÄTTS, MARK- OCH MILJÖDOMSTOLEN, DOM 

PARTER 

Klagande

1. I.H.

2. E.H.P.

Motparter 

1. Byggnadsnämnden i Österåkers kommun 
184 86 Åkersberga 

2. E.K.

3. M.K.

Ombud: K.L.

ÖVERKLAGAT BESLUT 

Länsstyrelsen i Stockholms läns beslut den 25 juni 2024 i ärende nr 
58641-2023, se bilaga 1

SAKEN 

Tillsyn avseende fastigheten X i Österåkers kommun 

_____________

DOMSLUT 

1. Mark- och miljödomstolen avvisar yrkandet om att det så kallade Attefallshuset ska rivas. 

2. Med ändring av Länsstyrelsen i Stockholms läns beslut återförvisar mark- och miljödomstolen målet till Byggnadsnämnden i Österåkers kommun för fortsatt handläggning 

______________

BAKGRUND

 L.H. och E.H.P. anmälde i huvudsak följande punkter för tillsyn avseende grannfastigheten X hos Byggnadsnämnden i Österåkers kommun (nämnden): 
1. Att plushöjden enligt startbesked nr 2 för det s.k. attefallshuset är +22,0 meter och inte +20.0 meter som det anges i startbeskedet. 
2. Att uppförande av bostadshuset benämnt ”attefallshus” är olovligt beträffande ytor, mått och placering m.m. P 5995-24 
3. Att tillbyggnad av en äldre gäststuga har skett under samma tidsperiod som övrig olovlig byggnation. 
4. Att gigantisk markutfyllnad har utförts. 
5. Att byggande av infartsväg på grannfastigheten A utförts av ägaren till X. 
6. Att altaner byggts utan lov, delvis närmare än 4,5 meter från deras fastighet. 
7. Att ”garagetält” ställts upp av ägare till X på grannfastigheten A ca 2 meter från deras tomtgräns. 
8. Att det s.k. attefallshuset olovligt nyttjas fastän det saknar start- och slutbesked enligt dom från Mark- och miljööverdomstolen. Attefallshuset samt den äldre gäststugan drivs som hotellrörelse trots att fastigheten inte är en näringsfastighet. 
9. Att vattentillgången i deras brunnar har begränsats på grund av hotellrörelsen.

Nämnden beslutade att lämna tillsynsanmälan avseende punkterna 3–6, del av 7 samt 8–9 utan åtgärd. Beträffande punkten 7 framkom det att garagetältet hade tagits bort och ersatts av en brädhög under presenning på fastigheten X. Punkterna 1, 2 och del av 7 beslutade nämnden att hantera i ett separat tillsynsärende. Anmälan enligt punkten 9 skickade nämnden vidare till kommunens miljö- och hälsoskyddsavdelning för bedömning. 

L.H. och E.H.P. överklagade beslutet till länsstyrelsen som avslog överklagandena. L.H. och E.H.P. har nu överklagat länsstyrelsens beslut till mark- och miljödomstolen 

YRKANDEN M.M.

L.H. och E.H.P. har yrkat att marken på fastigheten X ska återställas till sitt ursprungliga läge, att attefallshuset ska rivas eftersom det varken har start- eller slutbesked och inte heller bygglov samt att den olovliga verksamheten ska upphöra. Till stöd för sin talan har de åberopat vad de anfört hos länsstyrelsen. De har därutöver utvecklat sin talan i huvudsak enligt följande. 

Det väsentliga är konsekvenserna av markuppfyllnaden. Markuppfyllnaden har möjliggjort att de får ca 200 nya familjer varje år till den nygjorda parkeringen. Familjerna bor i det nybyggda attefallshuset och i den gamla ombyggda gäststugan. De vistas också på de nya altanerna intill deras tomtgräns. De ska inte behöva känna sig iakttagna varje dag året runt av så många olika människor som de inte har en aning om vilka de är. Det känns obehagligt och otryggt. Det är inget som de ska behöva tåla. 

Det uppförda attefallshuset är ca 6–7 meter över ursprunglig marknivå och det är därmed väsentligt högre än de 4 meter som ett attefallshus får vara. Attefallshuset tar bort deras utsikt. Det ligger i sydväst för dem vilket innebär en stor försämring eftersom det är mot sydväst de i första hand uppehåller sig eftersom deras byggnad är orienterad mot sydväst. Det är markuppfyllnaden som har möjliggjort att attefallshusets entré ligger i en nivå som är ca 1 meter över nivån som deras altan ligger på. Det är markuppfyllnaden som har möjliggjort parkeringsplatsen för gästerna och grannens mycket utökade hemfridszon. 

Fastigheten X ligger inom sammanhållen bebyggelse.

De besväras inte i sig av tillbyggnaden av den gamla gäststugan. Det är möjligheten till uthyrning till alla gäster som kommer, går och åker bil till och från fastigheten. Det är det som de inte ska behöva tåla.

Den tidigare ägaren till fastigheten X fick avslag på bygglovsansökan 2010 för att uppföra ett permanenthus där den gamla gäststugan står. Anledningen till avslaget var den begränsade vattentillgången, avlopp, närheten till havet och känsligt läge invid Furusundsleden m.m. Det förefaller som en oerhörd förändring i synen på lämplighet har skett. Idag bor familjen om 7 personer och ytterligare ca 4–6 personer på fastigheten varje dag i stort sett. Utöver att det i permanenthuset finns kök, dusch, toalett och tvättmaskin inryms ytterligare två kök, två duschar, två toaletter, två tvättmaskiner i uthyrningsstugorna på fastigheten som förstås tär på deras vattentillgång m.m. Efter varje uthyrning sker också städning av husen genom städföretag som också förbrukar deras vatten och ger upphov till ännu fler bilresor varje dag. Konsekvenserna av detta blir en mycket stor påverkan på miljön; den begränsade vattentillgången, den begränsade möjligheten till avlopp och avgaser från alla bilar. 

Det är inte fråga om något gästboende på fastigheten X utan uthyrning i kommersiellt syfte året runt på en fastighet som inte är en rörelse-fastighet. 

Attefallshuset med parkeringsplats och infart från en helt annan adress än bostadshusets adress är inte placerat i omedelbar närhet till bostadshuset. Bostadshusets hemfridszon har brutits på ett sådant sätt att attefallshuset ska likställas med en lovpliktig byggnad. 

Från det äldre gästhuset och attefallshuset rinner vatten och bildar is på berget på deras tomt.

Mark- och miljödomstolen har berett E.K., M.K. och nämnden tillfälle att yttra sig över E.H.P.s och L.H.s överklagande. 

Därvid ombads de särskilt att yttrar sig i frågan om uthyrningen av gäststugan och Attefallshuset utgör bygglovspliktig ändrad användning av dessa byggnader i förhållande till tidigare lovgiven eller tillåten användning. 

M.K. har, som det får uppfattas, yrkat att överklagandet ska avslås. Han har till stöd för sin talan anfört bl.a. följande. Han upplåter Attefallshuset och ett äldre fritidshus till gäster. Både till privata gäster som besöker honom och gäster som kan boka husen via bokningstjänster som erbjuder tillfälliga semestervistelser och tillfälliga boenden mot en kostnad. Airbnb är en bokningstjänst som han använder sig av. Han och hans familj använder ofta Attefallshuset tillsammans och med vänner och övrig familj. Under år 2024 vistades externa gäster i Attefallshuset vid 34 tillfällen, vissa stannade endast några dagar och andra stannade en vecka. I det äldre fritidshuset, som inte kan nyttjas på vintern, har det under år 2024 vistats externa gäster vid 20 olika tillfällen. Längden på vistelsen har varierat från några dagar till en vecka. Även hans släkt och vänner har under åren vistats i det äldre fritidshuset utan att erlägga någon betalning för sin vistelse. Nyttjandet av det äldre fritidshuset och Attefallshuset har sett ut på ungefär samma sätt de senaste 5–10 åren. Det äldre fritidshuset och Attefallshuset tjänar inte som kommersiella uthyrbara objekt utan de hyrs ut om det finns möjlighet till det. De är inte uppförda i ett kommersiellt syfte utan uppförda som fritidshus respektive gästhus. 

Nämnden har i yttrande till domstolen yrkat att överklagandet ska avslås. När det gäller frågan om uthyrningsverksamhet har nämnden anfört i huvudsak följande. Var gränsen går för när bygglovsplikt inträder för uthyrningsverksamhet, utifrån 9 kap. 2 § plan- och bygglagen (2010:900), PBL, är oklart. Begränsad vägledning kan hämtas från Mark- och miljööverdomstolens dom den 28 november 2014 i mål nr P 4072-14. Även RÅ 1993 ref. 64 kan nämnas. I nu aktuellt mål är dock byggnaderna gäststugor avsedda för tillfälliga övernattningar. Ett klargörande av vad som är att se som tillfälliga övernattningar, samt verkan av när sådana tillhandahålls i en mer organiserad form, välkomnas av nämnden.

DOMSKÄL

L.H. och E.H.P. har yrkat att marken på A ska återställas till sitt ursprungliga läge, att Attefallshuset ska rivas och att den olovliga verksamheten ska upphöra.

Ska Attefallshuset rivas? 

Av nämndens beslut framgår att frågan om markhöjden och bygglovsplikten för Attefallshuset prövas i annat ärende. Nämnden och länsstyrelsen har därför med fog avstått från att pröva dessa frågor i det överklagade beslutet. Mark- och miljö domstolen kan inte pröva andra frågor än dem som omfattas av det överklagade beslutet. Yrkandet rörande rivning av Attefallshuset ska därför avvisas. 

Ska marken återställas? 

Av 9 kap. 13 § plan- och bygglagen (2010:900), PBL, framgår att marklov krävs för fyllning utanför detaljplanelagt område om den berörda platsen är avsett för en planerad bebyggelseutveckling eller om platsen ligger i närheten av ett skydds- eller säkerhetsområde, alternativt om kommunen genom områdesbestämmelser har beslutat att marklov krävs för marknivåändringar i området. Det saknar betydelse huruvida den aktuella platsen ligger inom eller utom sammanhållen bebyggelse. 

Mark- och miljödomstolen delar underinstansernas bedömning att den aktuella markutfyllnaden inte är lovpliktig. De konsekvenser som L.H. och E.H.P. har påtalat till följd av markutfyllnaden bedömer domstolen inte heller vara så väsentliga att de ska anses utgöra sådana betydande olägenheter som avses i 2 kap. 9 § PBL. Domstolen finner att markförändringarna även i övrigt upp- fyller de krav på bebyggda tomter som framgår av 8 kap. 11 § PBL. Eftersom dom stolen således gör bedömningen att markfyllningen inte kräver marklov, inte kan anses utgöra en betydande olägenhet och i övrigt bedöms som förenlig med plan- och bygglagen saknas skäl att uppställa krav på att marken ska återställas. 

Innebär uthyrningsverksamheten bygglovspliktig ändrad användning?  

Av 9 kap. 2 § första stycket 3 a) PBL framgår att det krävs bygglov för ändring av en byggnad om ändringen innebär att byggnaden tas i anspråk för ett väsentligen annat ändamål än det som byggnaden senast har använts för.

Attefallshuset är uppfört som en anmälningspliktig komplementbyggnad till bostadshus medan det äldre huset har bygglov som fritidshus/gäststuga. Den tidigare lagliga användningen får alltså anses vara för bostadsändamål. 

Uthyrningsverksamheten uppgår enligt fastighetsägaren M.K. till ca 34 till-fällen av varierande längd per år för Attefallshuset. För den äldre fritidshuset/gäststugan rör det sig om ca 20 uthyrningstillfällen av varierande längd per år (utom vintertid). 

Frågan är om uthyrningsverksamheten är av sådan omfattning att de två byggnaderna ska anses har tagits i anspråk för ett väsentligen annat ändamål. 

Av rättspraxis framgår att frågan om vad som är ett väsentligen annat ändamål bör bedömas utifrån den nya verksamhetens omfattning och vilka förändringar i omgivningspåverkan som den medför. Det kan också ha betydelse om den förändrade användningen avser byggnaderna i deras helhet (se Mark- och miljööverdomstolens domar den 28 november 2013 i mål nr P 4072-14 och den 22 februari 2017 i mål nr P 5200-16). 

Mark- och miljödomstolen konstaterar, utifrån de uppgifter som M.K. har lämnat, att byggnaderna hyrs ut till utomstående personer med sådan frekvens att verksamheten framstår som mer eller mindre yrkesmässig. M.K. har också uppgett att byggnaderna hyrts ut i ungefär samma omfattning de senaste 5–10 åren. Enligt domstolens bedömning har verksamheten sådan karaktär, omfattning och varaktighet att det huvudsakliga ändamålet för de två byggnaderna måste anses vara tillfällig vistelse, vilket utgör ett väsentligt annat ändamål jämfört det tidigare lagliga ändamålet bostadsanvändning. Med hänsyn till byggnadernas läge i ett relativt tättbebyggt småhusområde intill havet får det antas att användningen av byggnaderna för tillfällig vistelse också medför en förändrad omgivningspåverkan, bland annat genom mer trafik och ökad belastning i form av vattenuttag och omhändertagande av avloppsvatten. Domstolen noterar i sammanhanget att byggnadernas utrymmen i sin helhet har tagits i anspråk för det nya ändamålet, vilket enligt praxis också kan tala för att den ändrade användningen är bygglovspliktig (se ovan nämnda domen i mål nr P 4072-14). 

Vid en sammantagen bedömning finner domstolen att de i målet aktuella 
byggnaderna har tagits i anspråk för ett väsentligen annat ändamål på ett sätt som fordrar bygglov. Mot denna bakgrund saknade nämnden fog för att avskriva ärendet. Dess beslut ska därför upphävas och målet återförvisas dit för fortsatt handläggning. 

HUR MAN ÖVERKLAGAR, 

se bilaga 2 (MMD-02) 
Överklagande senast den 1 augusti 2025.

Björn Räftegård                Ylva Kvist Trelje 

________________

I domstolens avgörande har deltagit rådmannen Björn Räftegård och tekniska rådet Ylva Kvist Trelje. Föredragande har varit Maria Karlsson.